口述岁月·福田——程国超：南华村蝶变，以高质量棚改践行人民城市理念

人物介绍：程国超，深圳市福田福河建设开发有限公司（简称“福河公司”）副总经理，全程参与了南华村棚改项目的筹备、签约、搬迁拆除、产权注销、户型确认、选房确认等相关工作。2019年7月南华村棚改项目集中签约启动后，仅用15天时间便完成99.6%的签约率，创造了“新深圳速度”。2024年10月28日，南华村棚改项目回迁区全部塔楼主体封顶。

口述时间：2025年7月25日

口述地点：南华村棚改项目现场指挥部

南华村棚改，作为深圳棚改新政后政府主导的首批项目及全市最大规模棚改，其意义远超物理空间的更新。项目建成后，不仅消除了居住安全隐患，更通过释放高质量空间、完善城市功能、提升人居品质，为福田区环中心公园活力圈赋能，为河套深港科技创新合作区提供高品质生活配套，成为“再造一个新福田”战略中“以人为本”的关键支撑。

在推进南华村棚改这六年多时间里，有许多难忘的瞬间，最触动我的是回迁区13栋塔楼封顶时收到的那封业主联名表扬信，真的是百感交集。古稀老人紧握的双手、业主选房时的欢呼、塔楼封顶时的曙光……一段段记忆里，有信任的重建，有2700多户业主对“家”的期盼，有“棚改为民”的初心，也为“二次创业”新引擎的点燃写下温暖注脚。

一、更加注重统筹协调，以政府公信力筑基

南华村始建于1984年，是深圳经济特区建立后首批由政府兴建的福利房小区之一，共有70栋住宅楼、2700余套房屋。由于当年历史条件的限制，小区使用了含海砂和黄泥浆的建筑材料。历经30多年的风雨，这种建材的先天不足加上岁月侵蚀，导致楼体结构安全问题日益凸显。同时，小区基础设施严重老化、消防通道狭窄、公共配套匮乏，居民的生活环境与安全面临挑战。

我们做过房屋安全鉴定，其中有部分房屋鉴定等级为D级——这是什么概念呢？翻译过来就是摇摇欲坠的危房，需要立即实施拆除。但即便是由政府主导、旨在彻底解决危旧住房问题的重大民生工程，当我们在前期沟通时，还是遇到了相当大的阻力。

“这些年，开发商来过三、四拨，签过的确认书比书本还厚！最后，还不都成了废纸——你们的改造凭什么‘不一样’？”这一句句质问，成为我们入驻开展工作时最常听到的开场白。其间，不少业主情绪上表现出明显的抗拒，更多业主选择了观望，对工作组上门沟通持保留态度，对意向征集犹豫不决。

事实上，自2000年起，南华村曾数次尝试启动更新改造计划，但都因为产权关系错综复杂、业主对补偿方案难以达成共识等原因而搁浅……近二十年的曲折经历，使得居民对“改造”的态度变得复杂。

如何穿透一层层信任障碍的重围？这是项目初期最大的课题。我们感觉到，棚改所要做的不只是推平那些旧屋危楼，更在于重建居民对未来家园的信心。

棚改最大的核心是政府公信力筑基，这就是我们的底气。传统旧改依赖市场主导，周期长、协调难，常因开发商资金链断裂或产权纠纷陷入停滞，而棚改政策明确要求“消除危旧住房安全隐患”，通过棚改的拆除重建，能够彻底且迅速地解决小区安全风险。同时，在科学合理公平制订补偿方案的基础上，棚改还采用行政征收兜底机制，确保项目能不因极个别业主意见分歧或阻挠而停滞。更重要的是，棚改不是简单的“拆旧建新”，而是通过政府统筹、政策创新和公共利益优先，服务城市发展战略，实现安全治理、人才安居与城市升级的三重目标。

二、更加注重以人为本，坚持走好群众路线

为了从根本上改善居民居住条件，彻底消除安全隐患，提升群众获得感、幸福感、安全感，福田区在从未有过系统性棚改先例的情况下，启动了福田区南华村棚改项目。南华村棚改范围内拟拆除建筑面积约26.9万平方米，建筑物70栋，涉及业主2727户，是深圳棚改新政后政府主导实施的首批棚改项目之一，也创下深圳最大棚改项目纪录。

项目启动后，项目指挥部迅速成立，由福田区领导挂帅、一线指挥，研究并解决项目中的重大问题。当时，指挥部不仅设立了办公室，还成立包括签约服务、政策法律、宣传、学位分流等13个工作组，多个部门参与配合，全方位地推进各项工作。同时成立了党支部，并从全区抽调40名骨干力量分成14个签约服务小组，与居民群众面对面答疑解惑，做好政策解释工作。

为了争取业主的理解和支持，我们前期就针对项目理念、规划设计、补偿标准、实施模式等内容与业主充分交流，说老百姓听得懂的话，从他们的角度出发，将一些晦涩难懂的专业内容以通俗易懂的方式表达出来，“制表细解、夜访恳谈、亲属联动、图示全貌”，让政策的阳光，照进每一户业主的心里……

全员进场不到一个月时间，我们通过前期大量走访调研与居民建立有效联系比例高达99.3%。在安置补偿方案、概念规划征求意见期间，组织大型宣讲会8场，小型座谈会10余场，接待业主3000余人次，收到业主意见1.5万余条，深入了解业主需求，并针对性地优化了补偿方案与服务流程。现场指挥部敞开大门、电话随时畅通，解答业主咨询，让业主对政策细节、权益保障等有了更清晰的认知，增强信任感和配合度。我们还开通了“南华棚改”微信公众号，专门发布项目相关政策资讯、法律法规、办事指南，加强与群众互动交流。为启动签约做准备的那些日子，大家更是日夜兼程、挑灯夜战，针对外地和境外业主的实际情况，借助信息化手段提升签约效率，实现了线上线下同步推进，确保每个环节无缝衔接。

只有老百姓听懂了，才会理解我们的工作，才会对我们产生信任，才会朝共同的目标一起努力。年过七旬的莫叔，是第一批过来参与特区建设的工程兵。他和我们说，经历了这么多次的失望，大家都被“改怕了”，不过这一次，他感觉“有希望”，并动员老邻居们参与。

2019年7月集中签约启动，进度远超预期目标，仅用15天便创下签约率99.6%的“新深圳速度”！这在深圳旧改史上是前所未有的。日复一日的真诚沟通、真情服务，就像涓涓细流融化了坚冰。有的业主从闭门拒客，到开门交流，再到积极参与宣讲会，能够明显感觉到，大家的态度在转变。很多起初对改造不信任、不坚定的业主，后来都变成了棚改坚定的支持者。

三、更加注重治理投入，探索城市治理体系福田模式

2020年7月6日，南华村首批楼体开拆。业主梁先生说，他们家在这个片区住了二十多年，他心里也把南华村的新房当作“传给子孙的祖屋”。望着居民们驻足凝望的神情，我们感慨时代变迁，又深感责任重大。

南华村棚改所采用的“区政府主导+福田投控实施+华润置地代建+中建三局施工”模式，是深圳城市更新领域的一次制度创新。其中，福田区政府全程把控方向，从规划审批到资金监管，确保公共利益优先；福田投资控股有限公司作为区属国企，成立项目公司统筹开发，专业团队主导拆迁谈判、补偿方案制定等核心环节，解决产权复杂和资金调配难题；华润置地发挥代建优势，引入绿色建筑标准，并借鉴其标杆项目经验，提升设计品质；中建三局负责施工现场调配，采用多项先进施工技术，将回迁房建设周期压缩至5年，较传统模式提速约40%。

为了满足群众对“好房子”的期待，项目开创性提出“业主开放日活动”的举措。每到工程进度的关键节点，我们会定期发“家门钥匙”（安全帽），分批次、多场次邀请业主代表到施工现场实地查看，由工程师讲解施工进度及有关情况，在这个过程中，业主有权“提问”，企业必须“接招”。这样做，一方面可以切实地消除业主的疑虑，另一方面，也强化了施工方和代建方的责任意识。

2024年5月和9月分别举办回迁房现房开放日和选房活动，接待超1.5万人次。一位业主在留言簿上写道：“从知悉工期到亲手挑选户型，再到现场实际监督工程进度质量，我们看到了，福田区政府是真正把我们当‘自家人’的。”

南华村棚改证明，政府主导下的多元协同，能发挥国企资源整合优势，能借助市场力量提升效率，更通过制度化创新实现透明治理。这种模式不仅为超大棚改项目提供制度样本，更彰显“以人民为中心”的发展理念，切实践行了区政府“棚改为民”的初衷。

四、更加注重特色发展，打造“三好”高品质民生工程

南华村棚改项目拥有优越区位优势和一流城市景观资源，本着“好用、好看、好生活”的原则，项目在设计中始终以市民的美好生活为己任，致力于打造“高品质民生工程”，标杆示范“未来社区”。

好用——回迁区规划布局合理，塔楼前低后高，错落排布。南北楼最大间距约为60米，东西楼最大楼间距为200多米，舒适的楼间距提升整个小区的品质感和空间感。

好看——对内打造品质社区花园，多层次的绿化设计，打造立体生态园区。对外充分挖掘河套景观资源，使得大多数户型均能欣赏到河套湿地的优质景观资源。

好生活——上学便利、出行方便、休闲设施完善、生活配套齐全，达到人与自然的和谐共处。南华村棚改项目在建设之初便配置了九年一贯制学校和幼儿园，汇集了从幼儿到小学再到中学的全年龄段教育资源，让回迁居民真正享受到便利优质的教育资源。

项目还涵盖2万平方米商业和公共配套，包括社区商业街、社区服务中心、文化活动室、社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心等，住宅、商业街通过空中廊道联系。

五、更加注重集约高效，构建现代化都市新空间

2024年10月28日，回迁区全部塔楼主体封顶。当看到这些高楼拔地而起，当看到一批批业主脸上的笑容，整个团队上下都深深地体会到，这些年的付出，值了！

截至目前，南华村设计方案已斩获多个国际性大奖，包括：第六届 REARD（瑞尔德） 全球地产设计大奖 、第三届 REARD （瑞尔德）城市更新设计奖；2023年和2024年连续两年获得美国缪斯设计奖银奖；2024年美国TITAN地产金奖；2025美国金块奖“最佳国际社区土地规划优秀奖”……TITAN奖评委说：“南华村重新定义了21世纪棚户区改造的可能——它证明高密度城市的更新，可以是生态的、经济的、充满尊严的。”

35年前，国务院批准设立福田区，赋予福田建设“城市新中心”的重要使命，福田开启“初次创业”；2023年8月，国务院印发《河套深港科技创新合作区深圳园区发展规划》，赋予福田打造世界级科研枢纽的战略使命，标志着福田迈入“二次创业”新阶段。

从地理位置看，南华村棚改项目向南紧临深圳河，向西则与河套深港科技创新合作区（以下简称“河套合作区”）深圳园区东翼无缝衔接，其在承载城市发展和功能品质提升上意义非凡：一是腾挪出更多空间，直接服务河套合作区；二是通过高标准建设，推动中心城区从“居住洼地”向“人城产”高度协调融合；三是以棚改带动教育、交通、医疗配套升级，提升“幸福福田”民生底色。

项目规划中，未来将提供超3000套房源作为河套合作区保障性人才住房，重点服务科研机构、高新技术企业人才，为合作区提供优质社区配套，构建起生活、生态、生产深度融合的现代化都市新空间。这片与特区发展紧密交织的土地，届时将以崭新、宜居、充满活力的现代化社区示人，并为河套以及整个城市的发展注入更多、更大动能。

编辑 冯思颖 审读 吴剑林 二审 桂桐 三审 陈晨