小区被物业追讨188万余元后续：社区配套服务中心权益归谁争论不休

日前，读特新闻记者持续报道深圳泰华物业管理有限公司（以下简称“泰华物业”）起诉泰华锦绣城业主大会追讨188万余元欠款案件（详细报道），引发关注。在采访过程中，记者发现该小区业主所陷纠纷不止于此。

除上述欠款外，泰华房地产（中国）有限公司（以下简称“泰华地产”）曾给泰华锦绣城业主发律师函追讨停车场使用费、物业员工宿舍场地费共115万余元；双方关于小区配套服务中心的权益矛盾也僵持多时。近日，记者对此展开采访。

泰华锦绣城小区。

前物业撤场后，员工仍住小区会所

7月16日，泰华锦绣城业委会在小区微信公众号发文称，泰华物业于2024年12月25日撤走后，该物业公司的员工及其家属至今仍居住在小区会所里没有搬走。对此，泰华锦绣城业委会已致函给泰华地产和泰华物业，要求对方及相关人员立即停止占用公共配套服务用房，并履行整改要求。

7月19日，泰华锦绣城业委会于微信公众号再次发文。文章显示，7月18日晚，该小区部分业主要求新物业通过对会所断水断电，强行让居住在会所内的泰华物业员工及其家属搬离。后经警方协调，泰华物业相关人员于第二天从会所搬走。

泰华锦绣城业委会在微信公众号发文称前物业撤场后仍占用小区会所。

近日，记者走访泰华锦绣城发现，位于小区内的会所大门敞开。泰华物业相关人员曾经居住的房屋已经上锁，房门上粘贴着要求其搬离会所的通知。此外，记者留意到该会所大堂摆放了两张乒乓球台和两部健身设备，同时经营着几家培训机构等商铺，但处于闭店状态。

记者在企查查APP查询到，注册地址在泰华锦绣城内休闲会所的企业有10家，其中一家已注销。这些企业的成立日期在2015年至2022年期间。

有业主表示，目前会所存在产权纠纷，所以会所内的商铺暂停营业。

地产公司向小区业主追讨欠款100多万元

记者从泰华锦绣城业主了解到，2024年11月，泰华地产委托律所就泰华锦绣城拖欠结算小区地下停车场使用费及员工宿舍场地使用费，向该小区业主大会发律师函。

记者走访时，前物业人员已从小区会所搬走，宿舍房门均已上锁。

律师函显示，泰华物业为锦绣城小区的物业管理单位，基于小区物业管理服务的需要，泰华地产与泰华物业签订了《停车场管理协议》，约定小区地下规划停车场交由泰华物业统一管理以供小区业主有序使用。另签订了《房屋租赁协议》，约定由泰华地产将宿舍楼场地出租给华物业锦绣城物业服务中心做小区物业管理员工宿舍使用，租赁费用按月支付。

据泰华地产讲述，截至发函之日，锦绣城小区拖欠2023年1月至2024年9月期间的停车场使用费共计102.8万余元。拖欠2021年至2024年9月员工宿舍场地使用费共计13万余元。该律师函表示，泰华地产已向锦绣城小区提供了车位场地、宿舍场地使用，小区业主大会作为小区全体业主的代表组织，有义务按照合同约定及时履行签批职责向泰华地产支付上述费用。

对此，有业主认为，上述场地费用为泰华地产与泰华物业之间签订的协议，泰华地产应向泰华物业而非小区业主追讨相关费用。

会所原规划是配套服务中心，产权归政府？

对于律师函中的“员工宿舍场地使用费”，泰华锦绣城业委会提出疑问。业委会成员林女士（化名）表示，在泰华物业服务泰华锦绣城期间，物业员工居住在小区会所里。按最初的规划功能，会所应属于小区配套服务中心，却被泰华地产改造后，部分用于物业员工住宿，部分用于经营出租。

位于泰华锦绣城小区内的会所。

对此，泰华锦绣城业委会于7月30日给政府有关部门递交《关于泰华锦绣城小区配套服务中心(会所)被泰华地产长期侵占、违规经营的举报函》，提出查处泰华地产侵占行为、将产权移交给政府指定部门、恢复会所规划功能、进行经济损失赔偿等诉求。

据林女士提供的“举报函”材料，深圳市规划国土局与泰华地产于1998年签订的《深圳市土地使用权出让合同》显示，土地使用者同意在宗地图红线范围内建造附属建筑工程配套项目——建筑面积1200平方米的社区服务中心；1200平方米的社区服务中心产权属政府。社区服务中心竣工备案图纸显示，该社区服务中心设计有健身房、台球厅、棋牌室、书报室等场地。

小区会所内摆放有两部健身设备和乒乓球台。

林女士表示，自小区入伙以来，泰华地产将本应服务于业主的社区服务中心改为商业场所并对外出租经营，可能存在长期侵占公共资产、改变规划用途等违法违规行为。与此同时，会所被占用后所产生的收支情况业主并不知情。

据了解，泰华物业自1999年2月起服务泰华锦绣城小区，其间正常签订《深圳市物业服务合同》。最后一份物业服务合同签订时间为2021年4月16日，这时物业服务模式从“包干制”转为“酬金制”，该合同于2024年到期。

林女士向记者出示泰华物业统计的泰华锦绣城小区2022年度财务收支情况表并表示，物业仅公示了公用水费、公用电费、共用设施设备维修养护费等，没有明确显示物业员工使用会所的水电费、设施维修费等支出；在营业收入一栏，“会所收入”为0。此外，业主从小区共管账户流水也未查询到相关的支出记录。

地产公司复函：业委会主张无事实支撑

对于上述纠纷，8月8日，记者多次电话联系泰华物业希望核实相关情况，电话均未接听。同时，记者致电泰华地产，其总机预订部工作人员表示将告知相关业务部门，截至发稿时尚未回复。

记者在泰华锦绣城走访过程中，看到小区会所内的墙面上粘贴着泰华地产此前给业主的部分复函文件，包括一份泰华锦绣城《商品房买卖合同》和《公共面积说明表》。其中，该合同显示，停车场、公用设施及设备、会所等服务配套设施项目权益为泰华地产拥有。工程竣工验收之后，泰华地产将这些项目移交给物业公司管理。《公共面积说明表》显示，半地下车库、摩托车库、半地下设备房和架空层不计入容积率。

泰华地产的复函文件粘贴在小区会所内墙上。

泰华地产在复函中表示，其在会所的所有行为均遵守法律法规，小区业委会所提及的“提请行政查处”主张并无事实支撑。

社区：双方协调未果，建议通过法律途径解决

8月4日下午，记者联系了翻身社区工作站。其工作人员表示，近期已搭建了调解平台，协调泰华地产、泰华锦绣城业委会及业主代表等相关人员进行协商，双方未达成共识。

翻身社区工作人员表示，小区会所权属纠纷属历史遗留问题，目前根据双方提供的证明尚无相关部门能够直接给出定论，建议通过法律途径推进解决。

律师剖析小区“会所权益之争”

泰华锦绣城小区业主与泰华地产、泰华物业之间的矛盾可能涉及哪些法律问题？记者采访了广东智璨律师事务所主任孙婧。

对于泰华地产给泰华锦绣城业主大会发函追讨欠款一事，孙婧分析表示，原则上基于《中华人民共和国民法典》第四百六十五条合同相对性，业主大会非《停车场管理协议》《房屋租赁协议》的合同当事人，无直接付款义务。但需要注意的是酬金制机制下，物业公司仅系业主大会的受托执行方，若停车使用费及宿舍场地使用费需通过小区共管账户收支，则业主大会应当对上述款项的预算、决算及收支审核、监管。

对于小区会所的权属与移交问题，孙婧分析表示，1998年签订的土地使用权出让合同已明确，“1200平方米社区服务中心产权属于政府”。产权归政府不等同于自动移交，仍然需要开发商按合同约定的时限和条件将“实物”与“权属”一并移交至政府指定部门，以政府是否已实际取得占有、使用和登记作为判断标准。社区服务中心产权属于政府，是否一定要移交给政府，需要结合相关政策文件和土地使用权出让合同的具体约定。产权属于政府并不是移交的唯一条件，而是前提条件。是否必须移交，取决于土地使用权出让合同或规划文件是否明确约定该物业产权归属政府，并规定了无偿移交义务。

针对小区会所被用于出租经营的情况，孙婧表示，如果泰华地产、泰华物业在无产权人授权的情况下进行出租经营，其做法不合规；因产权归政府，租金收益属于政府非税收入，既不属于泰华地产，也不属于小区全体业主。《中华人民共和国民法典》第二百八十二条所称“业主公共收益”仅限于利用“业主共有部分”取得的收入。商铺经营所得不应纳入小区公共收益。

对于物业将小区会所部分空间用作物业员工宿舍的做法，孙婧表示，这不合规。相关收支应该在共管账户中体现。物业使用该空间产生的租金、水电费、管理费等支出属于小区物业管理成本的一部分，若不在共管账户中明确体现，会导致小区财务不透明。而且酬金制下，业主有权要求物业对相关收支进行详细公示，并将其纳入共管账户管理。

如何理解泰华锦绣城商品房买卖合同中“会所等项目权益为泰华地产拥有”？孙婧表示，应根据土地使用权出让合同的内容，明确开发商是否具有相应的管理、变更用途、代收收益的权限。若泰华地产以合同约定的权益为由，做出侵犯政府产权、业主权益以及违反法律法规的行为，是不被法律允许的。

编辑沈静愉审读郭建华二审关越三审江晓蚕