开发商被“责令关闭”，小区每年近百万元停车费，到底由谁来收？丨小区大件事

业委会建立了业主大会基本账户，原本奔着小区收支透明的目标而去，但在“谁来收取停车费”这件事上与物业发生了争议，事态发展至最后，物业自设道闸收费，给业主出行造成影响。日前，深圳一小区业主孙先生向读特新闻热线反映此事。

连日来，读特新闻记者经过实地走访和多方采访了解到，该小区地库权属和收益的纠纷已僵持近一年之久，但涉事开发商企业存续状态已经关闭，业主多次报警，目前有关部门已经介入。

管理处深夜设道闸，另收停车费

事发小区是位于深圳福田区的国都高尔夫花园（二期），物业服务企业是深圳广居物业服务有限公司高尔夫花园二期管理处（下简称“物业公司”），系开发商引进的物业，自小区入住起便提供物业管理服务。

孙先生告诉读特新闻记者，2024年12月19日晚至20日凌晨，物业公司在未经业主同意的情况下，擅自拆除了由小区业主大会采购的停车场管理设备系统，随后在停车地库入口和地面停车场出入口更换了另一套道闸设备，并更改了停车费收款账户。事发当晚，小区业主报警，但未能制止物业公司这一行为。此后数日，物业公司仍陆续进行改装监控室管理系统、修改公共停车动态收入数据、更换地库出口道闸系统全套设备等行为。

孙先生表示，物业公司意图将拆下来的旧道闸系统拉走，最后被业主拦下。目前，小区整体车辆进出由物业人工管理，给开车业主的实际出行造成了影响。

2024年12月23日下午，读特新闻记者实地走访该小区时观察到，该小区停车位置包括地库负一层、负二层和地面的露天停车场，均向社会开放。目前地库的入口和出口处分别有身着保安制服的人员值守，来往车辆经盘问后方可进出。

车辆进出该小区需经过人工管理道闸栏杆。

道闸为何拆除？

业委会和物业“掰扯”了起来

好端端的停车场道闸，为何要连夜拆除？读特新闻记者在小区走访时，在电梯里、公告栏中看到，业委会和物业公司，分别就此事张贴公开信、情况说明，都主张己方有权管理停车场、收取停车费。

据国都高尔夫花园（二期）第四届业主委员会（下简称“业委会”）张贴的《关于地库权属及停车费收取事项致全体业主的公开信》（下称“公开信”）申明，“小区地库依法归属全体业主所有，物业公司无任何权利自行处分；地库停车费属于业主共有资金，业主大会基本账户是小区停车费的唯一合法收款账户；物业公司强拆停车道闸和停车中控系统，将业主停车场收益非法据为己有为违法犯罪行为。”

据公开信，业主大会、供货商、物业公司三方签订的《知路智慧停车系统销售合同》，甲方“业主大会”是购买方，丙方“物业公司”是使用方。根据该合同约定，物业公司应当负责设备的日常巡查和看护，保证设备及系统不被人为损坏。如今物业方却将小区道闸系统破坏，毁坏小区业主共有财产设备的行为涉嫌违法。因此，业委会先后两次向物业公司发送了有关违反物业服务合同行为的警告及整改函，要求物业归还小区公共设备，恢复小区原车辆系统的正常使用。

而物业公司在公告栏张贴的《致广大业主的情况说明》（下称“情况说明”）等函件中主张，小区负一、二层地下停车库收益权属归开发商。物业公司股东兼法务林女士（化名）表示，自小区入住以来，物业公司一直代收停车费，且为开发商支付各类历史欠款和账务处理等问题。本届业委会成立后提出更换小区停车场道闸，以及停车费全部归到公共账户。起初物业公司并不同意，但业委会称为了小区统一管理，先将地下室停车费全部归到公共收入账户，往后按月结算转回给物业公司。物业公司按照业委会的要求达成了共识，但自2024年3月起至11月末，业委会未将地下停车场的收入转回给物业公司，总计超50万元。“这些欠款影响了物业企业的正常运营。”林女士强调，经与业委会沟通无果后，物业公司于2024年12月，针对地下停车场收费系统进行升级、变更，收取仅属于物业公司的地下停车费。

谁收停车费？

业委会和物业公司“拉扯”近一年

物业公司为何主张自己有权代管停车场、代收停车费？

结合物业公司张贴在公告栏的“情况说明”，以及综合林女士接受采访时所介绍情况，物业公司系开发商引进，受开发商委托管理停车场、代收停车费；同时，物业公司一直以来代开发商缴纳各类欠款、偿还各类债务。据介绍，2019年-2023年，物业公司积极配合政府完成开发商拖欠的关于小区首期本体养老金缴纳，涉及金额达387.60万元。就代缴纳本体养老金一事，物业公司还提供了银行流水单电子回执。物业公司同时认为，公司在小区入住以来，“一直处理开发商遗留的各类债务纠纷，以及友好协商处理好各债权方的干扰、追查及代开发商偿还各类复杂的账务。”

据本届业委会主任邓先生介绍，该小区共有地库车位250余个，按350元/月/个收费，月均收费达8万余元，年均收入近百万元。地面停车场月卡近150张，按110元/月/张计费，加上临时停车收入，合计收入月均5万余元。

“以往地库停车费由物业‘代开发商收取’，地面停车收费属于公共收入。但日常收费不透明，停车费等业主共有资金收支游离在监督之外。”邓先生表示，物业公司人工私下收费、收款账户主体混用等各种不合理行为均有据可查，侵犯了小区集体业主的利益。他举例说，原本地面停车费由物业公司账户收取后不提供任何凭证，按80%比例分成给业主大会，月均仅8000元。而采用业主大会基本账户收取后，这项金额达到4万元以上。

小区地面停车场出入口。

邓先生表示，该小区常年面临停车秩序混乱的痛点，地库越来越多外来车辆，而本小区业主正常停车权利却无法得到保障，这些情况都亟待改变。

该小区第四届业委会自2023年10月成立后，便开始对小区停车问题进行专项治理。2024年1月，小区启用了共管账户实现财务透明化，业委会和物业公司共同选定使用知路停车管理系统，对车场秩序、车位分配、收费监管等均采用统一管理。“但是在停车系统对接过程中，物业几番推托，原来的共管账户难以使用。后来通过小区业主大会表决，成立了业主大会基本账户。考虑到物业公司作为受益主体不合适，业委会若自行同意地库车费划转则存在法律风险，内部会议未能表决通过。”邓先生解释了地库停车费收归业主大会基本账户后，没有把资金划拨给物业公司的原因，并表示如需划转，主张方应提供相关权属证明文件或业委会取得业主大会的授权同意。

2024年7月至11月期间，业委会与物业公司多次协商及函件往来，提出地库停车费应由开发商出面与业委会沟通，提供权属证明、收款账户等资料作为资金划转依据，但开发商未露面。直至12月下旬，业委会与物业公司双方矛盾升级。

争议核心：地下停车场权属归谁？

前述业委会“公开信”中提及，据业委会查证及法律顾问确认，开发商没有对小区地下车库进行初始登记，一手房屋买卖合同约定不明（部分有约定部分无约定情况下视为无约定），根据建筑规划许可证，地下车库不计入容积率，不属于建筑面积，属于土地的附属，应随着土地一起属于业主共有。因而业委会主张，地库停车收益为全体业主所有，应由业主大会基本账户收取。

物业公司在前述“情况说明”中主张，“地下停车库收益权归属开发商清晰明了”，物业公司属于开发商引进物业，“代理开发商收取地下停车费毫无争议”。物业公司林女士表示，“首期专项维修资金本应该由开发商缴纳，但当时他们因自身债务问题无法支付。于是物业公司、开发商和当时的第二届业委会三方进行了协商，决定由物业代为缴交，后续可通过收取地库停车收益来抵扣。现在等我们把这笔钱付完了，现任业委会却提出来要查看权属证明。”但对于该项协商协议，物业方暂未提供相应有效证据。林女士表示：“既然目前地库权属和收益归属存在争议，应该由法院来裁定。”

至于开发商一直未露面的原因，林女士则表示物业公司也联系不上他们。记者查询天眼查信息，该小区开发商国都集团发展（深圳)有限公司企业状态显示为“责令关闭”。

天眼查截图。

小区业主期盼恢复停车管理秩序

据业主和物业公司告知，自2024年11月下旬起，小区所处社区和街道办已介入调解。读特新闻记者先后通过致电、实地走访及发送采访函的方式，联系沙头街道办事处、新沙社区询问此次矛盾发生的有关情况及双方调解的进展，截至发稿，均未获得相应的回复。

沙头街道办事处于2024年12月31日给业主的回复信息显示：经现场核实目前小区地下停车场收费系统已被物业更换。地面停车场收费系统为原来的收费系统。地下停车场产权问题，应由开发商与业委会进行协谈，不得因收费权限问题影响业主停车。对此次的矛盾纠纷，福田区住建局将根据《深圳市物业管理条例》对广居物业做出相关处理；涉及的历史遗留问题，可以申请法律诉讼。广居物业承诺，将做好现场管理，不会阻拦车辆停放，将告知开发商提供产权的相关材料。

针对街道办的回复信息，2024年12月31日晚间，读特新闻记者询问了物业公司对应的落实计划。物业公司林女士告诉记者，公司方面暂未收到主管部门相应的处理通知，若有其他说明将通过函件形式回复。此外，物业公司给沙头街道办《关于配合提供国都高尔夫花园(二期)地下停车场相关材料的函》的回复函显示，将向沙头街道办提交产权相关材料。而对于目前业主最为关心的停车道闸和收费系统何时恢复这一问题，并未予以回应。

而业主表示，目前，地库、地面停车不统一管理后，地面车越来越多，又开始拥挤了，经过一年的停车治理努力如今化为了泡影。“希望相关部门能够协调督促物业方面尽快装回原来的设备，恢复原来有序停车和透明管理的状态。”

律师分析：应依法依约定界定权属

广东省律协物业管理专业法律委员会委员、广东金唐律师事务所副主任王潘锋分析认为，上述该小区所涉纠纷的核心争议在于本次停车场闸机设备被盗损的行为纠纷以及停车场的权属争议。

对于争议中相关物业人员擅自拆除停车场闸机设备的行为，需要先行明确设备的权属情形，应以采购合同约定权属为准。如为业主大会采购，则小区业主大会是设备的权属人，物业公司基于物业管理权而享有使用权，因此，在未经全体业主同意的情况下，任何人员不得随意侵犯小区业主对该停车场闸机设备的共有权益。如该次相关人员盗损停车场闸机设备所涉及的金额达到一定标准，则可能涉嫌违反《中华人民共和国治安管理处罚法》和《中华人民共和国刑法》相关规定，有可能会受到行政处罚或刑事拘留。

而关于停车场的权属争议，目前是众多小区都存在的，相关法律规定主要涉及《中华人民共和国民法典》第二百七十五条，《深圳经济特区物业管理条例》第八十六条、第八十七条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款等。以上法律法规均表明，停车场权属的认定优先适用业主与开发商之间的约定，如无约定应依据上述相关法律法规结合停车场的场地性质进行认定。

根据争议各方的表述，现该小区的停车场并未有直接的权属登记，如开发商主张权属，应依据上述法律规定或合同约定提供相应的证据。开发商主体缺失的情况下，可以由破产管理机构或者原股东承接该公司权益，不能当然的视为放弃或者认可出让相应权益。而小区的物业管理公司依据《物业服务合同》约定，其是受小区业主的委托、为小区业主提供物业管理服务的一方，不享有小区公共建筑物、停车场以及相应设备的所有权。

王潘锋建议，在目前争议僵持的状态下，应以小区的和谐稳定为第一要务。各方应避免采取违法违规的刺激性行为，防止矛盾升级。若通过搭建沟通平台，经双方协商不成的，任何一方都可以通过司法途径解决，将争议提交到人民法院进行裁判；在人民法院作出最终生效的司法裁判之前，各方应维持小区正常的生活秩序，不可采用违法违规的行为破坏现状。

编辑孔盼成审读伊诺二审关越三审郑蔚珩