阳光股份2023年商管毛利率达68%，在资本市场上或有新动作

3月22日晚，阳光股份（000608.SZ）发布2023年年报，公司期内实现营业收入3.21亿元，归属于上市公司股东净利润﹣2.3亿元，较上年同期亏损收窄38.83%。亏损收窄的主要原因是，公司持有的投资性房地产公允价值变动损失和长期股权投资减值损失较上年同期有较大幅度的减少。

资产负债率远低于行业平均水平

资料显示，阳光新业地产股份有限公司（简称“阳光股份”）是京基集团有限公司（简称“京基集团”）旗下上市公司，前身为广西虎威股份有限公司，于1996年在深圳证券交易所上市。2020年5月，京基集团成为阳光股份的控股股东；同年10月，阳光股份总部落户深圳地标京基100大厦。

深圳地标京基100大厦。

阳光股份较早专注于商业地产项目的持有、开发、招商和运营，同时涉足高端住宅、酒店、写字楼、城市综合体的开发与经营，近几年主营业务聚焦于商业运营管理和物业租赁两大领域。

据了解，阳光股份的亏损主要源于2023年受房地产市场的持续影响，商办市场疲软且存量较大，大宗交易相对低迷，导致其长期持有性物业和股权投资的市场估值被下调，从而影响净利润。

截至2023年期末，阳光股份总资产43.35亿元，总负债14.17亿元，资产负债率为32.69%，远低于行业平均水平。根据该公司近几年的年报，从2020年期末至2023年期末，有息负债规模大幅下降43.74%至6.88亿元，债务结构持续优化。

阳光新业地产股份有限公司（证券代码000608，证券简称“阳光股份”）。

商管毛利率高达68%，确保长期运营效益

在向存量要利润的时代，毛利率依然是衡量商业地产企业能力的重要指标。阳光股份的核心业务——商业运营管理和物业租赁在2023年的营业收入达1.7亿元，毛利率为68%。

营业收入和营业成本是影响毛利率的两大要素。收入上，该公司整体租金收缴率达98%，商业运营管理收入同比增长42.88%，商业租赁通过主动调改带来平均租金单价同比上涨9%，写字楼租赁抗住市场下行压力、收入同比基本持平。

对此，阳光股份方面介绍称，2023年公司紧抓消费逐步恢复的契机，结合商业发展新风向和大众消费由“购物”向“购物+体验”转变的新趋势，主动加大购物中心品牌调改力度，以“烟火气”“生活方式”“体验经济”等为调改关键词，自主汰换超30个品牌。这种做法也让公司经历了一定的“阵痛期”，即因装修免租期等行业租赁特点，暂时“牺牲”部分租金收入，以换取长期的运营效益，预计2024年初见成效。

以公司旗下的北京·通州阳光新生活广场为例，该商场进入调整期后，腾退并切分原主力店占地二三层大约2万平方米的面积，以招引高坪效品牌，降低经营风险，比如引进生活特色街区品牌上溪里、新零售品牌盒马鲜生、新中式茶饮霸王茶姬等流量品牌，预估2024年整体租金收入相较调改前将增加21%。

北京·通州阳光新生活广场。

而成都·阳光新业中心结合项目定位，提出“以全时段潮玩消费体验为重点突出”的招商调整方向，重新规划各楼层业态，优化品牌组合，丰富消费业态，全年平均出租率达94%，创下开业10年来最高纪录，且日均客流同比上升14%。另外，成都·阳光新生活广场通过商户经营帮扶等系列措施，出租率连续三年维持100%，保持“尖子生”水平。

成本上，阳光股份管控卓有成效，核心业务的营业成本连续两年同比下降，2023年降幅为3%。在保持较高毛利率的态势下，阳光股份正在提高整体盈利规模的道路上持续发力。

外拓增长，管理版图三年扩32.8万平方米

在保障每个项目都有长期发展潜力的基础上，阳光股份积极寻找新的盈利增长点。

2023年10月，阳光股份完成对沈阳阳光新生活广场有限公司（曾用名“沈阳世达物流有限责任公司”）56%股权的收购，实现100%控股。沈阳·阳光新生活广场体量达4.3万平方米，进一步扩大了阳光股份的自持物业规模。

全面接管后，阳光股份运用丰富的管理经验和成熟的业务流程体系，迅速组建团队使沈阳阳光新生活广场有限公司平稳过渡，并在岁末招商淡季之时，新签面积3418平方米、续签面积3420平方米，促使出租率在短时间内提高了12%，充分展示了项目新团队的运营能力。

阳光股份全面接管运营沈阳·阳光新生活广场。

为了通过精细、高效的运营以提升资产价值并获得长期回报，阳光股份在2021年初成立了全资子公司——深圳瑞成新业商业管理有限公司，并于当年并入报表，其主要经营范围系商业运营管理等。2023年，阳光股份商业运营管理面积新增近20万平方米，三年来管理规模扩张了32.8万平方米。

此外，随着托管项目——KK TIME京基百纳时光于2023年9月8日正式开业，阳光股份的托管版图新增10万平方米，托管总面积增至60多万平方米。

资本动作频频，提请股东大会实施简易程序定增的授权

年报显示，基于对公司未来发展前景的信心以及对公司长期价值的认同，今年年初，阳光股份三位高管通过深交所集中竞价方式，累计增持公司股份598.1万股，占公司总股本0.8%，合计增持1000.27万元，旨在更好地支持公司持续、稳定、健康发展。值得注意的是，监事李云常亦通过竞价交易增持89.06万股。

此次同年报一起披露的还有一则《关于提请股东大会授权董事会办理以简易程序向特定对象发行股票的公告》。该公告称，董事会提请股东大会授权董事会及董事会授权人士，办理以简易程序向特定对象发行融资总额不超过人民币3亿元且不超过最近一年末净资产20%的股票，授权期限为2023年年度股东大会审议通过之日起至2024年年度股东大会召开之日止。

据了解，自去年全面注册制落地，定向增发简易程序推广至主板市场。简易程序下的“小额快速”定增灵活性强，融资流程短，有助于快速实现融资计划，受到越来越多公司的青睐。

业内人士表示，阳光股份此举意在乘政策东风以扩展融资途径。结合其在年报中提及的2024年发展规划，即以提升商业物业价值为首要任务，积极拓展商业运营规模和探索新的业务赛道，本次股票如能成功发行，或将更有利于公司的可持续发展。

编辑 黄力雯 审读 郭建华 二审 李怡天 三审 万晖