特区40年｜让更多深圳人居有其屋，住有宜居

城市是时代文明和科技进步共同浇灌下自然生长的树。

人们的梦想，和对美好生活的向往，驱动着他们从四面八方，走进城市。

1980年，中国城镇化率19.39%，城镇人口不到2亿人。2019年，中国城镇化率首次突破60%，城镇常住人口8.48亿。改革开放的40年，给了数亿人奋斗的希望，也是这不甘于现状的数亿人，推动着时代车轮滚滚向前。

作为移民城市，深圳堪称中国城市发展史上的样本。1980年，深圳常住人口33.29万。2019年，深圳常住人口逾1300万。超过1000万人，来到深圳，留在深圳，工作在深圳，也住在深圳。

40年来，深圳无数次成为中国人居“样板房”。在城市化进程下，满足且改善深圳人的居住环境，敢为天下先，也敢为天下难，尊重规律，敬畏市场，以规则建立规则，以发展引领发展，因区施策，精准调控，旨在让更多深圳人居有其屋，住有宜居。

深圳人居40年

勇立潮头，引领全国房地产市场发展

40年来，深圳从南海边上的小渔村崛起为一座充满魅力、动力、活力和创新力的现代化国际化大都市,创造了工业化、城市化、现代化发展的奇迹。在深圳发展蜕变过程中，房地产业以敢为天下先的精神，诞生全国房地产行业多个第一，为全国房地产市场发展、解决深圳市民住房问题乃至推动经济特区建设作出了重大贡献。

1980年，邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”改革总体设想，拉开了我国住房制度改革和房地产市场发展的大幕。

我国房地产市场从深圳起步，在深圳诞生了全国房地产行业的多个第一：

1980年，成立了全国第一家房地产公司——深圳经济特区房地产公司。1981年，成立了全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司。1988年，成立了全国第一家房地产经纪、咨询、评估公司——深圳国际房地产咨询股份有限公司。

此外，在房地产市场制度建设方面，深圳也始终坚持改革创新用制度创新规范市场发展。

1987年，举行了国有土地使用权的第一次拍卖，敲响中国土地拍卖“第一槌”，奠定了中国城市土地管理制度改革的基石。

深圳房地产市场起步早，在全国率先开展了房地产市场体系建设。

1988年，深圳出台《深圳经济特区住房制度改革方案》，先于全国十年，率先启动“第一次房改”，改革坚持市场化方向，以住房商品化为突破口，冲破计划经济体制束缚，取消了福利分房模式；1989年，深圳出台《深圳经济特区居屋发展纲要》，提出在特区建立“双轨三类多价制”住房供应模式，有效解决了相当长一个时期全社会的住房问题，推动了深圳乃至全国房地产市场的发展与繁荣，一个较为完善的房地产市场体系在深圳初步建立起来，深圳房地产市场成为全国最为活跃的房地产市场之一。

1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号文），全面开启住房市场化、货币化改革。

此后，深圳房地产市场发展驶入快车道，房地产各项制度日趋完善。2001年，深圳出台《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》，加强房地产市场的宏观管理和土地市场化管理，推进以市场方式配置土地资源，进一步搞活和规范我市房地产市场。

在此期间，深圳综合运用土地供应、发布市场供求信息、建立房地产监测预警系统等调控管理措施，维护房地产市场稳定运行，房地产调控政策日趋完善。深圳作为改革开放的重要起源地，住房工作始终走在全国前列，并以自身的改革实践为国家房地产市场发展、住房制度改革、物业管理制度等完善探索路径、积累经验。

伴随着市场发展的日益成熟，深圳更认识到，制度建设是市场发展的基石。

1992年，《深圳经济特区房地产登记条例》《深圳经济特区房屋租赁条例》颁布实施，这是深圳拥有特区立法权后第一批出台的地方性法规，为房地产市场向法制化、规范化发展迈出了坚实一步；1993年，针对全国房地产市场过热，国家要求从严土地供应政策，加强房地产市场管理和融资调控，深圳结合实际情况建立土地集中统一管理领导小组，开展全市房地产开发企业全面检查，颁布《深圳经济特区房地产转让条例》《深圳市房地产管理若干规定》，加强土地和房地产市场的管理；1994年，诞生了全国第一部地方性物业管理法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。

20世纪90年代初，深圳就发布实施了房地产登记、房屋租赁、转让、住宅物业管理、行业管理等5大条例，奠定了深圳房地产市场管理和调控的基石。近年来，“房住不炒”深入人心，深圳作为改革开放的前沿阵地，继续勇担先行先试重任，在建设和完善房地产市场平稳健康发展长效机制中提供深圳经验，努力实现住有所居向住有宜居迈进，打造民生幸福标杆。

让深圳人越住越好

与时俱进，持续提升市民居住品质

“来了就是深圳人“是年轻人的梦想，对于深圳来说，是召唤是责任，更是一个庞大的系统工程。从量到质，都是对深圳房地产市场的极大挑战。

深圳经济特区成立之初，住房短缺严重，供需矛盾突出。40年来，深圳不断加大住房建设和供应力度，住房总量快速增加，解决了城市居民的基本居住需求，住房建设和供应实现跨越式增长。

截至2020年初，全市住房总量增加至约1082万套（间），户均套数达到约1.13套（间），居住面积总量增加至6.12亿平方米，住房供需相对平衡。

2018年8月出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，深圳将建立由市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四类住房构成的“4：2：2：2”住房供应与保障体系，至2035年建设筹集170万套住房，公共住房不少于100万套，统筹解决各类市民住房问题。

在努力实现市民住有所居的同时，深圳进一步满足广大市民对改善住房条件的新需求，持续提升居住品质。

深圳优化住房规划布局，突出产城融合、职住平衡，不断完善教育、卫生、文化、体育、城市道路、轨道交通、供水、供电、供气、电讯等城市基础设施。

此外，深圳的长租公寓也在快速发展，各类企业积极主动参与其中，为提升深圳人年轻的居住品质尽一份力。

深圳坚持“党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法制保障”，住宅物业小区管理体系取得较大进展；大力推进政府统筹组织、社区具体实施、居民全程参与的工作创新机制，推动各类老旧小区与城中村分区分级升级改造；提升住房建设标准，坚持高品质设计、建设，推广绿色建筑、装配式建筑技术，住房设计标准化、建造工业化、内装系统化、管理信息化水平持续提升。

40年来，深圳这个昔日的边境小渔村已经建设成为一个环境优美、住有宜居的现代化城市，对人民居住水平的提升作出了重大贡献。

四十年后再出发

以人为本，让更多深圳人住有宜居

深圳是我国改革开放的“窗口”和试验田，房地产市场作为我国改革开放40年以来重要的商品市场之一，从一开始就有了深圳基因。

2016年12月，中央经济工作会议首次提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，同时提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。住房既是民生问题，也是发展问题，既事关群众安居乐业，更事关城市长远发展，“房住不炒”是必须坚持的基本底线，近年来，深圳坚持以人民为中心的发展思想，完善住房市场体系和住房保障体系，把解决人民群众住房问题作为出发点和落脚点，突出住房的民生属性，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，形成解决本市住房和房地产市场主要问题的长效机制。

面对房地产市场形势变化和房价上涨，2016年以来，深圳先后出台“深六条”“深八条”“深四条”等调控政策，不断完善2010年就开始执行的限购政策，开始实施限售政策，着力加强商品住房和商务公寓限价政策，灵活运用差别化信贷政策，房地产体系化调控制度纵深发展。

2018年以来，按照党中央、国务院关于建立房地产市场平稳健康发展长效机制的决策部署，深圳夯实调控主体责任，综合运用金融、土地、财税、立法等经济手段，借助建立中国特色社会主义先行示范区契机，构建和完善房地产长效机制，确保房地产市场平稳运行。

深圳增加居住用地供应，招拍挂居住用地采用“双限双竞”方式出让，建立地价房价联动机制。

深圳严格执行差别化住房信贷政策，加强房地产金融审批管理，严防各类资金违规流入房地产市场。

深圳发挥税收手段作用，将二手房转让增值税免征年限由2年调整至5年，对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理租赁合同，且租金不高于租金指导价格的，2023年底前综合征收率为0%。

深圳健全房地产市场管理法律法规体系，修订《深圳市房地产市场监管办法》，启动租赁条例立法工作。房地产长效机制建设以来，各项工作有序推进，政策措施顺利落地，长效机制取得良好开局，为深圳房地产市场平稳健康发展保驾护航。

今年4月以来，深圳部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高、二手房价上涨等现象，楼市成为舆论热议话题。稳住楼市是房地产对“六稳”和“六保”最大的贡献。

为进一步落实中央“房住不炒”定位和稳地价、稳房价、稳预期的工作要求，确保我市房地市场平稳健康发展，经深入研判我市房地产市场发展形势，按照“一城一策”“因城施策”原则，经市政府同意，7月15日，深圳市住房和建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（“新深八条”）。“新深八条”着眼于保障刚需、支持改善、遏制投机，由行政手段更多向经济手段转变，由通行的措施向精准施策转变，从行政、金融、税收等方面提出八项措施。对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，要优先满足无房居民家庭购房需求，要及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，增加二手房市场信息透明度，这些措施犹如一颗颗“定心丸”；提高购房门槛，将原来落户即可购房，提高至落户满3年且连续缴纳3年个税或社保，将在无房有贷、已拥有住房情况下，购买非普通住房首付比例由50%、70%分别提高至60%、80%，将离婚即可购房，改为购房追溯3年婚史，这些措施是一套“组合拳”。

“新深八条”发布后，引起社会广泛关注，整体而言，舆论对调控新政大多持积极肯定态度，认为将有力打击投资客，有效遏制炒房现象，切实支持住房刚需，并称之为“十年来最精准的调控”“最严限购政策”。“新深八条”为深圳房地产市场平稳运行带来了稳压器和压舱石，也为深圳应对疫情冲击，完成“六稳”“六保”及全年经济社会目标任务提供了政策大环境。

近年来，在一系列稳地价、稳房价、稳预期工作带动下，“房住不炒”的观念日益深入人心。未来，深圳将从供给端增加居住用地供应，继续深化完善既有房地产调控政策，构建房地产市场长效管理机制，通过构建基础性制度，持续完善住房供应和保障体系，加大公共住房建设和供应，让更多的市民通过公共住房解决住房困难，保持房地产市场平稳健康发展。不断提升城市吸引力，为深圳打造国际一流的营商环境和宜居环境，构建现代化经济体系，努力打造住有宜居标杆，为深圳加快建设中国特色社会主义先行示范区提供强有力支撑。

站在时代和城市发展的交汇处，居住与万千市民的生活息息相关，也是深圳未来可持续发展的重要基础之一。未来，如何让更多的深圳人，住有所居，住有宜居，让更多的深圳人，在这里实现梦想，并且安享城市前行的美好生活，依旧是深圳不变的追求。

如同40年前一样，深圳，从未改变。

深圳市房地产业大事记

1978年12月，党的十一届三中全会召开，深圳市房地产发展顺应改革的浪潮，在市场经济发展的道路上探索前行。房地产正式成为了一个产业。

1978年，经济理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年4月，总设计师邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，第一次把房子定义为商品，拉开了住房制度改革的大序幕。

1980年1月，深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（深房集团）成立。

1981年，深圳开始商品房开发经营试点，我市第一个商品房小区深圳东湖丽苑诞生。

1987年11月，深圳市政府首次公开招标出让住房用地，标志着我国土地使用制度发生根本性变化,同时也直接促成《宪法》中有关土地使用制度内容的修订，促进了全国房地产业快速发展，我国房地产开始进入商业化阶段。

1988年，我市实行住房制度商品化试点改革，为住房产业化发展奠定基础。

1988年12月，全国第一家房地产经纪、咨询、评估公司——深圳市国际房地产咨询有限公司成立。

1989年10月，深圳市房地产业协会成立。