走近新桥东先进制造产业园③ | 打造新桥东“工业上楼”样板增强发展后劲合力擦亮“黄金内湾”上的“金珠”

古镇新韵，智造新城。

徜徉历史长河，清平古墟、永兴桥、曾氏大宗祠、广府麒麟醒狮之乡，宝安区新桥街道人文历史积淀广博而厚重。

感悟时代变迁，在这个深圳西部重镇东边，5年前开始掀起翻天覆地的变化，新桥东先进制造产业园，日渐成为当地一张新名片。

“3个500”目标已定下，产业园投资超500亿元，建筑空间超500万平方米，GDP超500亿元，是深圳市鲜见的大工程。该项目由宝安区政府与世界500强深圳市投资控股有限公司（下简称：深投控）合力开发运营，是深圳市20大先进制造业园区之一、深圳高新区宝安园区重要组成部分，也是深圳市首个平方公里级“工改工”城市更新项目和“工业上楼”先行示范园区。

宝安新桥东的用地，是通过城市更新得来的，投入巨资发力“工业上楼”，何来的勇气和信心？连日来，记者继续探究新桥东先进制造产业园昂首阔步往前推进的底气所在。

解决传统制造园共性难题

走进新桥东，可看到郁郁葱葱的凤凰山和洪田火山两大森林公园，周边碧波荡漾，长流陂、凤岩、七沥、屋山四个水库环绕，坐拥“两山四湖”壮美景观。

“这使得新桥东具备了建设以大生态为底蕴的、最先进理念支撑的现代制造业园区的坚实基础，完全可以担当生态型工业园区的试验场重任。”中国城市经济研究院副院长宋丁如是说。

深圳是全国面积最小的一线城市，目前全市工业用地现状总量仅221平方公里。深圳将按照每年建设不少于2000万平米，连续实施5年的进度，向社会提供“工业上楼”的高品质低成本产业空间，持续增强工业发展后劲。新桥东被列为宝安“422133”工作主框架“4”中的先进制造业园区之一，就在于它拥有优质的生态环境。

“除优质的环境外，新桥东所在的宝安区具有深厚的产业基础和健全的产业链。”宝安区国资局副局长颜俊添说。

宝安区是环珠江口100公里“黄金内湾”的重要组成部分，拥有超过五万家制造业企业、七千余家国家高新技术企业和一百三十五家专精特新“小巨人”企业，是典型的制造业大区强区。相较之下，新桥东项目在改造前以老工业用地为主，教育、医疗、商业、文体等设施较为缺乏，不利于吸引和留住企业。

宝安区本身企业需要产业空间，外来的企业也需要空间落地。如何在新形势下，充分盘活存量空间利用效率，解决传统制造园区工业不连片和供地不保障等共性难题？

宝安区跳脱传统单个园区建设模式，项目自启动之初即规划研究2.3平方公里，以连片开发、统筹建设模式，打造新桥东“百万平方”先进制造产业园，满足先进制造业重大产业项目落地需要，全力擦亮“黄金内湾”的“金珠”。

颜俊添介绍，宝安区在新桥东项目前期由区政府统筹规划，区属国企实施，街道办参与，股份公司配合。宝安区国资局创新“国资 + 集资”联动机制，迅速破解实施主体物业产权占比不足、控制性不强的问题，2年时间完成实施主体确认，与同类项目相比缩减4年。目前，新桥东规划建设专职小组办公室设在宝安区国资局，持续发挥统筹协调作用，推动解决项目建设各项问题。

新桥东片区原来的产业在新园区建设时，被安置到附近的厂区。新园区建成后，大量的工厂大多选择重回旧址。港资企业怡丰实业（国际）有限公司在新桥东经营多年，经理雷锦汉表示，改造后的新桥东片区将更加适合企业的发展，一定会回归并将长期驻扎下去。

宝安区扎实的产业基础，再加入源源不断需要迁入深圳的先进制造业，这就是深圳敢于大手笔建设新桥东的底气。

英雄所见略同。新桥东项目自启动以来，成功获得国开行深圳分行超四百亿元的最大单笔授信，有金融活水支持，新桥东更是如虎添翼。

政企联袂共筑标杆园区

在新桥东产业园，到处可看到工地被写着“政企强强联袂共筑全球标杆园区”的宣传语的挡板环绕。的确，除了宝安区在这个项目中花大力气外，项目的另一方，是世界500强深投控。

市属国企深投控是深圳市委、市政府和市国资委的战略抓手，累计服务高新技术企业近10万家次，公司资产规模突破万亿。在科技园区板块，建立了新一代园区开发运营标准体系，形成从规划设计、投资开发到运营管理的完整产业链条，规划建设各类产业园区50多个，总建筑面积超3000万平方米，运营经验丰富。宝安区和深投控以合资公司作为载体，合力开发、建设并经营管理新桥东项目，努力为各地推进城市更新、产业转型升级探索新的实施路径。

开发运营新桥东，要面临各种挑战，深投控自有妙计。

为解决租金高这一“老大难”问题,深圳加快工业区转型升级，“工业上楼”项目优质厂房月租控制在平均不超过35元/平方米、年涨幅不超过5%，为制造业守牢低租防线。

新桥东工业上楼，是“工改工”项目，成本较高，但租金不能多收，怎么办？

新桥东项目以市场化运营为导向，通过“三个平衡”实现园区可持续发展。按照目前项目特点和工业上楼方案，租售价格难以覆盖成本，需从全周期角度建立运营平衡机制，确保政府、企业、园区三方共赢。

从短期看，坚持产业为本，通过优化调整规划指标促进投入与产出平衡，以提升项目收益。据初步测算，通过灵活运用配套物业规划指标，打造商业、住宅等多种产品，在产业空间不减少的前提下，积极弥补投资缺口。

从中期看，坚持可持续发展，通过财政手段促进运营与财务平衡，包括争取招商奖励、租金补贴、建设补贴等方式，为“工业上楼”解绑减负。

从远期看，坚持价值创造，通过贴息、发行专项债、REITs等方式，促进社会效益与经济效益平衡，激励运营主体专注培育产业。

探索构建新型高端创新产业链

筑巢引凤栖，花开蝶自来。

在建设工地可看到，塔吊每天将一摞摞钢筋从地面吊起，现场机器轰鸣，一栋栋按照先进制造业所需而定制的高品质产业用房正加紧建设。

城市更新后，新桥东园区产值将从原来的不足百亿元增至千亿元级别，准备入驻新桥东先进制造产业园的企业对此信心十足。

“新一代的科技企业，对厂房的要求更高，不但要求能够生产，还要配合研发，厂房不仅要吸引工人，还要能吸引研发人员，形成‘产研一体’，才能让产品迭代速度更快。”斯坦德机器人（深圳）有限公司CEO王永锟说：“这里风景绝佳，产城融合山水间，将来有工厂，还有教育、住宅、商业等资源，不仅能在这工作，还能在这里生活，会吸引更多高水平研发人员前来，公司发展一定会更好！”