骆锦星

1935年生，广东惠阳人。1979年调至深圳担任市房管局副局长。1980年1月组建深圳经济特区首家房地产公司。曾带领公司在深圳乃至中国房地产开发史上屡创第一：第一个实施国有土地有偿使用，第一个引入境外资金合作开发房地产，第一个采用楼宇预售手段筹集资金，第一个在全国首次土地使用权公开拍卖会上夺标。

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口述时间：2022年4月8日

口述地点：新媒体大厦演播厅

采写撰稿：深圳特区报记者 赵强

罗湖是深圳最早的建成区和中心城区。我1979年便来到了深圳，从此扎根在罗湖，一晃过去40多年了。

不大谦虚且非常自豪地说：我参与了罗湖的建设，见证了罗湖的成长与发展。罗湖诞生了许多“中国第一”，我有幸经历和执行了十多个“第一”，这要感谢正好遇上了改革开放的大好时代。

意外闯进房地产行业，一干就是小20年

1979年3月，深圳由县改市，毗邻香港的罗湖正式启动建设，也由此拉开了深圳经济特区大规模建设的序幕。

当时我在惠阳地区任职工交计委办公室副主任。惠阳地区为呼应罗湖建设热潮、支援深圳建设，召开大会动员干部报名到深圳工作。我当过通信兵，上过抗美援朝前线，保留着一股军人听到冲锋号就要往前冲的冲劲。加上个性也比较喜欢接受挑战，就报了名，很快得到了批准。

我本来以为，我当过惠阳地区邮电局副局长，在省邮电系统还算有点名气，会调到邮电局当局长，没想到是让我当深圳房管局副局长，专抓基建。我当即找到市里领导请求调整。领导说不行，现在一切为基建开路，你就到房管局不变了，好好干，10个月之后再说。我在同批调来的党员干部里级别最高，要起服从命令听指挥的表率作用，也就没再坚持。没想到，在房地产行业这一干就是小20年。

现在想想，组织上用人可真是大胆，但可能也是有深意。就是要用我这个“外行”去闯去试，去打破条条框框，闯出一条新路，试出一片新天地。

“借鸡下蛋”建成了中国第一个商品房小区

果然，就职房管局接到的第一项任务就极其富有挑战性：要在一年之内，在罗湖建好2万平方米300多套干部宿舍。

时间紧任务重不说，最难的是没有钱。按当时的行情，建2万平方米的宿舍，最起码需要200万。但那时深圳地方财政很困难，当时的计委主任对我说，最多只能给你50万。

巧妇难为无米之炊。建设资金问题要我们自己想办法解决，真是想破了脑袋。不过，这么一急，思想一解放，思路就打开了，还真让我们想出了一条从“捧着金饭碗讨饭”到“点土成金”的新路径。

起初，我是从一些香港的朋友那里得到了启发：在香港，土地就是黄金。我想，如果我们能像香港一样用土地换钱就好了。

敢想，还要敢干，才是硬道理。

但是，当时的“宪法”第十条明文规定：任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地。

怎么办？“违宪”的事情，不是我想干敢干就能干的。我向时任省委领导请示：“下面不是有一些公社在搞来料加工吗？香港来投资建厂房，公社出土地、收加工费。我们建房子是不是也可以进行变相的补充贸易方法？”省委领导给我的回复是：“你回去找找依据。”

关键时刻，我当兵时学过的政治经济学派上了用场。我凭着记忆在《列宁选集》里找到了依据：列宁引用恩格斯的话论说道，住宅、工厂等等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人、或协作社使用。我把这个想法给当时的市委书记张勋甫汇报时，他说，你们就先干着试试看吧。

就这样，得到省、市领导的许可之后，我通过市接待办找到了港商，以港商出钱我们出地，建成房子后向香港销售的方式开展合作。当时还不敢说是房地产，是以“补偿贸易”的形式打了“擦边球”。就这样，“摸着石头过河”，我们冒着风险突破性地在深圳罗湖建成了新中国第一个商品房小区——东湖丽苑。

新中国第一个商品房小区——东湖丽苑。（图源网络）

东湖丽苑是土地商品化的体现，开了土地有偿使用的先河。用土地换钱，“借鸡下蛋”，不仅圆满完成了组织和领导交给房管局的第一项重要任务，也让这种模式在罗湖遍地开花。在罗湖这片土地上，翠竹苑、湖滨新村、翠华花园、友谊大厦等相继破土奠基。

“点土成金”，罗湖土地价值得以发现与提升，为罗湖的开发筹集了大量建设资金，为罗湖发展积蓄了后劲。

“愚公移山”治水患，罗湖敢为人先

改革开放之初，罗湖虽然有毗邻香港的地理位置优势，但在地理条件上并不占优势。

昔日的罗湖，是周边地区的洼地和雨水汇聚之地，除一片荒凉之外，最大的问题是“水患”。再加上周边深圳河、沙湾河、布吉河、梧桐山河等水系汇聚，一到雨季基本上就成了名副其实的“落湖”。

显然，作为香港与内地连接的重要枢纽和外商进入深圳的第一站，罗湖水患不除，深圳形象受损，招商引资的发展也将受制。在各种方案的对比之后，深圳市政府经过讨论，采纳了我的建议，把罗湖山挖掉，用罗湖山的土来填平罗湖的“洼地”，一方面可以开拓出新的城市建设土地，一方面还可以填平洼地解决水往低处流的问题，一举两得。

上世纪八十年代初的一个台风天，一批特区建设者顶风冒雨经过罗湖区笋岗桥奔赴建设工地。江式高 摄

从1980年底开始，一场声势浩大的移山填湖运动在罗湖桥北拉开帷幕。经过近一年多艰苦奋斗，90万立方米的罗湖山消失了，化作罗湖片区130万立方米土壤，而罗湖昔日的洼地也不见了，有的地方被整整垫高了4米多，罗湖平均被垫高了1.07米。与此同时，对罗湖区河道也进行了疏浚治理和地下管网搭建。可以说，今天的罗湖能够如此多彩，正是因为当年“逢山开路，遇水架桥”，经过愚公移山般的努力，打下了扎实基础。

1984年的国贸建筑工地，建筑工人们站在脚手架上向远处眺望。江式高 摄

挖山填洼地治水患，搞“七通一平”基础建设，样样都需要钱。钱又从哪里来呢？罗湖小区最初规划面积是0.8平方公里，后来扩到1.1平方公里。经预算，全部建设需要3亿资金。但我们只有国家给的3000万元贷款！当时我主要负责开发前线工作，所以解决资金问题后来还是落在了我这里。

好在，有了“点土成金”的成功经验之后，我心里有点谱了。更让我有信心的是，相关法律开始有了一些突破。1979年8月，省里组织人马起草广东经济特区条例时，已接触到土地“出租”问题，当时用的是“土地使用费”的名义。在政策的加持下，我们提出收取土地使用费解决城市建设资金难题。

确定工作方向之后，领导就让我算算，怎么收取土地使用费合适。我就根据我们合作收益的情况提出，罗湖小区一定要盖高层，而且以1∶10的容积率建设，即1平方米土地建设10平方米的高楼。一平方米收5000元，合同签订后要交50%，其他的在卖楼花的时候全部交齐。当时，《深圳经济特区房地产管理条例》也初步制定出来了，就同意按这种方式解决。后来一下子租出去5块地，收回5亿多元宝贵资金。

资金的问题解决了，罗湖的发展速度更快，质量更高，也更有底气。尝到甜头后，市里决定，以后凡是使用国有土地的一定要收土地使用费。在罗湖这片土地上的成功突破与实践，为深圳的发展起到了引领与示范作用。

在罗湖竞得新中国土地使用权“第一拍”，促成宪法修改

现在很多人见到我，总免不了要提起我在罗湖竞得新中国土地使用权“第一拍”。在这一拍之后，1988年4月12日，七届全国人大一次会议修改了《中华人民共和国宪法》有关条款，将原来宪法中“禁止出租土地”的条款删去，并规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”土地的禁锢终于放开，影响深远。

1987年12月1日，时任深圳经济特区房地产公司总经理的骆锦星（左边举牌者）以525万元的价格，竞得新中国土地使用权“第一拍”。 刘廷芳 摄

实际上，土地使用权“第一拍”，初衷是要解决腐败问题。

当时，在政策层面，1986年至1987年，中央和深圳先后出台多项关于土地的政策法规，土地有偿使用有了政策依据。但房地产开发热起来以后，很多人都托关系来要地，因为有地就有钱，这样就滋生了一些腐败问题。为了解决这个问题，市里提出像香港一样，按照市场经济搞招标，公开公平公正，要国土部门确定招标办法。

1987年10月中旬，中国城市土地改革研讨会在深圳召开。当年12月，全国市长会议在深圳召开。借着有中央领导和各兄弟城市参加的东风，市委市政府决定举行一次土地使用权拍卖。这样才有了新中国土地使用权“第一拍”。

拍卖的土地使用权就是后来的罗湖东晓花园所在地。针对这块土地，我们进行了实地考察，定下底线是550万元。我们公司包括我在内的5个人参加拍卖会。截至拍卖前3天，共有44家企业领取了正式编号参加竞投，其中外资企业有9家。

1987年12月1日，深圳经济特区土地使用权首次公开拍卖现场。 （图源网络）

拍卖日期定在12月1日。当天下午3点多我们赶到会场时，偌大的会场已经坐满，当时的中共中央政治局委员、国家体改委主任李铁映，国务院外资领导小组副组长周建南，中国人民银行副行长刘鸿儒以及参加全国市长会议的10多位各地市长也来到了拍卖现场。

土地底价是200万元，每次加价5万元。我在香港参加过招投标，知道这块地肯定不止200万元，所以前面都没有出价，直到400万元以后才开始举牌。随着一路加价，竞价很快升到了520万元，竞争对手看到我们志在必得，就没有再应价。“525万一次，525万两次，525万三次。”一槌落定，这块地的使用权就归我们了。

东晓花园，位于深圳罗湖区布心路，是1987年中国土地第一拍取得地块后建成的住宅社区。（图源网络）

有人说，正是这次土地使用权“第一拍”促成了宪法修改，实际上，这是水到渠成。敢闯敢试，敢为人先，在实干中不断突破，不断取得成功，为中国改革开放事业、为建设中国特色社会主义勇当开路先锋，积累经验、打造样本，是我们那一代人的使命，也是今天罗湖人和深圳人义不容辞的责任。

罗湖今非昔比，明天更美好

我是改革开放初期罗湖的第一批建设者，也是生活在这片热土上40多年的老罗湖人。我深爱这片洒过汗水、奋斗过的土地。

罗湖夜景 （图源网络）

罗湖今非昔比，高楼林立，环境优美，基础设施优良。有时候经过当年参与打造的东湖丽苑、东晓花园，虽然会感慨房价比当年贵了好多倍，但我还是感到欣慰和自豪。这一方面说明罗湖寸土寸金，土地价值不断攀升，显示出人们对罗湖的发展前景共同看好；同时也证明，我们建造的房子质量经得住时间的考验。作为建设开发者，我们有理由自豪。

回想我在罗湖干事业的过程，能够参与、成就那么多“第一”，不是我个人有多大能耐，而是遇上了一个改革开放的伟大时代，遇到了很多敢于改革开放、突破陈规的好领导。

今天的罗湖，地理位置优势仍在，建设基础更好，未来的发展前景大好。更重要的是，现在的罗湖，依然保有当年敢为人先、勇于奋斗的精气神。罗湖正在倡导“先锋文化、奋斗精神”，我似乎看到了我们年轻时的猛劲和韧劲。

我相信，现在的年轻人比我们更有知识与智慧，只要不断努力进取，就一定能够开创罗湖更加美好的明天。

出品：罗湖区政协 深圳特区报社

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编辑  梁晶晶  审核  盛佳婉 詹婉容