3月7日，越秀房地产投资信托基金（00405.HK，以下简称“越秀房托”）发布2021年度业绩公告。面对2021年复杂的宏观环境，越秀房托逆势突围实现了经营的稳定提升，报告期内，收入总额约人民币17.967亿元，同比增长2.2%；期末出租率约为92.0%；除税后溢利6.75亿元，同比上涨14.9%；分派总额较2020年增长23%，全年度每个基金单位的分派收益率为7.59%（2020年：6.07%），为投资者带来持续和稳定的收益回报，不断夯实香港REITs压舱石地位。

处于中国经济“逆周期”和“跨周期”的变局中，越秀房托以穿越周期的优质底层资产实力、独树一帜的“三位一体”管理模式以及“经营+资产+财务”的三大提升“法宝”，展示了极强的抗风险能力，2021年各业态表现稳步精进。拆解其“增长密码”，背后是以资产价值最大化为目标，对“硬实力和软实力”的经年磨砺。

更有效捕捉大湾区发展红利

越秀房托经营稳步增长背后，是对粤港澳大湾区发展红利的前瞻捕捉和持续把握。在房地产受到强调控的背景下，2021年越秀房托完成备受行业关注的越秀金融大厦收购，一跃成为期内香港及新加坡上市房产基金中所持中国资产规模最大的REIT。

与其他REITs相比，越秀房托还拥有与越秀地产“地产+金融”双平台互动所形成的 “开发+运营+金融”独特商业模式，即“投入、运营、退出、产出、再投入”的完整链条。而此次收购越秀金融大厦，就体现出了“开运金”模式所带来的独树一帜竞争力和优势。

作为全球首只投资于中国内地物业的上市REIT，上市16年以来，越秀房托实现了强劲的跨越式增长，截止2021年末，越秀房托总资产规模已达到人民币438.62亿元、物业产权面积约118.3万平方米，较上市时分别增长约10.5倍和7.4倍，为国内REITs发展塑造了优秀的样本。2021越秀房托入选恒生REIT指数成分股首位，交易量升至第三位，未来预计市场和品牌影响力将进一步提升。

“软硬实力”升级打开未来潜力

借助基金平台资金支持，持续开展资本性改造，达成物业资产和服务的共同提升，进而促进客户吸纳和租金提升的有效循环，是越秀房托的资产管理术的一大利器。

2021年越秀房托持续夯实 “软实力”，在内容营销和可持续发展领域的持续发力，增加经营内涵，是基金提升物业估值和回报率的另一个“秘诀”。2021年，零售商场通过整合资源，成功举办首届悦购节、悦食节，稳定维持业态经营表现，商场期末出租率高达98%，三个商场续租租金均有不同程度增长（国金天地增长30.7%，VT101增长5.0%，武汉星汇维港增长6.9%）。

酒店公寓在疫情反复影响下，通过精准施策、协同增效，实现经营快速恢复，超市场水平。广州四季酒店经营收入同比增长13.3%，全年平均入住率达62.8%，同比提升5.5个百分点，平均房价1827元，RevPAR同比增长13.2%，获福布斯旅游指南颁发的「2021 福布斯旅游指南五星级酒店」，已连续七年蝉联此荣誉；国金雅诗阁公寓经营收入同比增长4.2%，平均房价989元，全年平均入住率高达85.8%，同比提升3.6个百分点，RevPAR同比增长5.5%，经营收入和GOP自2016年起连续5年居雅诗阁集团中国区第一。

随着国家“碳中和”以及“碳达峰”战略的提出，叠加疫情、责任投资等多重因素， ESG理念受到了包括投资者和监管机构在内的空前关注，也对企业的经营发展能力提出新的挑战。

可持续发展是越秀房托经营及发展的重要战略组成部分，作为上市公司和ESG整体生态的一员，越秀房托将ESG议题与现有业务模式和管控模式有机融合，旗下九项物业中，获ESG标准认可的超高层绿色建筑2座，产权面积占比56%。

2021年度，越秀房托在管治、环境、社会三大范畴全面持续提升，得到资本市场更多维的认可。年内，越秀房产基金获标普全球企业可持续发展评估（CSA）评估得分30，领先全球房地产同业平均水平；连续两年获得香港品质保证局可持续发展评级“A”评级；首年参与全球房地产可持续评估基准（GRESB）即获得绿色“三星”评级，同时获得2021年度公开披露“A”评级，为该披露评价标准下的最高级别。

越秀房托的资产可持续发展，在“硬软实力”的赋能下，显得韧性十足，这是稳步穿越经济周期、打开未来高潜力的核心能力。

高超“财技”降成本打通良性循环

越秀房托的稳健发展，是多种能力的综合性化学反应，不但离不开优质资产、高管理能力，也受益于基金管理人团队高超“财技”下的债务管理和低融资成本优势。

2021年，越秀房托公司负债结构以长期债务为主，1年期债务仅占比16%，83%的债务2年-5年到期，1%债务到期时间超过5年，债务兑付从容可控；主动管理融资成本见成效，平均融资成本率连续多年持续下降，2021年平均融资成本率2.25%，比年初3.01%下降76个基点。

同时，越秀房托把握有利的利率市场窗口，于 2021年12月取得12亿港元3年期银团贷款，用于到期贷款的再融资，有效控制流动性风险。这也使越秀房托受到资本市场青睐，进一步获得竞争优势，形成良性循环。

越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良指出，越秀房托大部分为境外融资，得到国际评级公司的认可，能维持较低的融资成本，获取资金优势。

展望未来，林德良表示，中国经济处于稳定复苏阶段，应该积极把握潜在的投资机会。商业运营是一门永无止境的命题，越秀房托会不断探索，实施积极稳健的租务策略，配合有效的资产增值措施，依托优质的资产组合和专业的管理人团队，为基金单位持有人带来稳定的回报。

随着国内公募REITs的火爆，投资者对于REITs的认识和交易将会更为成熟。而从越秀房托最新发布的年度财报来看，基金表现出“韧性足、实力强、长期稳定发展”的明显经营特征，折射了REITs对社会经济的赋能和产业孵化推动，未来值得期待。

（原标题《越秀房托2021年业绩亮眼，收入、税后利润全线上涨！》）