12月14日，安信证券2022年度投资策略报告会在深圳举行。安信证券首席经济学家高善文以“沉舟侧畔千帆过”为题，详细分析了房地产市场的未来发展逻辑，从工业和上市公司两个角度观察中国经济的结构转型。

商品房销售顶部已现

高善文用了一个半小时的时间，详细阐述对房地产行业的判断逻辑。

他认为，随着对流动性危机的有力控制，房地产行业最坏的时机已经过去，并不会出现此前担心的“硬着陆“局面，但房地产行业仍然面临着深层次的压力、调整与转折。

过去20年时间里，房地产市场的需求主要在三个方面：大量人口流入城市；城市居民改善居住条件；房屋使用寿命带来的置换性需求。到了当前时点，现有城市居民住房的渗透率已经饱和，从商品房销售与新增城镇常住、就业人口的增速之差来看，总体上呈现快速收敛的态势，2010-2014年间已处于非常低的水平。其后出现的货币化棚屋区改造，推动了二、三线城市的房价上升，抬高了商品房销售。

2021年，商品房实际销售面积达17.6亿平方米。预计在今后很长一段时间内，这都将是商品房销售的顶部，也是房地产行业占GDP比重的顶部，未来房地产市场对经济增长的支持作用将趋弱。

房地产行业的盈利模式经历了2015年以前的囤地囤货模式、2015年之后的高周转率模式，未来只能向着高质量增长方向发展，行业兼并收购、低质企业被淘汰将不可避免。

A股投资回报会大幅上升

高善文从工业和上市公司两个维度对中国经济的结构转型进行了观察。

在重工业化时代，支持经济发展的主要力量来自于机械、房地产等领域。他认为，未来这样的发展格局将发生变化。从中国工业品出口数据观察，在人民币汇率不断升值的情况下，中国工业品出口占全球市场的份额也在不断上升，这说明中国制造业的全球竞争力在不断提升。过去10年里，计算机、通信设备领域的产业升级进展迅猛。这些领域里持续进行的快速技术革命和迭代，创造了越来越多弯道超车的机会。

从上市公司角度观察，高善文根据过去10年110个二级细分行业的长期营收数据，将其分成高、中、低增长三组。高增长组中，约有一半是服务业，一半是制造业；而在低增长组中，90%都是制造业，基本没有服务业。带来高增长的服务业多是可选服务业，分布在医疗、游戏、院线、物流等新兴领域，其发展受到居民收入增长与技术变革的共同驱动。

高善文认为，资本市场的重要变化主要体现在三个方面：

一是不同类别上市公司的市值占比上，新兴产业、高增长组从2010年的25%到现在的50%，而传统产业从2010年的50%降低到25%。这说明，资本市场的市值构成上，经济结构的转型已经完成，新经济逐步占据主导地位。

二是股价表现上，高增长组的股价年均增长近10%，中增长组年均增长5-6%，而低增长组的年均变化约为-1至-2%左右。这说明过去10年，经济转型稳定投射在了股票市场上。

三是A股市场的回报上。10年前，传统产业在上市公司构成中的占比太大，增长乏力，从而拖累了市场表现。随着中国经济结构转型在资本市场的完成，A股为投资者创造回报的能力将大幅提升。

2022年看好“景气中小盘”

2021年率先提出“宁组合”的安信证券，在昨天的年度投资策略会上明确为2022年定调：决胜“景气中小盘”。

安信证券首席策略分析师陈果预测，2022年A股上市公司的利润增速将明显放缓，预计将从23.5%降至3.5%左右。但是，中小盘成长股依然有望实现高增长。今年三季报显示，小盘成长股的净利润增幅达到56%，两年复合增速分别为42%，中证500指数的估值仍处历史低位，持仓比例也偏低。

值得注意的是，从行业配置角度看，明年A股盈利增速高增长的细分领域将非常稀缺，他建议从“高景气赛道+持续扩张” “长赛道+困境反转” “产业迭代催化下新赛道”这三条线索加以捕捉。

在“高景气赛道+持续扩张”方面，看好新能源车、光伏、军工、IGBT、新能源运营；在困境反转方向，关注食品饮料、农林牧渔、汽车零部件；在“产业迭代催化下新赛道”方面，看好VR/AR、智能汽车、元宇宙、数字经济。

（原标题《安信证券高善文：房地产长期顶部已现，A股投资回报将大幅上升》）