深圳坪山：“法院+社区”巧解300余件物业服务纠纷

摘要

近日，为推动物业行业矛盾纠纷源头化解，维护辖区和谐稳定，坪山区充分发挥人民法院参与基层社会治理的重要作用，实施“夜间送达+多元调解”便民诉讼服务，10天内调撤67件物业服务合同纠纷案件，圆满化解某小区部分业主与前物业服务公司系列矛盾纠纷，全力保障人民群众安居乐业、社区和谐发展。

缘起：小区更换物业，部分业主拖欠物业费

今年5月至8月，坪山法院陆续受理了以某物业公司为原告的物业服务合同纠纷案件300余件。事情源于2020年底，坪山区某小区更换物业公司，因业主对老物业的服务质量有异议，双方矛盾激烈，大批业主拖欠物业管理费。自今年5月起，某物业公司陆续将拖欠物业管理费的业主诉至坪山法院。

为及时化解和有效预防此类矛盾，坪山法院立案庭积极探索“法院+社区”诉源治理联动机制，促进物业服务纠纷源头化解。一方面，将案件导入诉前调解，委派调解员对案件进行调解，另一方面依托法官联系社区制度，由挂点马峦社区的法官与社区共同协商化解纠纷的对策。最终，253件物业合同纠纷案件在诉前得到有效化解。

因部分业主未能联系以及部分业主因押金未退、房屋修缮等问题对交纳物业管理费有强烈抵触情绪，67件未能诉前调解的物业服务合同案件于9月14日转立为小额诉讼案件。

破局：夜间精准送达，18名业主主动缴款

物业服务合同纠纷关系到人民群众的切身利益，事关人民群众安居乐业、社区和谐发展，处理不慎、化解不及时将产生诸多不稳定因素。坪山法院受理该批次案件后高度重视，决定适用小额诉讼程序快审快结。而影响案件办理进度的首先是“送达难”，因为被告业主们早出晚归，难以联络，送达工作无法在正常工作时间内完成。

为有效解决送达难问题，针对被告业主们地址相对集中，基本上白天不在家的特点，坪山法院速裁庭制定夜间上门送达并做法律解释工作的“速风”送达行动方案，并组织全庭干警13人前往小区送达。9月15日18:30，速裁庭干警分为7个送达小组，在马峦社区工作人员及网格员的协助下，分区域逐户上门送达。

在送达期间，对于有抵触情绪的业主，干警耐心倾听他们不交费的原因，为他们分析案情，阐明法律规定，引导业主积极应诉并合理维权；对于已出租的房屋，积极与租客沟通，取得业主联系方式，现场电话沟通，引导当事人注册移动微法院，线上送达诉讼材料；对于房子空置及未能联系的业主，寻找新物业的工作人员了解业主新的联系方式，继续通过微信、电话等方式进行沟通。

经过三个半小时的送达及耐心疏导，当晚有17名业主扫码支付了物业管理费。另有1名住户因岁数较大，不懂电子支付，法院干警通知物业公司上门收取。

息诉：全程多元调解，快速化解矛盾纠纷

对于对交费仍有疑虑的业主，坪山法院速裁庭一方面联合社区建立业主调解微信群，进一步在微信群中对业主做好法律解释工作；另一方面，安排法官助理对未缴费业主进行一对一沟通，引导尚未送达的业主注册移动微法院，通过微信、移动微法院等方式进行线上送达，并通过电话或会见等方式逐一解答业主疑问，晓之以理、动之以情、明知以法，大大缓和了业主的抵触情绪，陆续有业主向物业公司交费。