9月28日，仲量联行在深圳发布《中国长租公寓市场白皮书》，针对这一细分市场展开深入研究以期为市场各参与方提供更多维度的洞察。仲量联行中国区研究部负责人姚耀表示，现在正是中国长租公寓行业迈向成熟的重要机遇期。

房源数量三年翻番 需求来源日趋多元

在经历了2019-2020年的行业深度洗牌和市场沉淀后，中国长租公寓市场进入新的发展机遇期。一些仍坚定地走在长租公寓赛道上的企业已逐步摸索出适合自身发展的经营模式，其中头部品牌保持了较快增长。

仲量联行统计显示，十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套。这些存量主要分布在一线及1.5线城市中；且开业6个月以上门店的平均入住率高达89%-95%。值得指出的是，部分城市的中高端长租公寓市场已逐渐成型。

从需求端看，目前仍以大学毕业生及初入职场的白领人群为主，但也有一些新型需求来源出现，如企业中层人员、陪读家庭、自由职业者及短期过渡型需求等，这也意味着作为新兴业态的长租公寓在中国正逐渐被更广泛的人群所接受。

仲量联行表示，未来随着租赁需求升级，以及开发商、投资机构及其它市场参与者的深度参与，长租公寓产品有望加速迭代更新，长租公寓市场将在质量和数量上均更上一个新台阶。

京沪深最受投资者青睐 回报预期在4.5-5.5%

在“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台以及市场基本面的有力支撑下，越来越多的国内外企业和投资人将目光聚焦在了中国长租公寓的开发投资上。对此，仲量联行面向30多家不同类型的投资机构进行了问卷调研，结果显示，投资者现阶段的关注焦点依然是上海、北京、深圳等经济发达、外来人口占比高且购房门槛较高的一线和新一线城市。

以深圳为例，深圳具有开放包容的社会环境，加之其拥有经济特区、自贸区、金融及科技中心等优势，在大湾区核心城市群中发挥极大的作用。深圳金融业、高新技术业、专业服务业等行业集中，加上宽松的落户政策，对海内外人才的吸引力巨大，促进了住房需求。租赁住房作为满足人才住房需求的主要载体之一，在深圳人口红利的催化下迎来了契机。

大部分投资者对国内长租公寓稳定回报率的预期集中在4.5%-5.5%之间，相比2018年有明显的下降趋势。对于未来5年的稳定回报率走势，45%的投资者认为会保持平稳，39%的投资人认为会下降。

仲量联行深圳投资及资本市场业务负责人曾纪欣表示，深圳常住非户籍人口比例达69.1%，名列全国主要城市首位，配合大湾区经济的高速发展及目前较高的购房门槛，深圳长租公寓具有强大的市场潜力。“随着深港的进一步融合及深圳经济质量的提升，企业精英白领市场的逐步扩大，深圳长租公寓有望成为资本市场关注的主要市场。”

挑战机遇并存，中国REITs带来新契机

对大部分机构型投资人而言，存量改造是进入国内长租公寓投资市场的主流模式。但国内一线城市核心区存量资产的价格普遍偏高，再加上项目改造成本、投资回报率往往低于机构投资者的预期。仲量联行建议，投资者应考虑与拥有土地优势的国企和开发商以及拥有丰富管理运营经验的运营商合作，各市场参与方发挥各自优势，能够有效应对这一挑战，实现合作共赢。

此外，退出机制是投资者最关注的话题之一。短期内单一资产或资产包退出仍将是主要的途径；但中期有望通过REITs提升长租公寓投资市场的流动性。

对于深圳租赁住房市场来说，初始投入大、改造难度高以及产权可能不清晰是新建或改造租赁住房业务所面临的三大难题；但需求旺盛、成本可控、租金稳定且可观、运营相对简单是深圳租赁住房市场的特色。

“随着中国公募REITs把保障性租赁住房纳入底层资产，我们相信目前深圳市场上的各类‘城中村改造’、‘存量改造’、‘新建公共住房’等市场玩家会更加关注租赁住房产品的合规性、市场布局、盈利增长、运营管理能力等。”仲量联行华南区评估和咨询服务部负责人宋丽敏表示。

她认为，虽然目前政策暂时仅将保障性租赁住房纳入公募REITs的底层资产，但我们相信随着中国公募REITs逐步市场化，将促使所有类别的租赁住房成为公募REITs的潜在优质底层资产。

（原标题《仲量联行发布《中国长租公寓市场白皮书》，京沪深最受投资者青睐》）