7月7日，仲量联行以线上形式举行2021年上半年深圳房地产市场回顾与展望新闻发布会。仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，甲级办公楼市场方面，TMT和金融业企业强有力支撑租赁需求大幅增长，空置率回落，全年净吸纳量有望突破百万平方米；优质零售物业市场方面，首进深圳品牌激发市场新活力，租赁需求活跃，预计下半年将迎来集中式供应，整体租金维持上升势头。

甲级办公楼租金或将一定幅度下降

虽然5月份有短暂的疫情反弹，但深圳全市社会经济活动并未受到影响。整体而言，上半年企业升级扩租需求旺盛，强有力地支撑了深圳甲级办公楼需求大幅增长。根据仲量联行数据，上半年甲级办公楼的净吸纳量约47万平方米，达到去年全年水平的72%。

其中，TMT行业巨头的扩张需求显著，上半年租赁成交表现不俗，包括游戏、媒体、电子商务等在内的企业租赁占租赁成交总面积的近40%。二季度租赁热度持续升温，如腾讯在南山区租赁了近3.6万平方米的办公空间；京东数字科技集团在进驻前海片区后，本季度扩充了近1万平方米的办公空间。

同时，金融机构对甲级办公楼的需求仍然稳健，除金融科技分支机构扩张及新设立的需求持续活跃之外，外资金融机构在深设立独立法人企业的进程也在逐步推进。受益于各行业的租赁需求稳健上升，二季度甲级办公楼的供需关系较上个季度更为平衡。

供应方面，上半年供应入市放缓，仅有3座甲级办公楼竣工，分别位于福田区、南山区及龙华区，为市场新增约23万平方米供应，其中一栋为总部自用。整体而言，供应压力暂时得到缓解，且得益于整体需求强劲支撑，部分优质楼宇实现有效去化，使得二季度深圳甲级办公楼空置率有所降低，环比下降1.1个百分点至21.9%。其中前海片区降幅尤为突出，环比下降4.5个百分点。

由于上半年新增供应有限，原来深圳甲级办公楼供过于求的关系得到一定程度的缓解，部分业主通过上调租金进行租户结构调整，2021年一季度租金开始企稳且实现小幅增长；二季度维持了相同基调，环比增长0.6个百分点。

仲量联行深圳商业地产部租户代表负责人蔡志豪表示，以数字经济为核心的产业，如游戏、媒体、电子商务和金融科技等行业领域的优质企业将引领深圳甲级办公楼的租赁和扩张，金融业将长期支持深圳核心商务区优质办公楼租赁需求。受以上因素支持，深圳甲级办公楼全年净吸纳量将突破百万平方米。

不过，大量的新增供应仍将带来较大的去化压力，整体供过于求的市场现象将持续。蔡志豪预计，深圳甲级办公楼整体空置率下半年将有机会再次出现上升，全市租金仍将出现一定幅度的下降。

年轻一代消费需求推动新品牌入深

虽然深圳在5、6月经历局部疫情，但是目前来看已总体可控，市民消费意愿稳步回升，消费市场持续恢复。随着“潮流消费”逐渐兴起，首进深圳品牌不断激发市场新活力，整体租赁需求也因而呈现多点开花的局面。

最具有代表性的是奢侈品牌在深的扩张步伐，部分品牌在深圳湾万象城陆续开出城市第二家门店，香奈儿也于二季度正式落户该处；罗湖万象城对现有空间进行改造，通过切割大铺的方式得以在二季度容纳更多奢侈品牌；此外，高端消费增长同样促进国际美妆在深圳的广泛布局，例如众多一线美妆品牌借着项目战略升级，齐驻位于梅林商圈的卓悦汇，使其成为福田区第二座以高端化妆品布局的购物中心。

上半年市场无新增供应，全市空置率小幅攀升。具体来看，位于福田中心区及科技园的部分项目开展大面积调整，加之少数区域型购物中心出现次主力店撤场，这些因素使得全市空置率明显承压，但得益于整体租赁需求日趋活跃，市面上不少原有空置面积得到进一步去化，因此上述现象的负面影响有限。截至今年二季度，全市整体空置率为3.3%，该数据仍处一线城市最低水平。

租金方面，上半年呈现上扬趋势，较2020年底上升1.3%。在整体租赁需求活跃的背景下，不断改善的租赁情况有效提振业主信心，大部分购物中心能维持既有租金水平。租金增长继续由核心商圈的优质项目引领，这主要归结于它们强大的需求聚集效应，而一些来自非核心商圈但周边居民消费能力突出的项目也凭借着良好的经营状况重拾租金增长动力。

仲量联行华南区研究部总监曾丽预计，短期内整体租赁需求将大概率延续上半年的稳健走势。“年轻人作为深圳最主要的消费群体，他们消费升级的需求正得到更多商家的重视，同时也给商家带来基于产品创新或是打造新业态的全新思路。结合政府提出加快发展首店经济以及建设购物活动品牌的任务，这些利好将在中短期内驱使更多品牌通过进军深圳试水华南零售市场。”

曾丽预计，下半年市场将迎来集中式供应，新增供应面积或突破100万平方米。受此影响，全市空置率将继续走高。考虑到零售商对进入核心商圈的优质项目意愿不减，可以预见下半年将继续保持较为活跃的租赁氛围，整体租金维持稳定上升势头。

（原标题《仲量联行：数字经济和金融业推动深圳办公需求增长》）