7月18日至24日，财政部、住房和城乡建设部分别在其官网对2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点示范城市名单进行了公示。深圳是入围的16个试点城市之一，试点示范期为3年，总计可获得24亿元的中央财政奖补资金支持。

一、支持住房租赁市场发展试点，中央财政拿出“真金白银”

住房租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分。实行租购并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

早在2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出培育机构化规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应、创新住房租赁管理和服务体制4项措施，并选取12个城市作为首批试点城市，深圳位列其中。

与之相比，此次试点城市的确定，除了“人口净流入、租赁需求缺口较大的大中城市”这一硬性门槛之外，主要根据申报城市新增租赁房源数量、解决新市民租赁需求人数、住房租赁信息服务与监管平台建设情况等指标，通过竞争性评审按得分排名先后确定。深圳再次入围，其实是中央对深圳两年来试点工作的充分肯定。同时，此次入围的16个试点城市基本都是一二线城市，普遍租赁需求多、租金水平高。若其住房租赁市场稳定了，全国住房租赁市场基本上就稳定了。

特别值得注意的是，跟两年前的试点相比，此次试点中央不再只是鼓励指导，而是拿出“真金白银”，给试点城市“输血”。今年3月5日，财政部在提请十三届全国人大二次会议审查的预算报告中，把“加强基本住房保障”列入2019年财政政策，明确支持开展住房租赁市场发展试点。此次中央财政奖补资金标准按城市规模分档确定，直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元。试点城市可以自主确定资金使用方案，用于多渠道筹集租赁住房房源，建设住房租赁信息服务与监管平台，以及税费减免及财政补贴等促进住房租赁市场发展相关的支出。

对于试点城市来说，拿了中央财政的钱，怎么花得合适、花出效果，才是真正的挑战与考验。对于深圳而言，每年8亿的中央财政资金支持，之于需求庞大的住房租赁市场并不算多。但必须清醒地认识到，中央财政资金支持所释放的强烈信号，带给住房租赁市场的巨大信心，是千金难买的。并且，它作为一根有力杠杆，有望撬动更多社会资本投向住房租赁市场，既注入活力，也增加供给，这才是最重要的。此外，中央会对试点城市奖补资金使用情况开展绩效评价，对达不到预期绩效目标的，相应调减预算。此举可有力倒逼试点城市重视资金的使用效率，真正把钱花在刀刃上。

二、深圳住房租赁市场的发展现状，以及待解的问题

深圳是国内最发达、最活跃的住房租赁市场之一，也是全球住房租赁占比最高的城市之一。目前，全市1/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口通过租房或入住单位周转房解决居住问题。住房租赁市场的平稳健康发展，对于深圳解决好全市居民的住房问题至关重要。

目前，深圳住房租赁市场存在供求关系紧张的问题。《2018年中国住房租赁报告》显示，2018 年上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三，占比分别是11.9%、11.3%、10.6%。但即便如此，在庞大且还在继续扩张的租房需求面前，深圳租赁房源供给仍然力有不逮。在房价高企的深圳，租房是绝大多数人的第一选择。再加之，近几年深圳人口持续净流入，每年常住人口增量都逼近或超过50万人。由此带来的新增租赁住房需求20万至25万间，但新增租赁住房仅能供给1/3，其他2/3要通过存量市场解决。

根据中国房地产测评中心七月初发布的《2019年6月中国城市租赁价格指数报告》显示，全国租赁交易价格指数自2018年12月份止跌回涨以来，已经连续第7个月上涨。诸葛找房近期发布“全国50城租房压力排行榜”，深圳也榜上有名。市委市政府对此高度重视，将“稳租金”上升到与“稳房价”同等重要的高度。

深圳住房租赁的市场化程度高，市场化租赁住房套数占租赁住房总套数的86%，其余14%为包括政府公租房、单位低租金自用住房等在内的政策性、保障性租赁住房。在市场化租赁住房中，城中村租赁住房占了大头。由于城中村住房租赁合同登记备案长期以来缺乏明确的法律依据，导致全市住房租赁登记备案率整体较低，客观上也带来了监管难题。

此外，深圳的机构化、专业化租赁虽然近两年发展较快，但是占比仍然较低，不利于住房租赁市场的专业化、规范化发展。而问题的症结在于，当下的租金回报率过低，对企业没有足够的吸引力。发达国家的大中城市，住宅租金收益率一般为5%左右，日本甚至高达8%左右。而相关数据显示，2019年二季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.7%，环比降低4%，同比降低3%，环比与同比跌幅均扩大。在租金收益率最低的5个城市中，深圳赫然在列。最近，万科宣布“万村计划”主动违约，放弃一部分签约房源，被业内人士称之为“断臂求生”。

总之，深圳要成为住房租赁市场发展试点示范城市，还有很多问题待解。

三、见招拆招，政府该出手时就出手

住房租赁市场的发展状况，直接关乎一个城市的民生质量和营商环境。它并非一个简单的自发市场，需要政府在其中承担大量责任和发挥作用，推动住房租赁市场平稳健康发展，坚决维护城市发展大局和公共利益。

公共经济学家理查德·阿贝尔·马斯格雷夫将政府的经济行为分为三个职能：分配职能、配置职能和稳定职能。其中，配置职能是在市场无法合理配置资源的情况下，政府利用行政手段进行纠正。在住房租赁市场的发展过程中，政府该出手时就得果断出手，弥补市场失灵的缺陷。

早在2017年10月，深圳发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，明确提出到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。今年7月4日，深圳再次发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，探索建立住房租赁指导价格发布制度，为规范住房租赁市场发展及时“打补丁”。

总体而言，政府可从以下几个方面发力。

首先，完善住房租赁立法和支持政策，用法治化手段促进市场化成熟。当前，随意涨租、随意解除租约、行业无序竞争、租赁纠纷调处难问题，在深圳住房租赁市场上并不鲜见，原因之一就是相关法律法规缺失，特别是大部分城中村住房还处于“无法可依”的状态。进一步完善住房租赁法规规章，允许产权手续不完善但经济利益关系已经理顺的城中村，在符合规划、消防、安全、环保政策的前提下，用于住房租赁经营并纳入住房租赁合同备案管理；完善住房租赁支持政策，着力推动租购同权；对房地产开发企业利用新建用房开展规模化租赁业务结束后出售用房的，给予交易便利、税收优惠与金融支持。如果能顺利推进，对于深圳住房租赁市场平稳健康发展将会产生长远利好。

其次，多渠道筹集租赁住房房源，增加市场有效供给。加强租赁住房规划和用地供应，加大新增建设筹集和供应力度。同时，允许商业用房按规定改建为租赁住房，允许现有住房按规定改造后出租，引导城中村通过综合整治开展规模化租赁，盘活存量住房。在此基础上，发展专业化住房租赁企业，推动住房租赁市场规范化发展，促进供需双方精准对接，实现资源优化配置。

再者，加强住房租赁市场监管，探索建立住房租赁指导价格发布制度。完善住房租赁监管服务平台功能，实现租赁房源全覆盖、租赁环节全打通、公共服务全纳入，提供便捷的租赁信息发布服务，及时披露租赁住房供应总量、租赁人口、租金等信息，加强住房租赁价格指导，引导市场合理定价，规范住房租赁行业秩序，防止租金投机性上涨。在“稳租金”方面，要重点发挥国有租赁企业在稳定租赁关系和价格中的示范引领作用，坚持国企开展租赁业务的社会责任感和非盈利目标。

编辑 李怡天