“环境变好了，设施多了，行人再也不用和车抢道！”近日，位于珠海市香洲区翠香街道的青竹花园小区改造完成，居民们眉开眼笑地喜提“新房”。

青竹花园小区建成于1994年，是一个典型的“90后”老旧小区，小区一共29栋，由竹溪路分成中区23栋和北区6栋，居住着711户居民。

此前，青竹花园存在停车位不足、雨污未分流、配套设施不足等问题，有条件的居民大多选择搬去居住条件更好的住宅小区，留下的居民多为老人。2020年，该小区列入香洲区老旧小区改造项目。随着改造工作的完成，青竹花园的环境焕然一新，曾经搬走的居民又搬回来了，小区居民其乐融融。

老旧小区改造，不仅是一项民生工程，更是民心工程。无论是改造前的规划设计，施工团队进场施工，还是改造完成后的管理维护，都需要倾听民声民意，激发群众参与的积极性。对此，珠海市积极探索工作机制创新，市住建局高效推进相关政策落地，有效破解老旧小区改造难题。

老旧小区怎么改，居民意见最重要

走进青竹花园小区大门左转，一间由车库改成的工程部办公室映入眼帘，近两年的每周四晚，这间办公室都是灯火通明。

同样不打烊的还有不远处的青竹社区党群服务中心，社区工作人员、设计团队、小区居民挤满了会议室，写着修改意见的纸条贴满了白板。

“小区要多建点儿童游乐设施”“这棵树在这儿几十年了，不能动”……回忆起青竹花园的改造过程，青竹社区党委书记彭英华感慨，“大大小小的会议开了几十场，每次居民都会提很多意见。”

老旧小区改造要想得民心，就必须改变“政府干、群众看”的局面。珠海市住建局相关负责人介绍，为充分发挥居民主体作用，珠海老旧小区改造申请和设计方案均经居民双三分之二投票表决通过，让老百姓从“要我改”变成“我要改”，确保“改不改、怎么改居民说了算”。

改造前期，项目代建方正圆控股有限公司与青竹社区共同组织开展议事协商会，了解居民需求，归纳问题与矛盾点。设计团队从技术方法上提供解决方案，翠香街道对改造内容进行把关。修改后的方案则通过线上问卷、线下组织议事会等形式，及时向居民反馈。

众口难调，是老旧小区改造普遍面临的难题。“对于自己的家园改造，大家都有很多话想说。”彭英华告诉记者，尤其是在停车位与绿化矛盾、化粪池预埋、垃圾分类点设置等居民关注的问题上，如何平衡各方利益诉求，使改造方案更加合理，考验着基层治理的耐心与智慧。

一日，青竹花园小区13栋的居民将设计师围住，强烈反对楼下增设停车位，“楼下建成停车场，不仅噪音扰民，老人家活动也没地方去。”

社区工作人员、设计团队和居民反复沟通，说明小区停车位紧张的情况，耐心倾听居民需求。最终双方各退一步——13栋侧面增设停车位，入口处保留居民活动空间，另一面则设置了便民晾衣架、儿童游乐设施等。

除了常见的基础设施，青竹花园小区改造还预留了公共服务末端设备所需的电缆电线、网关及辅材，未来可布置充电桩、共享健身房、共享书屋等“高大上”的设施，这在老旧小区里十分罕见。

“这些都是我们头脑风暴一个个想出来的。”何玉兰是青竹社区本土规划师团队的一员，该团队由有建筑设计等专业特长的热心居民组成。“集思广益，这样改造出来的小区，才是我们真正想要的。”

据悉，在后续图纸设计深化阶段，街道、社区和正圆控股公司还多次组织现场踏勘和沟通协调，在保证基础设施满足规范及后续使用要求的同时，充分考虑居民意见和需求，逐一落实改造方案内容，为小区改造贡献正圆力量。

改造资金从哪来，政府居民合理共担

“以前人和车都走在一条道上，车走哪？人走哪？看心情决定。”住在青竹花园小区的李伯回忆，“说到底还是公共空间规划不合理。”

改造前，人流与车流无序交织、人群与机动车抢占公共绿地等现象，在青竹花园时常出现。由于小区内部可利用空间有限，不能实施“人车分流”，因此采用“人车分隔”的形式，沿小区道路一侧规划人行步道，降低人车动线交织，提升小区内部交通舒适度及安全性。

儿童和老人是珠海老旧小区改造的重点关注对象。青竹花园小区内设计了多个儿童活动场地，同时融入“适老化设计”和“无障碍设计”，在各单元出入口、广场、坡度较大的台阶等处设置无障碍坡道，在老年人活动频繁的广场等地布置较多休憩座椅，安置多个监控摄像头，方便老年人遇到突发情况时能及时救助。

此外，改造后的青竹花园完成了雨污分流建设，采用雨水花园、高位花坛、生态植草沟、车行道结构性透水铺装、人行道透水铺装、新建雨水立管进行海绵改造，致力建设海绵小区。建成后雨水年径流总量控制率为70.10%、年径流污染物去除率为56.08%。

这样一个由表及里的改造项目，无疑是个综合性系统工程，需要大量的资金投入，由此带来一个现实问题——改造的资金从哪来？

目前，香洲区老旧小区整治提升工作分为小区公共部分整治提升和建筑物本体整治提升两部分。公共部分由财政全额出资，建筑本体改造采用市区两级财政与居民共担的方式，按照财政与居民1:1且不超过5000元/户标准进行奖补，有效提升了居民参与改造的积极性。

据统计，截至2022年8月，香洲区累计完成建筑本体改造406栋，总投资6540万元，其中居民出资3270万元，惠及群众9089户。

随着改造工作的推进，许多楼栋业主集资并借助政府补贴进行了楼本体改造。“曾经搬走的居民看到小区改造得这么漂亮，又搬了回来，小区居民其乐融融。”彭英华说。满足居民对美好生活的向往，既是政策制定的出发点，更是切切实实的落脚点。

小区改造后怎么管，公共维修金显成效

老旧小区改造后，如果管理不当，很快又会变回原来的老样子。公共维修资金缺口大、物业企业收费难等问题，便是不少老旧小区改了“面子”、改不动“里子”的重要原因。

在珠海市住建局的统筹安排下，香洲区更新局积极引导，传达专项维修资金理念，解决维修金来源问题。青竹花园小区改造完工后，在原物业收费标准上，每平方米每月增加0.15元的收费，由物业公司代收划转至小区业委会公共资金账户，用于小区公共设施、园林绿化等的维修养护。

“成立公共维修资金后，小区每月会收近1万元资金，虽然物业费用上涨，但这个做法得到了大多数小区业主的支持。”彭英华说。

与此同时，青竹花园成立了业委会监督委员会和小区议事机制，依托《业主自治章程》《小区议事规则》，实时监督业委会正确履职，督促业委会每季度公示小区维修资金使用情况，维护广大业主的合法权益。

据了解，青竹花园是广东省住房和城乡建设厅2021年老旧小区改造联系点项目，也是2022年全省唯一一个结合老旧小区改造推进住宅专项维修资金归集的联系点项目。“青竹花园小区物业管理方案以及维修资金方案的制定，有效解决了老旧小区改造完成后维修资金不明晰、资金不到位的问题，为其他老旧小区提供了可复制的模式。”珠海市住建局相关负责人说。

该负责人介绍，“十三五”期间，珠海市共计投入财政资金约5亿元，完成了共计33个城镇老旧小区综合整治改造工程，占地面积约1.2平方公里。“十四五”期间，珠海计划开工改造不少于229个城镇老旧小区，涉及总户数5万户以上，惠及居民16万户以上。

2021年11月，香洲区居民前期参与机制经验做法，入围了住房和城乡建设部《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第四批）》。2022年1月，珠海香洲区夏湾新村改造项目、高新区海洋花园改造项目入选了广东省城镇老旧小区改造案例图集，夏湾新村改造项目在2月份还入选了住房城乡建设部我为群众办实事案例图册第三册。

当前，城市更新发展已进入下半场，老旧小区改造已非单一的建设工程项目，而是综合性的系统工程，需要同步将配套设施和公共服务设施作为重点内容纳入改造规划中，实现城市短板补充、资源优化配置。从单项改造到综合改造，从单一小区到片区联动，珠海正在探索一条老旧小区连片改造的新路。

今年，珠海市住建局已委托中山大学团队开展老旧小区改造“共同缔造”机制研究，积极引导多个镇街开展老旧小区连片改造规划研究。

在青竹花园所在的柠溪片区，继青竹花园小区改造后，又先后启动了多个老旧小区改造建设。通过老旧小区连片规划机制，以社区为单元分批实施规模化改造，整合权属，统筹设施，再分配资源，均衡搭配，将系统解决片区民生服务、资源配置、社会治理、协同建设、城市发展五大问题，实现资金、人力、管理汇集和社区的品质化提升。

同时，珠海将积极探索引入社会资本进入老旧小区改造领域，以社区大管家服务模式为抓手，多渠道推进，全面开启老旧小区“建管运一体”连片改造的新篇章。

（原标题《珠海积极探索工作机制创新，破解老旧小区改造难题》）