业主转让房屋后，还能继续持有租赁的固定车位吗？| 律师大V说

在城市小区房屋交易中，多数人关注的是专有房屋的产权转移，却常常忽视 “共有部分权利” 这一关键问题。从地下车位到单元地下室，这些看似 “可单独处置” 的空间，实则与房屋产权紧密绑定。现实中，不少业主在转让房屋后，试图私自保留共有部分的使用权，或转租牟利或继续占用，由此引发的与新业主、业委会及物业公司的纠纷屡见不鲜。那么，法律究竟如何界定房屋转让与共有部分权利的关系？司法实践中又如何裁判此类纠纷？

本期《律师大V说》，邀请广东际唐律师事务所齐炳雨律师针对此问题进行解读，梳理其中的逻辑边界，为相关主体提供权益保护的参考。

首先，让我们先看一个最高人民法院2021年08期的公报案例：

【案例一】

（2020）苏0115民初12943号案

基本案情

2016年2月21日，原告与被告签订房屋买卖合同，向被告购买了南京某小区的房屋。2020年，因城市文明建设，原告得知单元的全体业主于2007年8月即把单元地下室分割成了小地下室，但被告未向原告告知该情况，也未向原告交付小地下室，而是继续占有使用。原告遂诉至法院要求被告交付小地下室并支付占用小地下室的费用。

图片来源：图虫创意

法院审理

法院认为，从维护小区公共秩序和业主利益的角度来说，业主转让专有部分时，不仅应对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且应基于业主共同管理合意所单独使用的共有部分的使用权也应当一并转让，既有的共同管理合意对新业主仍然有效，原业主应当协助将其单独使用的共有部分交付于新业主。最终法院判决，被告交付小地下室给原告使用，并且按照每月180元的标准支付占用费。

我们再来看一个深圳的案例：

【案例二】

（2018）粤03民终23713号案

基本案情

胡某于2003年购得福田区某小区的一套房屋，并与开发商签订了两份《地下车库固定停车位租用协议书》，约定胡某分别缴纳6万元的租金后，即可拥有地下一层x号、y号固定车位的长期使用权，使用期限到2069年1月29日止，车位只能用于停放车辆，不得作其他用途；开发商仅提供车位使用权，胡某同意接受物业管理公司的统一管理，并每月向其缴纳相应的管理费。

2015年4月，胡某将房屋转让给他人，不再是小区的业主。但胡某转让该房屋时，未将上述两个停车位的使用权一并转让，而是转租给小区的其他租户。

图片来源：图虫创意

2017年10月，小区业委会向物业公司发函，指出10名已出售小区房产的原业主仍持有固定长租车位的使用权和收益权，不符合《中华人民共和国物权法》（注：该法律已于2021年1月1日废止）相关规定，主张该类车位权利应随房产转让或退还开发商，反对非业主挂牌、出租车位牟利，同意由物业统一管理且每个车位月收益160元（税前）。

2017年11月，物业公司收回两个涉案车位，胡某及相关租户无法继续使用。胡某遂将开发商、物业、业主委员会诉至法院，要求返还两个车位的使用权并赔偿损失1万元。

法院审理

一审法院认为，车位作为小区建筑物的配套设施，其使用对象、使用用途受到了一定的限制，使用对象业主优先，使用用途为停放汽车。胡某与开发商签订《地下车库固定停车位租用协议书》时，胡某是小区业主，其有权承租、使用小区的车位。

但胡某于2015年4月将其房产转让后，已不是小区业主。其在《地下车库固定停车位租用协议书》中的承租权基础已不存在，由于胡某不是小区业主，该协议已不能履行，因此胡某诉请开发商、业主委员会、物业公司公示返还案涉车位的长期使用权和转租权并赔偿损失，不符合法律规定，一审法院予以驳回。

胡某不服提出上诉。二审法院认为，规划车位、车库应当首先满足业主的需要，胡某作为非小区业主，不具备合理的在案涉小区内停车的需要，无权继续使用该小区车位。因此，二审法院也驳回胡某的上诉请求，维持原判。本案实际是业主转让房屋后私自截留车位使用权，业主委员会及物业公司依法纠正该违法行为后，违法业主的无理由诉讼。

律师说法

《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第二款明确规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。整体转让的限制是法律处分的限制，简单来讲就是，如果业主转让房屋则对小区共有部分的共有权以及成员权一并转让，不允许发生房屋转让了的同时又保留业主共有权和成员权的情形，也即房屋转让后，业主的专有权、共有权、成员权一并消失，这是业主权利整体转让逻辑的必然要求。

因此，购房者在买房时，需充分了解小区共有部分范围及专用使用权设置情况，排查是否存在非业主占用业主权利的情形，既能避免自身权益受损，也能维护小区全体业主的共同利益。

本文作者系广东际唐律师事务所齐炳雨律师

（原标题《深圳住宅业主必备法律知识9：房子卖了还可以当业主委员会主任吗？—论权利的整体转让 | 际唐民事律师齐炳雨》，转载自微信公众号“际唐律师事务所”）

编辑孔盼成审读郭建华二审郑蔚珩三审徐雅乔