备受关注的《深圳经济特区物业管理条例》修订工作取得重要进展。11月24日，《深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）》（以下简称《条例》（草案征求意见稿））正式发布，面向社会公开征求意见和建议。记者获悉，《条例》（草案征求意见稿）共计10章157条，主要有8个创新点，其中包括明晰共有物业规定、明确业主大会在物业管理领域的市场主体地位、明确停车位使用规则等。

共有物业收益必须存入共有资金账户

创新点一：明晰共有物业规定，回归物业管理本质。根据《物权法》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号）的规定，《条例》（草案征求意见稿）增设了第二章“物业管理区域及设施”，明确了共有物业的范围、管理方式并对产权登记提出要求。同时，《条例》（草案征求意见稿）规定共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费，努力从源头上减少物业纠纷。

创新点二：建立业主大会组织备案制度，明确业主大会在物业管理领域的市场主体地位。为解决业主自治组织缺位问题，在国家住房和城乡建设部、国家发改委等部门的支持下，《条例》（草案征求意见稿）规定业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证书到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户，并设计了共有资金审计制度、资金使用公开制度等一系列配套制度，一方面确保业主共有资金安全，另一方面也促进业主自治组织规范运作。此外，根据《物权法》第八十一条规定，以及参照目前国内各兄弟省市的做法，《条例》（草案征求意见稿）明确物业管理准许“业主自行管理”或“委托其他人管理”；同时，降低业主大会和业主委员会的成立门槛，希望通过业主自主选择、发挥市场竞争作用，提升物业管理企业的服务水平。

建立业主共有资金财务管理制度

创新点三：顺应物业管理实际，完善业主共有资金制度。《条例》（草案征求意见稿）增加“业主共有资金管理”一章：1.明确业主共有资金包括专项维修资金、物业服务费以及共有物业收益等，其中首期专项维修资金由市物业专项维修资金管理机构统一管理，日常收取的专项维修资金由业主大会决定自行管理或者交由市物业专项维修资金管理机构统一管理；2.建立了业主共有资金财务管理制度，业主大会取得统一社会信用代码证书后，既可以到银行开设共有资金基本账户，也可以不开设基本账户而委托物业服务企业开设共有资金共管账户。

创新点四：规范前期物业管理行为，理顺建设单位、前期物业服务企业以及业主之间的法律关系。《条例》（草案征求意见稿）将前期物业管理单列一章，在原有前期物业管理模式基础上，进一步理顺建设单位、前期物业服务企业以及业主之间的法律关系：1.规定前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位依照市主管部门制发的示范文本制订，建设单位对示范文本作出修改的，不得减损业主的权利；2.改变了由建设单位与物业服务企业进行承接查验的做法，规定在业主大会成立后，由业主大会与建设单位、物业服务企业进行共有部分的承接查验，无法成立业主大会的，由物业管理指导委员会指定物业服务企业代表全体业主进行承接查验，并可以邀请专业人士参加。承接查验费用由建设单位承担。

明确停车位使用规则

创新点五：明确停车位使用规则，强化出让合同的权属约定功能。考虑到产权归属问题已经超出《深圳经济特区物业管理条例》的立法范围，为解决停车位纠纷问题，《条例》（草案征求意见稿）侧重建立了停车位、停车库使用规则：1.对于全体业主所有的停车位，按照优先满足业主需要的原则，由业主大会决定使用及收益方式；2.对于人防工程，平时用作车辆停放使用的，明确其应向全体业主、物业使用人开放使用；3.对于通过《土地出让合同》、《房屋买卖合同》明确产权归属于建设单位的停车位（库），兼顾建设单位和业主之间的利益平衡，建设单位在进行产权登记并向全体业主公示后，再进行租售。

创设物业管理指导委员会

创新点六：针对业主大会、业主委员会成立难、换届难等问题，《条例》（草案征求意见稿）创设了由街道办、业主、辖区公安派出所、社区居委会、建设单位或物业服务企业组成的物业管理指导委员会，由其负责组织、筹备首次业主大会会议，监督前期物业阶段共管账户的资金使用，指导协调共有物业承接查验及业委会换届改选等工作。同时，《条例》（草案征求意见稿）对物业管理指导委员会的履职范围和行为规范作了严格的规定，以保障业主的合法权益不被侵害。

创新点七：明晰政府监管职责，完善监管措施。《条例》（草案征求意见稿）增设了“服务与监管”一章，明确市、区、街道及相关部门的监管职责，明确列举物业监督检查可以采取的措施；建立物业服务信息公开制度，规定将企业基本信息、服务内容及标准、收费情况、房屋及设备维护保养情况等内容向业主公开，接受业主监督；同时加大对违法违规行为的查处力度。

创新点八：加强物业行业信用管理，推进物业管理诚信建设。《条例》（草案征求意见稿）明确建立信用管理机制，将业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、业主委员会委员、监事会成员、物业管理项目负责人的信用信息统一纳入管理，对于信用记录良好的单位和人员，建立激励制度;对于信用记录不良的单位和人员，建立惩戒制度。

公众可于12月25日前在线提交意见

为进一步规范物业管理活动，根据市委、市政府的工作安排，市法制办会同市住房建设局在今年2月底组成联合工作组，开展对《深圳经济特区物业管理条例》的修订工作。经过深入调研和广泛征求意见，目前已形成《深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）》（以下简称《条例》（草案征求意见稿））。有关单位和社会各界人士可在2017年12月25日前通过深圳政府法制信息网（http://fzb.sz.gov.cn）、深圳市住房和建设局官方网站（http://www.szjs.gov.cn）在线提交意见，也可以通过信函或者电子邮件方式递交意见和建议。

据相关部门介绍，此次修订工作历时9个多月，全面梳理了当前物业管理领域存在的主要问题。自今年2月底以来，联合工作组深入基层街道调研,实地考察了物业小区，走访了相关协会，组织召开五十多场座谈会，认真听取了建设单位、物业服务企业以及业主代表对修法工作的意见和建议。

此次修法主要是根据《物权法》、国务院《物业管理条例》及相关司法解释的规定，立足于本市物业管理实际，以问题为导向，通过相关制度设计，进一步理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务单位以及建设单位等之间的关系，充分发挥政府在物业管理中的指导和监督作用，切实维护物业管理各方主体的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境。

编辑 郑蔚珩