新版《城市更新暂行措施》被吐槽？来听专家解读！

由深圳市规划国土委起草的新版《城市更新暂行措施》（下称《暂行措施》）目前正在征求意见，其中很多条款和规定导致社会上议论纷纷、甚至误读。对此，市房地产评估发展中心王锋6月2日在接受读特记者采访时解读认为，新版《暂行措施》和2012年、2014年版的《城市更新暂行措施》相比，都是坚持问题导向，目的是解决近两年来城市更新面临的新情况、新问题，主旨在通过降低准入门槛、降低整体地价水平等方式鼓励项目实施，让利于民，而并非有些观点所称的“会改变市场运作的导向”。

降低城市更新申报门槛

王锋认为，新版《暂行措施》较以往内容更丰富，改革创新的力度也是前所未有。比如，按规定申报城市更新项目时，拆除范围内合法用地的比例应不低于60%。而此次《暂行措施》提出，对于合法用地比例达到50%的项目，拆除范围内的历史遗留违法建筑可进行简易处理，处理后视为合法用地，实质上是降低了城市更新的申报门槛。

另外，原有政策规定“工改工”项目中，部分建成的国有已出让用地可以整宗地视为建成区纳入拆除范围。此次《暂行措施》进一步放宽要求，不再区分项目类型，部分建成的国有已出让用地只要不涉及闲置土地的，因规划实施需要都可以整宗地纳入城市更新拆除范围，也相当于降低了准入条件。

不要误读“重点城市更新单元”概念

新版《暂行措施》首次提出了“重点城市更新单元”概念，有观点认为，这是“强化政府主导，改变市场运作的导向”。王锋认为，这是一种误解。

首先，重点城市更新单元的政策设置，是针对城市发展的重要节点，对完善城市功能、结构有重要意义的区块，需要以成片改造带动片区发展，靠市场化运作机制又难以推动更新，如合法用地比例达不到要求、基础设施配套要求较高等。现在可以由政府划定范围、编制规划，并给予一定的政策支持，推动一些市场“难啃”的项目，而非与市场抢占空间。对于这类项目，在规模上有一定要求，原特区内要15万平方米，原特区外要30万平方米，首要目标是落实公共配套、完善城市功能，追求社会效益和城市效益，而不是追求经济效益为主。

其次，从全市来看，重点城市更新单元在全部城市更新项目中的占比，不论是数量上还是用地规模上都很小。对于绝大部分城市更新项目，还是按原有政策申报和推进，市场运作的导向和机制没有改变。而且重点城市更新单元最终也是由区政府通过公开公平的方式，选择开发企业来具体实施。

给旧住宅区改造设定了出路

旧住宅区的城市更新一直备受关注。2013年以来，我市就没有再批准成片的旧住宅区改造。新版《暂行措施》在旧住宅区的改造方面有哪些突破？据王锋介绍，考虑到社会上旧住宅区的业主一直希望通过城市更新来改善居住环境，新版《暂行措施》给予了一定的出路。

旧住宅区的城市更新主要有两种情况。一是对业主100%达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议，具备了可实施条件，列入计划后不会发生拆迁矛盾的，可由区政府组织申报。二是对于与城中村、工业区混杂交错的零散旧住宅区，设定一定条件，因规划统筹需要的，可以申报改造。考虑到旧住宅区情况的复杂性，《暂行措施》强调要审慎推进，改造的前提是建筑存在重大安全隐患、重大基础设施和公共设施建设需要、保障性安居工程建设需要等几类情况。

王锋认为，总体看旧住宅区改造虽然申报条件相对严格，但和此前相比，实际上是有条件地给了一些出路。设定的一些条件，目的是将潜在矛盾提前消化，保证项目的可实施性，避免引发社会不稳定因素。

此外，新版《暂行措施》还在提升公共配套设施的服务水平、加强对产业类项目的扶持、提高保障性住房的配建比例等方面有很多新举措，确保城市更新项目总体上经济可行，提高其效率。

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城市更新成商品房供应重要来源

深圳市规划国土委6月2日透露，截至2016年4月30日，全市已列入城市更新计划项目共计541项，涉及用地面积约44.7平方公里。其中已批城市更新规划项目314项，涉及用地面积25.61平方公里；已实施项目共供应用地面积约11.60平方公里。城市更新项目实施率提升至26%。

城市更新已成为深圳拉动经济增长的重要内容，由城市更新带动的固定资产投资额呈逐年递增态势。2011年，城市更新完成投资额约142亿元；2012年约250.5亿元；2013年约365.7亿元；2014年约400亿元；2015年约550亿元。此外，城市更新促进了产业转型，截至2015年底，全市已有61个拆除重建的产业升级项目获得规划审批，改造后将提供1285万平方米的产业用房及与之配套的产业配套设施，可为各类新型产业和市政府鼓励发展产业提供空间保障。

同时，城市更新稳定了房地产市场供应，成为商品房供应的重要来源。据统计，2011年至2014年，城市更新项目供应商品房占全市房地产市场供应总量比例分别为21%、23%、35%、35%。2015年，除回迁给原业主的物业以外，城市更新供应商品房约436万平方米，占全市47%。

编辑 牧丫