老旧小区改造的钱可以这么来！ 广州新一轮城市更新将试行"异地平衡"

作为超大型、历史悠久的老城市，广州该如何通过城市更新焕发“新活力”，实现高质量发展？广州市委十一届十一次全会审议通过了《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》，及一系列配套政策，强调城市更新是实现城市高质量发展的新路径。

近日，广州市召开深化城市更新推进高质量发展专题新闻通气会。记者在通气会上了解到，广州市深刻领悟“老城市新活力”的内涵实质，作出了进一步深化城市更新工作推进高质量发展的决策部署，揭开了广州市深化城市更新工作的新篇章，并提出了“2025年前先行推进重点地区更新、2030年前全面推进城市集中建成区更新、2035年前推进全域存量用地系统更新”的总体目标。

与此前相比，新一轮城市更新政策强调高质量发展，注重产业导入，产城融合，强调高标准配建公共服务设施，统筹解决低收入人群和“新市民”住房需求，要求传承文脉，打造精品工程。在解决老旧小区改造资金问题上，也创新性地提出了“异地平衡”的新政策。

产业导入：

扶持“老字号”、引入科创产业

全国首创产业建设量最低比例

站在时代美术馆19楼平台向南望去，鹤龙街黄边片区广州设计之都初具规模。这里将吸引建筑设计、芯片设计、时尚设计等设计全产业链产业入驻，成为粤港澳大湾区设计产业集聚的国际品牌摇篮。2017年，土生土长的黄边村小伙龙冠星，辞去外企高薪工作，回到家乡发展，他告诉记者：“我刚回来的时候，整个园区一年的产值也只有不到5000万，而改造投入运营后，预计年产值将超过100亿。”

城市更新为黄边村存量用地注入了内生活力，促进了产业转型和经济高质量发展，也把村里的青年才俊吸引了回来。

而在新一轮城市更新中，城市更新在为城市补短板，强弱项的同时，还将进一步发挥为老城注入高端发展要素，推动产业转型升级，重塑广州产业格局的作用。

“当前，面临产业用地不足、老城区活力缺乏等问题，启动城市更新、促进高质量发展正当其时。”市住建局的相关负责人介绍，新一轮的城市更新，将强化产业导入，突出产城融合，扶持“老字号”发展；引入科技创新产业、文化产业和现代服务业，推动村级工业园、物流园、传统批发市场转型升级；着重引入龙头企业，带动产业转型升级。

为了进一步强化产业导入，市规自局制定了《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》，划定三个城市规划建设管理圈层，针对不同圈层的区域属性、特点，对合作企业引入产业类型、行业地位和数量、产业建设比例提出了不同的需求。这也是全国首次针对城市更新提出产业建设量占总建设量的最低比例要求。

完善基础设施：

引入医疗、教育、养老资源

进一步解决“一老一小”问题

城市更新不仅仅是简单的拆除重建！如果说旧改新建的住宅、写字楼是城市更新的“面子”，那么包括医疗、教育在内的公共设施配套就是城市更新的“里子”。

2018年，执信中学琶洲实验学校的落成，这所集小学、初中为一体的九年义务教育学校，让琶洲村民能在家门口享受到优质的教育资源，真正享受到城市更新的红利。

而今后，高标准配建教育、医疗、养老等公共服务设施，将成为城市更新的“标配”。据市住建局介绍，为满足老城市的人民日益增长的美好生活需要，下一步深化城市更新高质量发展，将强化落实城乡公共服务均等化要求，特别是高标准配置教育、医疗、文化、养老等与民生息息相关的公共服务设施，提高老城市公共服务水平。在城中村改造中，鼓励引入优质教育资源，实现地铁、医疗、体育、文化、公园、养老设施全覆盖，力争实现“村村通地铁、村村学位足”。

与此同时，市规自局将出台《广州市城市更新单元设施配建指引》，要求促进城市更新地区建立完备、便捷、高效、舒适的公共设施配套体系，补强设施短板、优化设施标准，按照教育、 医疗、文化、体育、养老等专项规划并结合用地情况高标准配置公共服务设施。

市卫健委也将结合城市更新工作，重点研究城中村改造医疗卫生设施布点，编制新一轮医疗卫生设施布局规划，系统解决医疗卫生设施布局不平衡不充分的问题。并配合市住建局研究制定相关配套文件，要求城中村改造合作企业按照医疗卫生设施布局规划，引入国内外优质医疗资源。

保障住房：

城市更新不是房地产运动

旧村改造配建保障性住房

广州租房市场，存在着大量的城中村房源，为低收入群体和新广州人提供一个落脚点。而随着城中村的启动拆迁，还会有物美价廉的出租屋，给新广州人一个安居之所么？

市住建局介绍，新一轮深化城市更新推进高质量发展充分考虑到低收入人群和“新市民”的住房需求，将城市更新作为住房供应体系的重要环节，统筹城中村改造与住房保障工作，在制度层面上，要求在复建区建设一定比例租赁性住房，在融资区配建人才公寓、共有产权房等政策性住房，合理配置小面积市场化租赁住房，解决“新市民”和低收入群体“一间房、一张床”基本居住需求，从而保障城市持续发展的竞争力和良好的营商环境，促进房地产市场健康发展。

按照要求，在旧村改造中，村（居）民复建安置房建筑面积要建设不少于3%的保障性住房，融资住宅建筑面积不少于5%。同时，在老旧小区微改造中，也将通过品质提升以及规模化租赁企业介入，为特定行业工作人员提供政策性租赁住房。

另外，市住建局相关负责人表示：“城市更新绝不是一场房地产运动！在安排城中村改造目标的时候，已经结合广州房地产市场供应需求的发展，制定城市更新中长期计划和年度计划，有序控制城市更新住房供应节奏，确保广州房地产市场平稳健康发展，不会因旧改房源入市扰乱房地产市场秩序。”

“钱”的问题：

创新“异地平衡”新政

化解老旧小区缺“钱”

在广州，城市更新中的老旧小区改造、历史街区改造保护一直都是社会关注的热点。

但不同于备受房地产开发商热捧的城中村全面改造，除了“永庆坊”等零星的项目有开发商介入外，广州上百个等待改造的老旧小区、历史街区，都面临着钱从哪来的问题。

为了解决“钱”的问题，记者了解到，在新一轮的城市更新中，广州市将创新地试行“异地平衡”的政策，为老旧小区微改造和历史街区改造注入社会资本的活水。

所谓“异地平衡”，就是整合项目，统筹协同推进老旧小区微改造项目、历史文化遗产保护利用项目及其他特殊控制区内更新项目，与城市更新全面改造项目组合实施。在城市更新改造中探索在本区内跨项目统筹、开发运营一体的新模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。

举例来说，荔湾区北部西关片区以旧城改造为主，急需资金；南部芳村片区以城中村全面改造为主，未来政府可以统筹旧城改造和旧村全面改造，将历史街区改造与城中村全面改造项目”打包“，以此来把旧村改造资金引入旧城改造，实现资金平衡。

据介绍，城市更新微改造项目原则上区内统筹平衡，但受机场、白云山等特殊控制区影响的城市更新项目可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡，原则上在本区内平衡，特殊情况可由市层面组织对改造方案涉及的跨区平衡等事项进行研究。

除此之外，广州市还计划通过联动改造、开发权益转移、储备用地支持等方式实现异地平衡的实施路径，推进项目实施。

传承历史文化、打造精品工程：

历史文化保护放第一位

力争实现“村村大师作”

建筑是文化的容器，每一栋历史建筑都是一座活的博物馆，广州的城市中心改造始终把历史文化保护放在第一位，突出传承文脉，延续历史文化名城的传统格局，用“绣花”功夫修复风貌、织补功能，因地制宜制定改造方案，在保护中加强传承，在活化利用中促进保护，实现新旧融合，彰显岭南特色城市魅力，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。

城中村历史宗祠，包含着岭南文化价值最重要的组成部分，旧村改造中，对比较古旧的祠堂实行迁建保护，保留完好的祠堂实行原址保护，让祠堂群落重现昔日历史风貌。而老城的历史街区、历史建筑，沉淀着城市的历史与文化，在恩宁路、永庆坊、旧南海县，经过修缮的老街保留了烟火气，又焕发出新生机，实现旧城改造与历史文化保护的有机结合，传统的历史街区成为城市发展新的增长点。

除了传承“老文化”，城市更新还注重打造“新精品”。新一轮城市更新强调高标准规划、高水平设计，引入国内外知名设计机构和名家大师共同参与，提出高水平的城市设计方案，力争实现“村村大师作”；同时加强信息技术应用，推动城市更新小区向智慧型转变，构建完整社区、智慧社区，打造城市更新的精品工程和未来社区。

据记者了解，有着900多年历史的沥滘村旧改项目，就聘请了中国工程院院士何镜堂参与了一个岭南历史街区的设计。

文、图：广州日报全媒体记者 贾政 庄小龙 李波
广州日报全媒体编辑 苏琬茜

编辑 刘桂瑶