央行连发三文，事关买房首付、贷款利率等多项调整！专家：将带来多方利好

5月17日，央行连发出三个重磅文件，分别将首套住房贷款首付款比例调整为最低15%，值得一提的是，此为历史上最低首付比例；二套住房贷款首付款比例调整为最低25%，此为近年来新低；同时下调个人住房公积金贷款利率，下调0.25个百分点；并取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限。（相关报道>>事关房贷！央行连发三个通知）专家们在接受记者采访时表示，此次住房信贷政策调整力度较大，超出预期，将带来多方利好。

具体来看，央行发布的《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》显示，“对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。”

在此基础上，该《通知》要求中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》中表示，“自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。”

《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》中则取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

该《通知》表示，“中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。”并强调“此前相关规定与本通知不一致的，以本通知为准”。

“房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其健康平稳发展对经济恢复回升具有重要意义。促进金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。”对此，招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受记者采访时表示，2022年以来我国房地产市场走势疲软，居民住房消费信心和意愿下降，房地产供求关系发生重大变化。在这种情况下，进一步完善房地产金融宏观审慎管理，调整优化住房信贷政策，不仅具有重要性，还具有紧迫性。

董希淼认为，央行此时出台这一系列政策具有多个方面积极意义：一是适当降低居民住房消费门槛。尤其是首付比例显著下降，将更好满足刚性和改善性住房需求；二是减轻居民住房消费负担。取消全国性的住房贷款利率政策下限，降低住房公积金贷款利率25基点，将推动住房贷款利率继续降低；三是传递出稳定房地产市场的明确信号。

“此次住房信贷政策调整力度较大，超出预期。房地产短期看金融、长期看人口，住房信贷政策大幅度调整，有助于稳定居民住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿和能力。”董希淼表示。

他进一步指出，去年以来，房地产金融政策已经进行多次调整优化，房地产融资协调机制等落实实施，房地产企业合理融资需求逐步得到满足。此次住房信贷政策大幅度调整，更从需求侧上对房地产市场健康平稳发展形成支撑。预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。

但董希淼同时也特别指出，需要注意的是，此前个人住房贷款利率在实际上形成“三层定价机制”：一是全国层面，人民银行确定全国性的利率政策下限；二是地方层面，人民银行分支机构在全国性利率下限的基础上，确定当地住房贷款利率下限；三是银行层面，银行综合考虑借款人资质、资金成本等因素，与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。“此次全国性住房贷款利率政策下限取消之后，预计全国多数地方将不再设定住房贷款利率下限，由银行自主与借款人协商确定；但一线城市仍将可能设定住房贷款利率下限。首套住房贷款首付15%、二套住房贷款首付比例25%均为最低首付比例，银行将根据借款人资质等情况，自主确定差异化的首付比例，实际首付比例或将高于最低首付比例；不同的银行首付比例、贷款利率也将有所区别。”

审读：谭录岗