今年1-2月，全国房地产销售出现大幅下滑，百强房企销售同比腰斩，在境外评级机构接连看空，市场担忧情绪显著升级的形势下，外界普遍关注，万科能否战胜当前阶段性的挑战，继续穿越周期？3月29日，万科召开年报业绩会，董事会主席郁亮表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，保障更厚的安全垫。通过这些工作，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以确保公司安全。

针对后续偿债安排，万科给市场吃下“定心丸”

现金流安全是第一要务。年报财报数据显示，万科在这一轮前所未有的多重挑战下，依然是比较安全的。销售承压之下，万科已连续15年经营性现金流为正，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年的76%的高点连续5年下降。

关于近期外界普遍关注的金融机构对万科的支持力度问题，万科总裁祝九胜在业绩会上表示，金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。2023年，万科新获融资约900亿，融资总量基本稳定，为了增加融资端的安全垫，公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案，银团贷款代表了一种合作的可能。

祝九胜也坦承，目前挑战主要来自三方面，一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战，过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差，随着交付高峰的过去，这个剪刀差压力2024年将全面下降；二是融资模式改变，由于万科信用优势强，过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业，因此从过去总对总转向项目制，比其他企业更需要适应时间，目前金融机构非常支持，会给1到3年的适应期。三是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差，公司将努力提升经营业务的EBITDA、NOI。近期公司有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITS的企业，也说明了公司在经营性业务的能力优势，相信未来经营贷会以百亿级芝麻开花节节高，给公司提供新的资金来源。

对于后续的偿债安排，万科也给市场吃下“定心丸”。祝九胜介绍，今年公司年末在手资金998亿，是一年内到期刚性有息负债的1.6倍，整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿左右，公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。

除了严守财务安全，为了提高安全垫，万科也将采取全力以赴的行动，在销售端继续坚持跑赢大势目标外，还将继续通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。通过这些行动，坚定降杠杆，未来两年削减付息债务1000亿元以上。

除了自身全力以赴，万科也获得了国资大股东的大力支持。2023年11月，在万科遭遇做空危机时，深圳市国资委的积极表态，对稳定市场信心起到关键作用。之后深圳市国资委协调多家国企与万科对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地。2024年3月，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元；2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。

未来房地产市场空间依然广阔，目前存在超跌

郁亮认为，仅靠御寒，不足以过冬。仅仅是保障现金流安全活下去，也并不足以穿越周期。伴随房地产新发展模式到来，对房地产行业的能力提出了全新的要求。好产品、好服务，已成为房地产新发展模式的核心竞争力。

万科作为最早意识到行业转型的企业之一，已逐渐建立起面向房地产新发展模式的核心能力。在传统住宅产品上，万科不断提升产品品质和交付服务。同时，租购并举大趋势下，万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一，并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。此外，万科的居住服务也持续保持业内领先。

更重要的是，在巩固开发业务韧性的同时，万科还有新的价值点可以期待，万科则有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。REITs突破将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转，保障经营性业务的可持续发展。

如何看待房地产市场的长期发展？郁亮表示，万科始终认为住房需求需要动态去看，未来空间依然广阔，目前存在超跌。一方面，住房需求无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面，城镇化的进程没有结束，目前正在恢复，新增住房需求依然存在。综合来看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平米，显然是超跌了，随着政策力度不断加大和效果的逐步体现，相信市场会逐渐恢复。此外，“三大工程”将促进经济回升向好，也为房地产企业提供更多发展空间，万科将会积极参与。

（图片由万科提供）

编辑 秦天 审读 刘春生 二审 党毅浩 三审 林捷兴