提要

基础设施REITs（不动产投资信托基金）是我国在遵循现代金融规律基础上构建的适配国情的长期权益融资工具，具有鲜明的政治性、人民性、普惠性等特点，在支持“三大工程”大规模建设和高质量发展过程中发挥着极其重要的作用。

中央经济工作会议强调，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。“三大工程”是一种长期公共投资，具有兜底性、社会性、公益性等公共产品属性，其中自持物业资产部分通常面临投资规模大、回收周期长等特点，迫切需要长期、大额、低成本的权益融资工具支持。基础设施REITs（不动产投资信托基金）是我国在遵循现代金融规律基础上构建的适配国情的长期权益融资工具，具有鲜明的政治性、人民性、普惠性等特点，在支持“三大工程”大规模建设和高质量发展过程中发挥着极其重要的作用。

基础设施REITs在支持“三大工程”中的重要作用

“三大工程”建设需要长期大额的资本投入，仅依靠政府财政资金和银行贷款、企业债券等债务性融资工具难以形成可持续投资闭环。基础设施REITs为“三大工程”建设提供了一种权益融资工具，对于盘活存量资产、带动增量投资、形成投资良性循环具有重要的意义。

有利于拓展权益性资金来源，打造“三大工程”可持续发展路径。“三大工程”中配租型保障性住房、“平急两用”公用基础设施、城中村改造保障性租赁住房均属于重资产或中资产投资项目，投资体量大、回收周期长、资金占用多。“三大工程”的融资模式以债权为主导，权益性资金来源不足，将增大投资主体的资产负债率，不利于企业健康发展和做大做强。REITs是一种权益性融资工具，具有资金融通、资产盘活、价值发现的功能，能够为“三大工程”大规模建设持续注入金融“活水”。相关投资主体可将运营成熟的、可出租的“三大工程”项目通过发行基础设施REITs方式在公开市场募集资金，并将募集资金用作资本金撬动社会资本投入新的“三大工程”项目建设，降低企业资产负债率，形成“投资建设—REITs盘活资产—回收资金再投资”的良性循环发展格局。

有利于推进共建、共创、共治、共享的金融制度，加快打造房地产新发展模式。“三大工程”是具有基础性、普惠性、功能性、经济性的基础设施工程，迫切需要运用金融手段吸引社会资本和个人资本参与，弥补政府部门的投资缺口，助力加快构建房地产新发展模式和提升城市发展能级。REITs通过公开募集上市的方式降低“三大工程”项目的投资金额门槛，为机构投资者、个人投资者等社会资本提供了参与不动产投资的新渠道，使得居民有机会通过资本市场公开交易的方式分享城市发展的红利。

有利于打造国际一流企业，提升“三大工程”的运营管理能力。长期以来，我国住建领域一些企业的发展主要依赖规模优势，运营管理的短板较为突出，产品竞争力、品牌影响力、创新引领力、治理先进力与世界一流水平相比还存在明显差距。基础设施REITs产业的发展会推动打造规模化、现代化、制度化、市场化的一流运营服务企业，构建与REITs业绩相挂钩的激励约束机制，全面提升资产管理和运营能力。

准确把握REITs在支持“三大工程”中的三个关系

基础设施REITs是一类金融资产，“三大工程”的底层资产是具有普惠性、基础性的民生工程，REITs在支持“三大工程”过程中要着重把握好三个关系。

准确处理好金融属性与民生导向的关系。REITs能够将沉淀的“三大工程”资产通过金融手段进行盘活，为大规模建设提供“金融活水”，但因其连接租户和投资者两个群体，要处理好金融属性与民生导向的关系。

准确处理好运营资产和服务群众的关系。基础设施REITs的核心在于资产运营能力，运营好资产是提升REITs市场价值的保障。好物业是实现好房子、好小区、好社区、好城区的重要基础。

准确处理好机制建设和风险防控的关系。“三大工程”投资建设、运营管理和资本运作涉及众多利益群体，要通过机制建设构建基础设施REITs平稳健康发展的金融生态。

构建支持“三大工程”高质量发展多层次REITs市场

探索组建“三大工程”REITs产业链运作平台。鉴于“三大工程”的重要作用以及住房保障大规模建设资金需求巨大，应当借鉴相关地区成熟经验，基于住房专营机构打造“三大工程”REITs产业链运作平台。一是借鉴日本UR、新加坡建屋发展局等发达国家经验，探索成立省级或市级住房专营机构，承担政府在住房保障领域投融资职能。二是地方政府参照相关城市成熟经验，梳理政府部门持有的存量的、具有稳定现金流的“三大工程”资产，通过资产划转、资产注入等方式注入专营机构，并由专营机构通过公募REITs等市场化方式盘活，募集的资金用于“三大工程”领域建设。三是探索成立市域范围的“三大工程”Pre－REITs产业引导基金，支持项目孵化和培育，成熟后转入公募REITs退出。

加快构建“三大工程”REITs的定价联动机制。REITs实际上是不动产资产定价的锚。“三大工程”不同于一般性的房地产项目，迫切需要建立基于土地出让、投资建设、运营管理、资本运作的全流程资产定价机制。一是鉴于国家发展改革委和中国证监会将保障性租赁住房REITs发行门槛的现金流分派率定为3．8％，建议考虑将3．8％的现金流分派率作为“三大工程”领域项目的合理利润，为“三大工程”投资建设主体的可持续发展提供政策环境。二是建议构建土地价格、优惠租金、资产价值的联动机制，合理划分政府和市场权责范围，逐步推进“三大工程”领域的“租补分离”定价机制，承租人按市场租金标准支付租金，政府根据政策分级分类对符合条件的承租人给予相应的租金补助。三是公募REITs发行的关键在于收益率和市场化机制，要完善“三大工程”公共服务和公共产品价格动态调整机制，推动REITs长远可持续发展。

研究支持“三大工程”REITs发展的一揽子政策。一是优化“三大工程”领域的税收优惠政策，降低“三大工程”项目的成本，提升收益水平。二是研究出台支持“三大工程”领域的特殊REITs政策，探索试点以城中村改造的保障性租赁住房为底层资产标的，发行经营收益权类的基础设施REITs。三是研究针对“三大工程”暂停折旧或延长折旧期限的特殊政策，提升经济平衡和可融资能力。四是优化公募REITs资产转让、持有等环节税收优惠政策，通过政策引导、市场选择的方式推动保障性租赁住房REITs高速发展。

（刘永元：清华大学五道口不动产研究中心兼职研究员、经济学博士；艾非：深圳市人才安居集团博士后研究员，经济学博士）

编辑 郑艳艳 审校 张蕾 二审 刁瑜文 三审 万晖