2024年1月3日，记者从戴德梁行举办的2023年度深圳房地产市场回顾与展望新闻发布会上获悉，2023年，在宏观经济积极因素的不断积累下，深圳商业和办公市场日渐恢复，消费者市场回归理性，整体经济形势正回升向好。

甲级写字楼市场——

新增供应84.6万平方米，净吸纳量39.3万平方米

在甲级写字楼市场，2023年深圳甲级写字楼年度总供应量超过疫情三年的年供应总量，新增供应达到年84.6万平方米，接近2017年历史最高的85万平方米；而全年净吸纳量达到39.3万平方米，高于过去十年的平均水平。39.3万平方米的净吸纳量主要来自金融、TMT、专业服务业这三大支柱性行业。据统计，近三年三大行业的成交占比合计达到七成以上。其中，TMT行业需求在甲级写字楼中的占比逐年收缩至2023年的19.7%；金融业、专业服务业占比则总体呈现扩大趋势，2023年的需求占比分别为34.3%和16.0%。此外。MCN机构、留学移民服务等新兴领域也有亮眼表现。

此外，根据在建项目建设计划及工程进度，将有超过140万平方米的甲级写字楼计划于2024年前后竣工入市，预计年内实际供应量将接近百万。

商业市场——

餐饮增速显著，茶饮咖啡最受青睐

在商业市场，2023年，深圳累计新增31.3万平方米的优质购物中心，全市优质零售商业总存量上升至约659.9万平方米。伴随着消费进一步向好，轨道交通节点项目以及成熟的标杆项目入驻率均有所提升。租金方面，在跨境消费活跃的支撑下，位于交通节点、受港人青睐的优质商业项目租金上调，同时新兴商圈标杆项目也实现租金提升；另一方面，传统板块竞争加剧，多因素共同作用下，全市优质购物中心最优层平均租金保持相对平稳走势，较去年末微降0.6%至每月每平方米802.9元。

在商业市场平稳走势的带动下，2023年深圳餐饮、服务业则持续引领消费升温。其中，前10个月深圳餐饮收入增速达到14.8%，是同期社会消费品零售总额增速的2倍。根据年内新入驻购物中心的商家统计，餐饮类占比较2020年上升了8.7个百分点达47.2%，多为大众消费类品牌，其中含粤菜在内的地方特色菜，以及火锅烧烤类的合计比重达18.6%。与此同时，新式饮品及奶茶，以及咖啡品类亦有较高占比，合计为9.8%。

此外，零售业态仍是零售物业市场需求的重要支柱，在购物中心新开门店中的占比为43.2%。其中，女装、运动户外服饰装备分别占9.2%、4.0%。而随着新能源汽车产业发展高歌猛进，头部车企扩张带动其对商业物业的租赁需求保持稳定，并伴有新店入驻。例如蔚来空间万象天地店正式营业，比亚迪旗下高端品牌仰望入驻罗湖万象食家。

值得指出的是，根据戴德梁行研究部2023年的调研，当前的消费观念正在发生深刻变革。不同于以往的冲动型消费，如今更多年轻人趋向“反向消费”、 理性消费，不愿再为过高的品牌溢价买单，产品品质、性价比以及产品设计成为影响购买决策主要因素，同时对新晋品牌的接受度更高。一些入香氛、鲜花、黄金珠宝配饰等满足情绪价值和情感联结的产品和服务成为热点。

对此，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端认为：“这是消费观念更趋成熟理性的表现，消费者们一方面在日用品和刚需消费方面更注重其实用价值，减少对品牌的过度依赖；另一方面也更愿意为情绪溢价买单，包括增加文旅体验消费、‘情绪溢价’消费等。”

展望2024年，预计全市将有72万平方米的优质商业项目投入使用，其中，新兴商圈占比70.8%，成熟商圈占比29.2%。在优质零售商业集中的区域，激烈的竞争促使成熟项目调改升级，益田假日广场宣布启动焕新计划，KK Mall的扩建规划亦在进行中；而在新兴商圈，依托于人口基数较大的优势，填补片区空白的同时为市场带来新活力，但培育消费亦需时间。

编辑 冯思颖 审读 刘春生 二审 桂桐 三审 张雪松