楼市就如江湖，市场买卖双方不断博弈，暗流涌动。近日，深圳市出现了部分二手房买家由于预判到房价走势可能走跌，不惜毁约放弃购买或反逼卖家降价，有的甚至还诉诸公堂。于是问题来了——去年楼市大涨时卖家曾出现“毁约加价”风潮，当主角变成买方后，这一现象今年会否重演？有业内人士对此指出，买家毁约实无必要，且深圳楼市也被中长期看好，今年或难以出现大面积的“毁约潮”。

卖家叹“风水轮流转”

当前深圳的二手房行情逐渐在走淡。根据深圳中原研究中心的监测，上周二手住宅共成交668套，成交面积约为5.3万平方米，环比分别大幅下滑39.6%和43%，仅相当于4月份周平均成交量2100套的1/3左右。  

那么，如果你准备买二手房，面临低迷的楼市是否会心中暗喜，坐等降价？如果你在这轮降温前刚签下购房合同，又会不会觉得“有点亏”？假如你是二手房卖家，买家签约后又嫌贵了，感到“头痛”也自然是情理之中了。家住福田的李先生近日就遭遇了这样的问题。

据李先生描述，他手上这套近90㎡的二手房位于景田片区，上个月以510万的价格挂牌出售，随即有买家表示愿意购入此房，双方签下了合同并由买家支付了一部分定金。“然而买家告诉我，因为他预判到房价可能会继续下跌，要求我降价销售。”

由于李先生急于出手这套房子，因此他表示，会与买家继续协商价格，在降价不过分的情况下，他愿意以补充协议的形式，适当降低价格来继续出售此房。“去年大涨时，是卖家嫌定价便宜不惜提价毁约，今年则是买家嫌贵要毁约，真是‘风水轮流转’。”李先生苦笑表示。

而在近日网络上发起的一项“你个人或亲朋好友在二手房买卖中有没有遇到业主反价违约”的投票活动中中，有37.2%的网友表示曾遇到过违约现象，而在另一项主题为“当房价涨幅超过违约成本时，作为业主你会不会违约”的投票中，46%的网友表示，会因为经济利益的诱惑而选择违约。

有法律界人士认为，买家违约现象的出现主要是由于在“3.25”新政后尤其是进入4月份，受到了房价下跌预期的影响，但由于多数违约出现在买家付定金但未监管首期款阶段，大多数买家自愿丧失定金放弃购买，而业主在没收定金后不愿再追究买方违约责任，因此该类违约案件目前进入司法诉讼程序的并不多，毁约量不及去年同期。

买家违约其实“没必要”

乍一看，部分二手房买家的违约现象显得有些不太“地道”。但有专家认为，当市场出现明显变化的时候，买卖双方出现类似的违约现象可以理解。“但问题的关键不在于是不是毁约，而在于是否能够毁得了约，这取决于相关的法律程序是否完善，或是毁约方是否能够负担得起毁约的代价。”

那么，今年会不会出现大面积的“毁约潮”？深圳中原地产研究中心经理王飞认为，由于数量并未像去年上涨周期出现的那么多，因此这并不会成为普遍现象。“首先，市场的成交量目前是不多的，毁约案例相对起来就更加少；其次，二手房价并没有出现大幅下跌的行情，上个月的二手房价只跌了2个多点，业主报价的下调幅度使得议价空间加大，但实际的成交价格并没有出现大跌。”

她表示，买家违约的最大原因还是基于对后市的判断和近期成交的数据影响，但违约情况一般只会出现在快速上涨或下跌的行情中，“否则违约成本是远高于房价上涨收益金额或下跌损失金额的。”

美联物业全国研究中心经理何倩茹同样认为，深圳房价易涨难跌，价格调整的幅度始终不会太大，违约现象会在一定程度上影响市场信心，买家这么做其实并不值得。“买家怕吃亏可以理解，但事实上大部分买家的守约意识还是比较好的，违约现象应该不会形成趋势。”

深圳综合开发研究院与地产研究中心主任宋丁同样指出，今年应该不会出现大面积的违约现象。“去年卖家出现毁约潮是由于房价上涨幅度太大，但今年价格仅出现小幅调整，而大多数人对深圳中长期是看好的，因此对买家的心理影响不像去年对卖家影响那么大。”

编辑 欧阳炜