近日，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）在深圳市人大常委会官网上公开征求意见。《征求意见稿》明确了法定最低补偿标准，规定旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于 1：1 的比例进行补偿；公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积 1：1 或者建筑面积 1：1.2 的比例进行补偿。

旧住宅区满 20 年方可申报更新

《征求意见稿》指出，合法旧工业区和商业办公区建筑物建成年限 15 年以上，住宅区建筑物建成年限 20 年以上，且满足下列条件之一可以申报更新：（一）需落实规划的重大城市基础设施、公共服务设施；（二）年久失修或经维修后仍无法满足使用要求，存在严重安全隐患；（三）使用功能不齐全，配套设施不完善，经评估后亟须拆除重建的。对于建成年限不足的旧工业区、商业办公区、旧住宅区，经鉴定危房等级为 D 级的，经区政府批准后可以纳入拆除重建类城市更新单元计划。

申报城市更新单元计划时，旧住宅区所在地块，应当经专有部分占建筑物总面积 95% 以上且占总人数 95% 以上的业主同意。自发布征集意愿公告之日起 12 个月内未达到城市更新意愿要求的，3 年内禁止纳入城市更新单元计划。

补偿标准不低于套内面积 1：1

为进一步保护城市更新双方当事人的权益，合理引导市场预期，《征求意见稿》规定城市更新搬迁安置补偿采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。历史违建以及旧工业区、旧商业办公区合法建筑的搬迁补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定；对于房屋征收没有规定的其他情形，搬迁补偿标准由市场主体与权利主体自行协商确定。

《征求意见稿》明确了法定最低补偿标准，规定旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于 1:1 的比例进行补偿，产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在 3% 以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的，货币补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定。公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积 1:1 或者建筑面积 1:1.2 的比例进行补偿。

"钉子户"可由政府"个别征收"

无论是政府组织还是市场化的城市更新，都难以完全避免个别物业权利人不愿意与市场主体签订搬迁安置协议的问题。经反复研究论证，《征求意见稿》提出了"个别征收 + 行政诉讼"的处置方案，由市、区政府对个别未签约业主的物业实施征收和补偿。

当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于 95% 且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

条例征求意见稿的说明指出，城市更新改造是城市规划实施的组成部分，改造的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能，优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。

同时，为了进一步约束政府的征收行为，避免过大的自由裁量空间，确保征收决定公平公正、合理合法，《征求意见稿》提出，政府实施个别征收的，按照套内面积 1 ∶ 1 置换或者进行货币补偿确定征收标准。政府实施个别征收取得的物业权利，在不低于原有搬迁补偿标准的基础上，由政府相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案。

（深圳晚报供稿）

编辑 庄思嘉