基本案情

近日，坪山区司法局驻六和社区法律顾问接到居民林女士的咨询。林女士称，其于2021年10月9日在坪山中心公馆租住了一套房，房东是陈先生，租赁期限为一年。但就在咨询前一天，2022年3月15日，林女士突然接到房东的电话，告知其租住的房子已经卖掉了，需要林女士配合提前退租，并愿意赔偿林女士一个月的租金，请林女士多多谅解。

林女士向法律顾问诉说：其与一家老小共同居住，家人的工作和上学都在附近，虽然理解房东的难处，但是如何保障自己的合法权益？根据法律此事要如何处理？

法律分析

《民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”买卖不破租赁具体是指“在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租方返还租赁物。”对于承租人而言，意味着买受人取得租赁物所有权后，承租人的租赁权不受影响，其依然可以按照原来与出租人之间租赁合同约定的条件，继续承租直至租期届满。对于买受人而言，意味着买受人取得租赁物所有权的同时，即发生了法定的债权债务概括承受。在出租人与承租人的租赁关系中，买受人取代了出租人的地位，成了承租人新的出租人。

具体到本案，就租客林女士而言，其与房东签订租赁合同的期限为2021年10月9日-2022年10月8日，且已经实际居住在租赁房子中了，因此即使房东陈先生将租赁房子卖给其他人，但对租赁关系不产生任何影响，林女士一家人可以继续承租至租期届满；就房东陈先生而言，因为个人资金周转需要，处置出售自己的房产，合情合理，但无权要求租客提前退租；就房子新业主而言，购房后希望能尽快入住，以满足自己的刚需，也是合情合理，但其购房后便取代了原房东陈先生的地位，成为租客林女士新的出租人，不能否认原租赁关系的存在并要求租客搬走。

案件点评

在房价高涨的社会现状，不少人选择通过“租房”的方式来满足自己的住房需求，但在整个租赁期间，关于房屋租赁的矛盾纠纷不断出现，而“买卖不破租赁”作为民法上的重要制度，在房屋租赁中发挥着重大作用，它在一定程度上保护了租客的居住利益，减少了承租人的承租风险，所以当事人在面对此种侵犯自身合法权益的事情时要学会利用法律武器来维护自身合法权益。

编辑 郑双喜 审核 刘杰 邹远先