一般人凭直觉认为，房价大跌，不就容易买房了吗？但是经济学的思维不是这样。经济学者会问：为什么房价会大跌？原因恰恰是：经济出现了问题，人们更加没钱买房了，所以房价才大跌。

每当房价高涨的时候，网络上就盛行还没买房的刚需族的声音：希望房价赶紧崩溃，好让普通刚需族也买得起房。房价下跌就能让买房更容易吗？这要看是什么样的房价下跌。如果是土地体制突然松动、宅基地可自由入市，使得住宅供给大幅增加，这的确能让刚需族更容易买得起房。但如果供给没有变化，则房价下跌并不能使普通人买房更容易。

看一下历史就明白了。如果房价崩盘能够让普通人买房更容易，那么，各国发生过多起房价崩盘事件，那岂不是普通人的狂欢日？岂不是老百姓都高高兴兴地买上了房？而事实是，这种情况从未发生。

最近的一次有重大影响力的房价崩盘事件，是2008年美国次贷危机。当时，银行紧急抛售房屋，但售价连利息都不够，更不要说收回本金了。美国房价从2007年一路惨跌至2012年底。长达5年房价大跌，美国老百姓买房更容易了吗？并没有。根据渣打银行在2017年进行的一个调查，美国35以下的青年，拥有自有住房的比例，只达到中国青年拥有自有住房比例的一半。更早一点，是1997年东南亚金融风暴。当时，香港房价急跌70％，那么香港市民开心地买到了大量的住房了吗？并没有。香港绝大多数市民至今仍挤住在狭小的房间里，还有一些人甚至住在只能放一张床的“劏房”里。

为什么房价大崩盘从来没有带给普通人居住的改善？其实，在这个问题上，人们对因果关系理解颠倒了。一般人凭直觉认为，房价大跌，不就容易买房了吗？但是经济学的思维不是这样。经济学者会问：为什么房价会大跌？原因恰恰是：经济出现了问题，人们更加没钱买房了，所以房价才大跌。美国次贷危机、东南亚金融，经济都出了严重问题。

此时，就算普通人有一些积蓄，看到房价大跌，人们也不敢买。为什么？因为人们还不知道未来会怎样。不知道工作岗位是否能保得住，不知道会不会没钱给小孩交学费，不知道还买不买得起面包，在这种情况下，人们肯定把钱捂得死死的，又怎么敢买房？

人们买房，不仅仅是买一堆钢筋水泥的实物，同时也是买一份资产的未来。如果买房只是买钢筋水泥的实物，鹤岗的一套房才卖几万元，人们为什么不蜂拥过去买？上海的一套房卖上千万元，为什么反倒抢破了头？

所以，网络上许多人期望，来一次房价大崩盘，好让自己买得起房，实际上这根本就不可能发生。当房价大崩盘时，就是房子这一资产价值大跌之时，那时候，售楼小姐拖你去买，你都不会去买，因为你会担心那份资产成了你的拖累。

更糟糕的是，美国次贷危机、东南亚金融风暴，经济前景不明朗，普通人不要说拿一笔钱出来买房了，就连维系既有生活水准，都非常困难，生活压抑而无望。

许多人希望通过限制房子的流动性，来使房价降低。是的，限制房子的流动性确实能降低房价，可那也同时降低了房子作为资产的价值，所以，尽管房价降低了，但人们的购买意愿同样降低了。

人们口头上说：“我只是需要一个能住的地方，我也不指望房价升值。”但实际上，他们对资产的价值非常敏感。所以，寄希望于限制房子流动性来让人们买得起房，无异于南辕北辙。

那么，人们究竟应该期望什么发生，才能买得起房呢？只能期望市场上的住宅供给大量增加。更灵活的土地流转体制，和更具包容性的城市规划，以及降低住房供给的制度性成本，这些因素，才能让普通人更容易买房。

住宅供给大量增加，是新增了资产，这不仅不会使大城市原有房子的资产价值下降，反倒会使原有房子升值。

例如，当北京的住宅圈扩展到五环以外时，二环、三环的房子反倒价值更高了。因为城市容纳了更多的人，大家合作创造财富，城市更繁荣，中心区的房子自然价值更高。同时，购买四环、五环房子的人们，也拥有了自己的固定资产，也获得了更高的价值。当然，一些人口流出的地方，房子的价值会下降。但是，那没关系，因为人们去到大城市找到了更高价值的资产。所以，只有大力增加住宅的供给，才是各方多赢的、让买房更容易的办法。

此时，买房更容易，不一定体现在房价降低，它也可以体现在收入更高。以更高的收入买更有价值的房子，这岂不是比以更低的收入买价值更低的房子，要好得多？正确理解房价问题的因果关系，是解决问题的第一步。可惜，目前来看，人们的理解普遍存在误区。希望未来人们能认识到正确的因果，以广厦千万间大庇天下寒士。

（作者系财经学者）