从2017年1月1日起，深圳实施新版的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）。作为加快推进深圳城市更新工作的重要政策，新版《暂行措施》的实施将使深圳的城市更新工作全面提速提效，“工改工”类城市更新由此将迎来最为黄金的发展时期。记者在采访中了解到，包括万科、恒大、佳兆业、中粮等在内的一大批知名房企，都在借助“工改工”类城市更新，积极布局深圳。

“工改工”加快深圳产业转型升级

“工改工”类城市更新是指将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

资料图。

“工改工”类城市更新已经成为深圳促进产业转型升级、完善城市功能、提升土地利用效率的重要手段，目前成功改造升级并被外界广泛熟知的项目有：蛇口网谷城市更新、赛格日立旧工业区、天安岗头工业区、大鹏鸿华印染厂等。

以蛇口网谷为例，改造前铁皮房、堆放生产材料的仓库、建材厂，为劳动密集型工厂；改造后，通过释放产业空间，促进产业升级，重点发展网络信息、科技法务和文化创意三大产业，形成网络科技产业带和滨海文化产业带，每平方米的土地产值获得巨大提升。

在评价“工改工”类城市更新对深圳城市发展的作用时，第一太平戴维斯华南区投资部高级董事吴睿将其称作是“影响深圳未来市场的另类力量”。

目前，包括万科、招商、金地、佳兆业、恒大、碧桂园等在内的一大批房企都在积极布局“工改工”类城市项目，对优质地段旧改的争夺近趋白热化。前不久，位于深圳南山区的南华气体地块通过境外股权交易方式出让，包括华润、宝能、鸿荣源、中航里城、碧桂园、佳兆业等十余家企业网上竞价约达439次，前后共历时5小时。

房企纷抢工业区旧改“大蛋糕”

房企为何对“工改工”类城市更新表现出如此大的热情？

吴睿分析，在经历了30年的城市化和工业化的迅猛发展之后，深圳面临着严重的土地资源缺乏，产业转型升级等问题。除了公开市场招拍挂以外，“工改工”类城市更新项目为市场供应了大量的工业用地，主要包括普通工业用地和新型产业用地两类。对于房地产开发商而言，城市更新工改工类项目是其进入新型产业新型产业用房市场的最有效途径。

根据第一太平戴维斯的统计，未来五年，深圳“工改工”类城市更新项目供应建筑面积571万平方米（含配套），总货值约1700亿。年均供应115万平方米，年货值340亿。

面对如此大的一块“蛋糕”，开发商绝不会无动于衷。未来，“工改工”类城市更新项目将成为开发商布局土地储备的重要战场。另外，与     招拍挂方式获取土地的方式相比，“工改工”类城市更新项目相对灵活、成本低，再加上需求旺盛和政策的支持，“工改工”类城市更新项目将成为开发商扎根深圳的“兵家必争之地”。

对于房企来说，涉足“工改工”类城市更新项目，也将加快自身的转型升级。以万科为例，目前万科提出了“转型做城市配套服务商”的理念，即从原来简单的销售转型为大量的运营资产持有资产。而“工改工”类城市更新项目是最有效、成本低实现开发、持有、运营从而转身城市配套服务商的路径。据悉，万科近期在深圳拿下多个优质“工改工”项目。

公寓类物业将成市场新热点

随着“工改工”类城市更新项目的提速，以及开发商的加快布局，未来会产生大量的产业用房、写字楼、配套公寓，这将会对深圳的房地产市场带来怎样的影响？

从对写字楼市场的影响来看，预计2017年和2018年甲级写字楼供应分别有350万平方米和190万平方米，新型产业用房供应分别有144万平方米和99万平方米，两类具有办公属性的产品供应高峰叠加，在未来三年形成供应高峰，从而压缩甲级写字楼价格上涨空间，甲级写字楼租赁市场会受到较大冲击。

从对住宅市场的影响看，未来五年，“工改工”类城市更新项目供应建筑面积571万平方米，其中20%为配套公寓，将会供应约115万平方米的公寓产品，每年供应23万平米公寓，作为类住宅产品，相当于给市场每年多增加约5%住宅类产品供应量。由于公寓不限购不限贷，为不具备购房资格又确实有住房需求的购房者提供了另一种选择。

吴睿认为，受此影响，预计公寓类物业长期持有的情况会增多，更多开发商、投资机构加入到这个细分市场，形成一个新的市场热点。

见习编辑 王行王行