提纲挈领，一叶知秋。

《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称《深圳十四五规划纲要》）正是一个宝藏，足以看见一座城市未来发展的方方面面，比如说房地产市场。

【一】

《深圳十四五规划纲要》在第十四章的“全面提升社会保障和社会治理水平”的第二节“完善住房供应和保障体系”详细阐述了住房方面的政策，共有4个方面——

深化住房制度改革。加快完善住房制度政策法规体系，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。健全公共住房分配管理、封闭流转和各类住房定价机制，完善公共住房供后监管制度。提高居住用地比例，公共住房用地实行计划单列。

促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加强商品住房建设和交易管理，建立二手房合理价格引导机制。建立商品住房用地储备库，加大商品住房供应。规范发展长租房市场，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。推动土地供应向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

持续提升住房保障水平。突出住房的民生属性，持续开展大规模公共住房建设行动，严格落实公共住房配建政策。创新公共住房建设运营模式，充分调动社会力量参与公共住房建设。建立公共住房用地储备库，优先保障公共住房用地供应。建设跨市域的大型安居社区，创新城际住房合作机制。到2025年，建设筹集公共住房40万套。

全面提升居住品质。建立健全经济适用、品质优良、绿色环保的住房标准体系，提升物业现代化管理水平。探索开展出租屋分级分类管理，鼓励城中村规模化租赁，持续改善城中村居住环境和配套服务，将城中村逐步建成管理有序、治安良好、环境优美、开放共享的新型社区，持续发挥城中村作为低成本居住空间和职住平衡稳压器作用。完善居住区周边配套设施，建设综合性社区邻里中心，提升社区共享互动和文化交流活力。深化业主委员会和物业管理机制改革，探索实施楼长制，推进智慧物业建设。

值得注意的是，上述内容是放在第六篇“率先形成共建共治共享共同富裕的民生发展格局”的主题下展开的，并有以下论述——

践行以人民为中心的发展思想，瞄准幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶，加大政府投入力度，努力构建优质均衡的公共服务体系，让人民群众获得感成色更足、幸福感更可持续、安全感更有保障。

【二】

要看清深圳在住房方面的政策变化和动向，不妨来看一下2016年2月通过的《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》相关内容的表述。在其第十章“建设更高质量的民生幸福城市”的第三节“提升民生保障水平”的第四部分“提升住房保障水平”有以下表述——

积极构建“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的城市住房体系，大力实施保障性安居工程，多渠道筹集和建设保障性住房，全力推进棚户区改造工作，完善公共配套设施，探索建立住房保障城际合作机制。加强保障性住房管理，完善准入、使用、退出机制，实现公共资源公平善用。建立保障性住房封闭运作、内部流转机制，实现住房保障可持续发展。建立公开规范的住房公积金制度，完善住房公积金提取、使用和监管机制。“十三五”期间，建设筹集保障性住房40万套，供应35万套。

两厢对比，会发现一个最大的变化是，《深圳十四五规划纲要》对于住房的相关表述，是放在“民生发展格局”的大主题中论述的，这比十三五规划“建设更高质量的民生幸福城市”的主题显然站位更高，这已经不仅是“房住不炒”定位的需要。如果联系到“共治共享共同富裕”这一目标，其变化就更为清晰，这主要表现在内容更多、目标更高两个方面。

内容更多首先表现在字数方面。这不仅表现在深化住房制度改革、促进房地产市场平稳健康发展以及两个“提升”，更重要的是，在继续强调“促进房地产市场平稳健康发展”的同时，更加凸显了住房的保障性和民生属性。其次，“高端有市场、中端有支持、低端有保障”提法的隐退，意味着未来更侧重于整体解决方案。

目标更高则直接体现在数字上，这主要体现在居住用地的供应增加。与此同时，租赁住房建设将持续发力，并且明确提出“持续发挥城中村作为低成本居住空间和职住平衡稳压器作用”，这意味着城中村的拆除重建将是有限的，因为城中村的廉租房功能在政策层面得到更大的肯定和支持。

【三】

需要提醒的是，《深圳十四五规划纲要》不仅是未来5年的规划，其实这一规划理念已经迅速在今年落地执行。比如2月8日深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》就是“建立二手房合理价格引导机制”的落实，5月发布《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》则是“加强商品住房建设和交易管理”的落实。

6月22日，深圳市规划和自然资源局局长王幼鹏在参加深圳广电“民心桥”节目时，披露了一系列新的举措。

王幼鹏介绍，深圳坚持政府引导与市场参与相结合、新增供应与存量盘活相结合，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。

据介绍，深圳“十三五”期间居住用地供应总量逐年增加，累计供应居住用地9.83平方公里。根据《深圳市2021年度建设用地供应计划》公布实施，全年计划供应居住用地363.3公顷，居住用地供应量占计划供应总量的32.1%，较2020年大幅提高。推出单列租赁住房用地计划、商品房居住用地“两集中”（集中公告和集中供应）公开出让、加快城市更新和土地整备等措施，加大居住用地供应进度。

“十四五”期间，深圳计划完成10平方公里居住用地整备，供应居住用地15平方公里以上，新增居住用地中公共住房用地比例不低于60%，建设筹集公共租赁住房、安居型商品房、人才住房等公共住房共40万套。计划至2035年新建各类住房200万套以上，居住用地面积总量将提高至265平方公里，占比达到25%，争取人均住房面积达到40平方米。

根据《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案），围绕“增总量、调结构、优布局、提品质”，计划至2035年将居住用地面积总量提高至265平方公里，在现有基础上将有37.5平方公里的增量空间，新建各类住房200万套以上；引导新建住房在轨道交通站点集中布局，在都市核心区内增加小户型和租赁性住房供给，在跨界地区探索共建共管住房城际合作模式；通过综合整治，将城中村优化改造为现代化城市社区。

【四】

不仅是2025，2035同样蓝图绘就。根据正在公示的《深圳市国土空间总体规划》，明确了2035年的两大上限：即常住人口规模和建设用地规模。在常住人口规模方面，基于资源环境紧约束的现实状况，综合考虑城市宜居水平，按照1900万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施；按照2300万实际服务管理人口规模配置行政管理、医疗等公共服务和交通、市政等基础设施。至于建设用地规模，则限定为1105平方公里，这较之前的建设用地规模——976平方公里有显著提升，预计新增的37.5平方公里居住用地也将来自于建设用地规模的增加。

深圳国土空间规划以“民生七有”为发展目标，在空间资源配置上加大住房、教育、医疗、交通等方面的投入力度，更加聚焦以人民为中心的“有温度”的城市建设，要打造更高品质的城市居住空间。与之对应的是，深圳将大规模启动住房建设，将2018年制定的“到2035年新增各类住房170万套以上”指标，首次调整为“200万套”。

由此，2035年深圳三大数据便十分清晰：常住人口1900万人，建设用地1105平方公里、新增200万住房。

（原标题《文理财经⑥ | 展望“十四五”深圳房地产的逻辑有何变化？》）

编辑 陈晓玲 刘彦 审读 吴剑林 审核 张雪松 李林夕