业委会招标引进新物业，进驻时却遭到老物业阻挠？近日，深圳市南山区美丽湾商住楼在新老物业交接时出现纠纷，住宅业主与老物管之间在“商业物业费定价、小区停车场所有权和消防通道被占用”等方面存在三大焦点争议。

南山街道办表示，目前小区商业部分业主就业委会招标文件的合法性提请行政诉讼。双方已协商决定在二审法院判决结果出来前，商业部分先按同权同义务原则缴纳物业费，并对商户在消防通道卸货进行了特定时段规定，但停车场交接问题仍未能达成一直意见。

焦点一：

新商业物业费定价遭质疑，原物业望协商解决再离开

美丽湾商住楼位于深圳市南山区南光路，始建于2006年，为商住两用型住宅，一至四层为布料城，五层及以上为居民住宅。

2019年上半年，美丽湾商住楼业主委员会按法定程序表决，决定不续聘原物业深圳市美丽湾物业管理有限公司（以下简称“美丽湾物业”），招标引进新物业深圳市城铁物业服务股份有限公司（以下简称“城铁物业”），美丽湾业委会与城铁物业于今年9月签订合同，并在南山区住建局备案。但11月11日，城铁物业进驻小区时，却遭到了美丽湾物业的阻挠，并在小区内逗留。

既然小区业委会按法定程序，决定不再聘用美丽湾物业。那么，为何美丽湾物业在城铁物业进驻后仍旧迟迟不愿离开？

美丽湾物业负责人吴剑华表示，新物业入驻小区后，美丽湾物业工作人员实际已经退出小区管理。但他自己同时是小区商业部分的业主，认为新旧物业交接是不合理的。

吴剑华解释，双方发生争执的原因在商业部分物业费用过高。“业委会编制物业管理招标文件时，将商业部分物业服务费招标报价限价从原来的每月5元／平方米提高至每月12元（／平方米不含空调能耗费）和36元（含空调能耗费），而住宅部分物业服务费维持每月2．5元／平方米不变。”吴先生说，这一决定未与商业业主充分协商，也未对其依据作出合理说明。

前期，吴剑华已起诉业委会至南山区人民法院，法院一审判决支持他的诉讼请求，撤销了业委会的决定。“在之前的协调会上，我们也强调，我们希望在商业部分物业服务费还没谈妥前，先不进行物业更替。”吴剑华说。

焦点二：

居民投诉消防通道被货物占用，业主向原物业反映无改善

而小区居民之所以对美丽湾物业有意见，则与投诉消防通道被货物占用，向物业反映始终无改善有莫大关系。

原来小区地面仅有一条单行道环绕，既是小区居民出入的必经之路，也是布料城商户上下货的地方，同时也是小区唯一的消防通道。

11月11日，城铁物业在小区门口拉起红线，禁止商户的车辆出入，导致打算卸货的商户与小区居民、新物业发生争吵。小区业主解释，长期以来，布料城商户的货车、手拖车经常出入小区，大量布料堆积在消防通道，这让业主颇为反感。

“大货车在小区里进进出出，我们走在路上都胆战心惊，布料和手推车长期堆积在消防通道上，一旦起火非常危险。”业主张女士担忧小区的安全隐患，业主曾向美丽湾物业保安反映过问题，但没能解决问题。

业主们认为，正是由于美丽湾物业负责人吴剑华既是小区的开发商，也是小区商业业主，才导致美丽湾物业无法制止布料商户阻塞消防通道。

对此，美丽湾物业负责人吴剑华说，此前经消防部门检查确认，消防车道可以用于临时卸货。

焦点三：业主禁止商业车辆进去，小区停车场所有权该归谁？

同时，新老物业的矛盾还有对小区停车场所有权的争议。

小区业主认为小区停车场属于全体业主所有，小区公共区域不该被商户车辆占用。因此，在完成物业交接后，小区业主组织商户车辆进出停车和卸货，引起业主与商户的争吵。

吴剑华则认为，美丽湾商住楼的开发商在2006年销售合同中买卖双方约定“商住楼地下车库、车位的所有权、收益权归卖方所有，买方享有有偿使用权。”地下车库是开发商委托深圳市美丽湾商贸有限公司负责营运。

因此，吴剑华认为住宅业主与城铁物业属于强行侵占小区停车场，导致运营单位利益受损，才演变成如今的物业纠纷。

【律师说法】

新物管条例明年3月实施，有望解决小区管理难题

广东承鹏律师事务所崔曲平律师表示，《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，对于开发商建设，销售时没有分摊面积给业主的，权属有约定的按约定。但是如果销售时面积分摊给了业主的，则可以主张显失公平要求撤销该约定条款。

据悉，我国的物业管理发源于深圳，但随着社会加速转型，物业纠纷呈现出诉求多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。数据显示，2015年至2017年，深圳物业投诉量分别达3210宗、3313宗和2611宗。

今年8月29日，新修订的《深圳经济特区物业管理条例》经深圳市人大常委会会议表决通过，将于明年3月1日起实施。条例认为，住宅小区车位、车库争议的源头还是权属问题，要提前在土地出让合同中予以约定。如果约定是归建设单位所有的，其所有的只能出售、附赠、出租给业主。建设单位应在房屋预售或现售时，将其物业管理区域内的上述车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示。

此外，条例也明确物业管理区域用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要，物业服务企业应将车位、车库的使用情况按月予以公示。

【政府回应】

目前不存在老物业盘踞不退情况，但业主与其纠纷焦点问题仍未达成一致

南山区南山街道办表示，针对美丽湾商住楼存在的问题，已多次召集新旧物业以及业委会和业主代表进行协商。而美丽湾物业小区在区住建、区物协主持和街道办、社区工作站的协助下已于11月11日完成新旧物业的交接。“原物业已退出美丽湾商住楼，目前不存在老物业盘踞不退出的情况。”

关于商业业主对新物业费用提出的质疑，南山街道办表示，目前小区商业部分业主就业委会招标文件的合法性提请行政诉讼。经协商，双方已决定在二审法院判决结果出来之前，商业部分先按同权同义务原则缴纳2．5／平方米／月物业服务费，最终收费标准以法院判决为准。同时，商业业主和业委会达成协议，商户卸货时间暂定为上午9点至11点，下午1点30分至4点30分，以及在晚上7点30分后提供一小时卸货时间。

不过，南山街道办坦言，目前双方对停车场交接问题仍未能达成一致意见。南山区住建局则表示，停车场相关问题系各方之间的民事纠纷，可通过协商或诉讼方式解决。住建局亦将持续关注，并积极配合其他职能部门做好继续协商解决的工作。

编辑 方骏