日前，由贝壳研究院发起的粤港澳大湾区房地产高峰论坛在深圳举行，众多政商学界人士就湾区发展建言献策。专家分析认为，在大湾区内，需通过顶层设计重新配置各大城市的资源，以最大程度地互补优势。

论坛同时发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》（以下简称白皮书），指出湾区未来房地产需求空间巨大，但目前市场资源分布不均、供应结构失衡，建议打破城市边界，全方位的让生产要素快捷地流通起来。

粤港澳大湾区房地产高峰论坛现场

“中国房地产市场已经从数量扩张进入品质提升和结构调整的新时代”，贝壳找房高级副总裁李文杰表示，粤港澳大湾区具有重要战略地位，其整体规划为区域地理空间重塑带来新机遇。贝壳找房不仅利用交易大数据洞察市场，从深层角度分析市场供求现状和未来走势，也希望通过挖掘数据深层价值，为区域经济规划与发展提出有力建议，为行业和社会带来更多价值。

未来房地产需求空间巨大

粤港澳大湾区总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。未来，粤港澳大湾区将建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。

大湾区的民营经济高度发达，市场经济的活力强，大湾区近几年民企500强数量的增速最快，带动了大量的就业和人口的增长，近三年大湾区平均每年增加150万人口。然而，居民住房条件则有待改善。白皮书显示，大湾区住房自有率较低，近3500万人无自有住房。湾区11城中有8城住房自有率低于60%，距离全国平均水平有较大差距。同时，香港、深圳和广州三个核心城市人均居住面积分别为15平米、19.7平米、25平米，距离全国人均36.9平（2017年）的水平存在较大差距。

白皮书显示，近三年，深圳、广州的常住人口分别增长165万和140万，而肇庆、江门等城市三年累计增长不足10万。观察粤港澳大湾区房地产交易数据，2018年广深港3个核心城市的交易额占比为60%，预计2025年交易额为2.4万亿，占据湾区市场份额预计提升至65%。

贝壳找房高级副总裁李文杰

“大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间，且这部分需求主要集中在核心城市”，贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出。

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹指出，落实“房住不炒”要紧紧围绕是否在本地工作、落户，是否真正为改善、为居住需求买房子。秦虹认为，结构性人口红利和改善性需求让房地产市场未来仍存在一定空间。中国社会将从“住有所居”逐步迈向 “住有宜居”，房地产市场平稳发展对国民经济发展具有十分重要意义。

打破城市边界为破局之道

中国国际经济交流中心产业规划部部长王福强建议，在大湾区内，需通过顶层设计重新配置各大城市的资源，以最大程度地互补优势。

针对各个城市如何分工，白皮书建议，应该基于市场配置资源进行分工，鼓励城市之间进行良性竞争，真正形成融合发展的观念。

打破城市边界，寻找核心城市的“外部供应”是湾区破局之道。许小乐指出，目前大湾区的城际交通已经相对发达，对于核心城市的周围城市，轨道交通的发展也使得同城化趋势逐步推进（如广佛两城），但是购房资质目前还是认本地社保或者户籍，需要做出相应调整，寻找核心城市的“外部供应”。

编辑 王雯