今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。时间维度上，房地产销售价格和销售量增幅或呈回落趋势，房地产投资增长幅度或剧烈波动。调整可能稍有迟到，但不会缺席。空间维度上，一二线及热点城市将深度调整，商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。

与此前相比，本轮周期市场启动时间更长，但市场过热的时间和空间的集中程度空前，深度调整城市也比较集中。尽管三四线及以下城市调整弹性小，但由于一二线热点城市不仅占全国市场份额大，而且风向标意义强，因此，本次全国楼市调整及其对宏观经济的影响会比较显著。

上半年，一线城市先涨后回落，二线热点城市先缓涨后暴涨。一些具有潜在投资价值城市包括被轮番炒作，包括：东部大城市群的周边城市，人口众多、经济发达的中西部中心城市的周边区域，人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的城市的中西部三四线城市，以及拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。但三四线城市及以下多数平稳甚至下降。

按照“宏观经济、金融市场、土地市场、劳动力市场和住房市场”互相作用的分析框架，房地产供求、投资及价格变化的动态传导机制是：经济下滑-刺激政策-信贷首先扩张至需求端的抵押贷款-量价齐升-开发企业获得开发信贷和售房回款-房地产投资及经济增速提升-市场预期乐观-拍买土地、地价暴涨-强化市场预期-房价暴涨-抑制性政策出台-资金收紧导致需求下降、价格调整和预期改变-投资增速下降或者供给过剩-宏观经济下滑。

其中，主要是受到政策调整影响，加上预期相应变化，居民真实需求推迟或者提前释放，投资及投机也如影随形，进而加剧市场短期波动。

另外，不同城市的基本面决定与货币政策波动结合，导致城市间市场分化。本世纪以来的中国楼市存在的3年左右一次的短周期，与上述相互作用的机制运行不谋而合。

来源 中国证券报

编辑 黄玉