深圳旧改专家耿延良： 深圳老旧住宅改造的春天来了

罗湖二线插花地改造前与改造效果图

3月26日，深圳市住建局发布《关于加强棚户区改造工作的实施意见》征求意见稿，向社会各界公开征求意见，引起业界和老旧住宅区居民的广泛关注。

被誉为“深圳旧改领军人物”的深圳城市更新协会创始会长耿延良接受记者采访时表示：棚户区改造历来属于民心工程，党中央、国务院一直高度重视。深圳棚改政策“征求意见稿”的方向是利国利民，对深圳建设国际化现代化城市有着重要意义，也是老旧住宅区改造福音，他强烈建议希望改造的业主抓住机会，借“深圳棚户区改造新政”的春天，实现新居梦想。

曾经多次在国内外城市更新论坛发表真知灼见的耿延良，结合自己10多年参与深圳城市旧改项目的实践经验认为：老旧住宅的改造既能改善居民生活条件，又能增加人才保障房和安居房供应，是利国利民的好事，应该大力推进。由于深圳很多旧住宅是上世纪80、90年代建造的，大量使用海沙施工，建筑质量低，安全隐患严重，客观上不能满足居民现代生活品质要求，更不符合深圳现代化和国际化的城市发展需要，所以深圳很多旧住宅区的改造势在必行，业主改造愿望强烈。另外，深圳土地资源稀缺，人才保障房建设无地可用，老旧住宅的改造既能改善民生，又能增加人才保障房和安居房供应，两全其美，何乐不为？

深圳旧改实践曾经是全国各大城市纷纷前来取经学习的“样板”。他接着话题继续谈到：实践证明，政府主导的棚改能够加快老旧住宅区的改造。过去我们依赖市场化运作的方式，以城市更新的路径开展的旧住宅小区的改造，由于拆迁难的问题困扰，十多年来成功案例很少。2010年，木头龙等8个旧小区列为试点改造项目，但举步维艰，社会各界强烈呼吁政府采取必要措施解决。2016年，深圳将《深圳经济特区城市更新条例》列入立法工作计划，并把城市更新项目拆迁难问题列为重点研究对象，希望借鉴香港经验予以解决，社会各界也寄予厚望。

耿延良通过自己参与佳兆业、金地、卓越和安云等旧改项目的切身体会表示，深圳城市更新十多年的经验告诉我们，针对老旧住宅小区的改造，通过市场化运作难以达到预期目标，引入棚户区改造模式，通过政府主导、国企实施的棚户区改造模式能更好地解决旧住宅改造的问题。已经成功回迁选房的鹿丹村的改造完成，罗湖二线插花地的成功改造、福田区华富村的改造，都已经证明，政府主导的老旧住宅区的改造，比市场化运作的城市更新模式的改造更具有效率和优势。

作为参与“征求意见稿”全程起草和论证的专家，耿延良认为：该意见稿是通过一年多的酝酿、反复修改，广泛征求社会各界意见后形成的比较成熟方案，系统又全面，有明确的流程和体系，可操作性强。“征求意见稿”确立了棚改的基本原则，例如适用范围、补偿标准、实施模式等，同时给各区留有实施空间，具有一定的灵活性。棚改是一项涉及利益主体多元的复杂的艰巨工作，政策性很强，需要加强维稳工作和可持续性研究。

最后，耿延良特别提到值得注意的问题是：“征求意见稿”的内容落实，将对开发商已经投资进驻的一些老旧住宅小区项目产生较大影响。开发商已经投资和进驻的小区怎么办？怎么处理好维稳工作和利益平衡的问题，需要认真研究慎重对待。另外，需要注意的问题是，国企实施的可持续性。因为项目没有可售物业，基本上不盈利，每一个项目投资巨大，长期不盈利如何可持续地经营下去。迫切需要探索棚改项目与市场化融资模式的结合问题，确保国企实施的可持续性。

编辑 桂桐