晶报特别报道 | 近30户租户遇“假房东”卷款跑路，民治街道多轮协调破局

“2021年，我看到楼栋挂着‘房东直租’的牌子，联系上房东黄琼后就签了合同。住了4年，怎么也想不到突然冒出个‘真房东’来。我们的血汗钱难道要打水漂？”在龙华区民治街道隔圳新村74栋，租户朱先生无奈的话语，道出了近30户邻居的共同困境。

近日，这场突如其来的“房东身份反转”风波，让他们陷入了租金重复缴、押金追不回的两难境地。

租户：住了4年才知“房东是假的”，血汗钱恐打水漂

9月15日，一份“历史遗留产权证”打破了隔圳新村74栋租户们的平静生活。手持这份证件的李赠庚突然找上门，宣称自己才是房屋合法拥有人，而大家一直打交道的“房东”黄琼“是假的，而且已经卷款跑路”。听到消息，租户们瞬间慌了神。

更让租户们焦虑不安的是，李赠庚在上门当天便张贴通知，宣布正式接管房屋，不仅要求大家补交房屋押金与9月租金，还指定了后续租金的转账账户。仅隔两天，9月17日，他再次发布公告，限定租户必须在9月25日前，与他指定的人员签订新合同，否则重新招租。

“我们之前把押金和9月租金全额交给黄琼了，现在再给李赠庚交，不就等于一份房租付两次？”面对双重缴费要求，租户们心里满是不解与抗拒。有租户试着联系黄琼讨要说法，可对方只甩了句“我也被骗了”，既不报警，也不肯退押金和租金，之后干脆失联。

回想当初租房的细节，朱先生满是懊悔：2021年签约时，合同落款是黄琼丈夫向建国的名字，他没留对方身份证，租金、押金全靠微信转给黄琼。“我租的房子每月租金1600元，当时还交了3200元押金。谁能想到住满一年、甚至住了四年，还会突然发现‘房东’是假的呢？”

据朱先生粗略统计，74栋的租户里，近半数是刚来深圳工作的，大家交的押金从1000元到4000元不等，都是省吃俭用攒下的。可如今，这些钱却面临着“打水漂”的风险。

眼下，一连串的疑问像石头一样压在租户们心头：李赠庚的产权证真的有效吗？已经交的押金和租金还能要回来吗？黄琼收了钱却跑路，算不算诈骗？拒绝签新合同会不会被赶出去？就算按要求转租金，陌生账户会不会又有新风险？

为了维护自己的权益，租户们先后拨打12345政务服务热线投诉，还两次向当地派出所报案，希望能通过这些途径找到解决问题的办法。

街道破局：揪出三层转租链，三次调解让双方各退一步

其实，民治街道在租赁纠纷调解上早有经验。去年7月，龙光九龙玺小区租户向女士退租时，房东以“需全屋深度保洁、修复家电损坏”为由，扣下其5000元押金。民治街道得知情况后迅速介入，协调司法所、物业办等多方力量开展调解。最终，促成双方达成和解，向女士仅需承担约1700元清洁维修费用，房东则退还剩余押金。

此次隔圳新村租赁纠纷曝光后，民治街道第一时间联合龙塘社区、辖区派出所开展核查，很快摸清了背后的“猫腻”——这栋楼藏着一条“大房东-二房东-三房东”的三层转租链。

▲民治街道联合龙塘社区、辖区派出所前往隔圳新村74栋摸排情况

原来，大房东确实是李赠庚，他持有“历史遗留产权证”，是房屋法律意义上的合法拥有人，此前已与二房东陈鸿娜签订协议，将整栋房屋出租给对方；而二房东陈鸿娜在未告知李赠庚的情况下，私自将房屋转租给黄琼，并从中赚取转手费；与租户直接对接、一直以“房东”身份自居的黄琼，实则是三房东，她以“房东直租”为噱头招租，并收取租户的租金和押金，于今年9月卷款失联。

“整个链条的信息都是断的！”民治街道工作人员解释，李赠庚只知道有个二房东陈鸿娜，根本不知道黄琼的存在；租户们则一直以为黄琼是真房东，从没怀疑过。更棘手的是，陈鸿娜和黄琼没签任何委托协议，而黄琼作为流动人口，没有固定居住地址，街道、社区、警区虽多次尝试通过电话联系她，却始终无法接通，这也使得租户的押金追偿、事件的责任认定陷入了困境。

为打破僵局，截至10月13日，民治街道联合龙塘社区、辖区派出所，组织大房东与租户召开了三次协调会议，逐步推动问题解决。

▲民治街道联合龙塘社区、辖区派出所，组织大房东与租户召开协调会议

9月11日，民治街道发现三层转租链条及黄琼失联情况后，便多次联合警区约谈大房东李赠庚。谈话中，工作人员明确指出其“张贴威胁腾房公告、要求租金转入非本人账户” 的行为不合规，尤其强调《住房租赁条例》中“不得采取暴力、威胁等非法方式迫使承租人腾退住房”的规定，严肃警示李赠庚停止不当操作。

9月22日，民治街道在龙塘社区工作站搭建面对面协商平台，组织李赠庚与十余名租户直接沟通。经过数小时的调解，考虑到双方均是受害者，李赠庚最终作出让步，与租户敲定了阶段性解决方案：其一，李赠庚不再向租户追收9月租金；其二，租户此前缴纳的2个月押金，由李赠庚承担1个月的损失，剩余1个月需租户自行联系黄琼追偿；其三，租户可自愿决定去留——选择搬离的，李赠庚退还1个月押金（即其承担的部分），选择续住的，需与李赠庚重新签合同，从10月起按新约定向李赠庚缴纳租金，并缴纳一半押金。

与此同时，民治街道明确要求李赠庚规范房屋管理。目前，该楼栋已交由李赠庚的妻子负责后续打理，租金收取账户也变更为其妻子的账户，李赠庚还出示了产权证明及身份关联材料，消除租户对“身份造假”的顾虑。

法律护航：新规刚施行就派上用场，律师教你避开租房“坑”

值得关注的是，此次隔圳新村租赁纠纷，恰好发生在《住房租赁条例》施行首月，条例中“不得拖欠或变相拖欠租金、押金”“不得用暴力等非法方式迫使承租人腾退”“合同期满或解除后应按约定退还押金”等条款，不再是纸上规定，而是实实在在成了租户维权的“靠山”，也为街道部门处理此类纠纷提供了清晰明确的依据。

针对租户们关心的责任划分、黄琼行为定性等问题，晶报记者专门采访了两位律师，从专业视角拆解疑问、给出建议。

疑问1：三层转租链条里，谁该担责？

“租金和押金应该怎么要回、相关责任该如何划分”，这是当前租户们和业主最关心的问题。对此，北京市道可特（深圳）律师事务所合伙人南超律师表示：“责任要顺着转租链算。”

南超进一步解释，从事件来看，大房东李赠庚把整栋房租给二房东陈鸿娜，本质上是倾向于让对方做转租经营的，这种情况下，法律上可能会认定大房东“知情或同意转租”，所以他不能简单粗暴地清退租户。

至于二房东和三房东的关系，即便陈鸿娜与黄琼没签书面租赁协议，但双方实际有“陈鸿娜转租房屋、黄琼支付费用” 的行为，已经形成了事实上的租赁关系。“整个链条的责任传递很清晰：二房东要对大房东履行交租等义务，三房东要对二房东负责，每个环节的承租方，都得对上一级的出租方承担相应责任。”南超补充道，这也意味着，大房东不能跳过二房东直接向租户追责，租户的租金纠纷也该先找与之签约的黄琼。

疑问2：黄琼卷款失联，算不算诈骗？

针对黄琼的行为到底是“经营出问题”还是“故意诈骗”，两位律师都表示“要结合证据判断，不能一概而论”。

南超从现有信息分析：“黄琼之前正常经营了多年，但在今年9月突然失联。从这个过程看，更可能是经营出现问题导致的履约中断。”但他也提到，这只是初步判断，最终定性还需要更多证据，比如黄琼是否一开始就虚构了“房东身份”、是否有故意隐瞒转租事实的行为等。

广东众本律师事务所主任甘文义律师则进一步明确了 “诈骗”的认定标准：“如果后续查到黄琼从一开始就伪造房东身份，或者明明没有转租权限，却以‘房东直租’为噱头骗租户签约、收押金，最后携款潜逃，那她就不只是违约，还可能涉嫌诈骗罪。”一旦被认定为诈骗，黄琼除了要赔偿租户的经济损失，还得承担刑事责任。

疑问3：业主和租户各担一半押金损失，合理吗？

此次民治街道协调的结果——大房东承担1个月押金损失，租户自行追偿剩下1个月，部分租户觉得“不能全额拿回押金，有点亏”。但从法律角度看，这个结果是否合理？

南超认为“合理”。他解释：“让双方各担一半押金，是考虑到‘双方都是受害者’——大房东没收到租金，租户丢了押金。这样的安排平衡了双方的过错，也符合公平原则。”

疑问4：租户和业主，该怎么避开租房“坑”？

结合此次事件的教训，两位律师从“事前、事中、事后”全流程，给租户和业主分别提了实用建议。

租房前，先查“身份”。甘文义强调，《住房租赁条例》明确赋予了租户“查证房产和房东信息”的权利，租户一定要用好这个权利。“如果是直接找房东租房，要让对方当面出示房产证和身份证，最好能通过不动产登记中心的官方渠道，查一下房屋产权是否清晰，有没有抵押、查封等情况；如果是二房东、三房东，必须让对方提供原租赁合同和书面授权文件，确认他有转租权限，而且要注意看原合同里是否禁止‘二次转租’，避免踩坑。”

签合同时，把“细节”写清楚。“很多租户签合同只看租金和租期，这是最容易出问题的。”南超提醒，签合同前，首先要确认“出租人有没有合法出租权”，比如出租人与房产证上的产权人是否一致，不一致的话，授权文件是否有效。

合同条款里，除了租金、租期，还要明确这些内容：租赁用途（比如是否能转租、是否能做办公用）、房屋内家具家电的损坏责任、租金支付方式（每月几号交、转到哪个账户），尤其是押金——要写清楚押金金额、扣除条件（比如哪些情况会扣押金、扣多少）、退还时间（比如退租后几天内退、退还方式）。“另外，一定要实名签约，双方都要出示身份证，留复印件备查，别用‘昵称’‘化名’，不然后续维权连对方身份都确认不了。”

付款时，多留“心眼”。“付款是最容易出纠纷的环节，租户一定要谨慎。”南超建议，租金和押金要转到合同里约定的账户，别轻易转到对方微信、支付宝里的“陌生账户”，最好是出租方本人的银行账户，或者官方的租赁监管平台账户。“每次付款后，都要保留好凭证，比如银行转账记录（备注清楚‘XX房屋XX月租金’‘XX房屋押金’）、对方出具的收据，别只靠微信聊天记录，万一聊天记录丢了，就没证据了。”他还补充道，如果对方要求转到非本人账户，一定要让对方出具《收款账户确认书》，明确“这个账户是经他同意的收款账户”，避免后续对方不认账。

两位律师都强调，如果真的遇到房东跑路、押金不退等情况，第一时间做两件事：一是报警，让警方记录情况，帮忙联系房东；二是联系街道办或社区，请求介入协调，同时保存好合同、付款凭证、聊天记录等，为后续维权做准备。

不仅租户要避坑，业主把房子租给二房东时，也容易踩“多层转租”的坑。

对此，南超给业主提了三点建议：第一，签合同前明确禁止二次转租，“多层转租会让业主失去监管，最后很可能出现‘二房东收了租户租金却不给业主’的情况”；第二，限制收租和押金的金额，“合同里要约定，二房东不能一次性收租户多个月的租金，避免二房东挪用资金”；第三，主动加强监管，“业主可以要求二房东每月报告房屋出租情况，比如租给了谁、收了多少租金和押金，必要时可以直接和租户核实情况。如果发现二房东私自转租、挪用资金，要及时依据合同解除租赁关系，追究他的违约责任，减少自己的损失”。

疑问5：后续监管怎么发力，避免再出类似问题？

此次事件暴露出的转租乱象，也让“租赁市场监管”成为焦点。

甘文义表示，《住房租赁条例》明确了各部门的监管责任及协同机制：住建部门负责备案和核验，公安部门查处违法犯罪，市场监管部门规范信息发布，街道办和社区协助维权，并规定了相应罚则。在具体执行层面，他还提出了五点可落地的建议：建议强化房源核验；推广合同网签备案；建立押金监管制度；加大违法惩戒力度；完善纠纷调解机制。

“租赁市场的风险很难完全杜绝，但只要租户提高防范意识，业主做好监管，监管部门落实责任，多方合力，就能让租赁市场越来越规范，减少‘卷款跑路’‘虚假房东’这类事的发生。”两位律师表示。

截至10月13日，已有部分租户接受了民治街道提出的协调方案，但仍有少数租户因押金无法全额追回等问题，尚未与李赠庚达成一致。对此，民治街道表示将持续搭建沟通桥梁，耐心引导双方以理性态度协商；同时，进一步加强对该楼栋后续租赁情况的监管，并积极提供法律援助，助力租户和房东尽可能挽回经济损失。

编辑 周晓飒