晶报特别报道｜深圳楼市新政颁布后的首个周末市场热度明显回升

这也许是许多房地产从业人员过得最“激情澎湃”的一个周末。9月5日晚，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），自2025年9月6日起施行。此消息一经发布，几乎占据了所有社交平台的头条。

《通知》中指出，除福田区、南山区和宝安区新安街道外放开限购；分区优化调整企事业单位购买商品住房政策；优化调整个人住房信贷政策。这些政策究竟会给深圳房地产市场带来怎样的影响？与国内其他房地产市场新政有怎样的区别？而新政对于已经购房和有购房意愿的市民又将带来怎样的影响？记者为此采访了众多市民和相关行业的从业者和专家。记者与众多受访者一起过了个“繁忙的周末”。

商品住房限购进一步放开

为更好满足居民合理住房需求，促进住有宜居、职住平衡，5日晚，深圳市住房和建设局在其官网发布了《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》。《通知》明确分区优化调整居民购买商品住房政策。一是符合本市商品住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。符合本市商品住房购买条件的居民家庭在福田区、南山区和宝安区新安街道购买商品住房套数不变，即本市户籍居民家庭限购2套、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭限购1套。二是无法提供自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非本市户籍居民家庭，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房限购2套，不能在福田区、南山区和宝安区新安街道购买商品住房。三是在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格，即不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。四是成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。

为更好满足企事业单位因生产经营需要而产生的购房需求，《通知》明确分区优化调整企事业单位购买商品住房政策。企事业单位可在本市范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。其中，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件。企事业单位在本市其他区域购买商品住房，无需满足上述条件，不再审核购房资格。

为减轻居民购房利息负担，降低居民购房成本，《通知》明确优化调整个人住房信贷政策。各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

新政发布次日迎来签约

小张是罗湖某知名房地产中介公司的经纪人，在得知深圳房地产新政发布的消息后，他第一时间联系了此前的客户。记者看到，他信息发送的时间是5日23时40分，双方一直聊到了凌晨1时。

在6日零时25分，记者也收到了省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的采访回函，并进行发布。

凌晨1时09分，一房地产经纪公司发布新政后贷款利率差。

“我这个客户一直想在罗湖翠竹这边买房子，这边幼儿园、中小学资源都非常好，我也带看了几个房源，都非常适合，但苦于客户不符合购房条件才搁置。如今罗湖放开限购，只要一年社保就能买房，这无疑是个重大利好消息。”小张对记者说。在5日晚上新政发布不到半小时，小张就联系上了客户，详细介绍新政所来带来的变化，6日上午客户就到店签约。

6日上午，记者来到了翠竹田贝三路，在一个三岔路口就有3家房地产中介门店。记者观察到，两小时时间里，前来询问的市民并不多，但房地产经纪人的情绪明显比日常高涨，不管在门口招揽顾客，还是电话联系客户，都在积极分享新政的内容。

“上海的沪六条8月25日就发布了，我们也是盼着深圳的房地产新政出台。新政出台后，我们团队一晚上基本没睡，基本都在了解政策的内容，总公司层面对新政的剖析，如何跟我们的客户结合起来，积极对接买卖双方，看能否促进成交。”其中一家门店的负责人对记者说。

在刚刚过去的8月份，据深圳市房地产业协会统计， 8月深圳一二手网签总量6326套。一手住宅持续承压，当月全市一手住宅（含预售及现售）网签总量为2151套。二手住宅网签4175套，若以市场更关注的录入量（指中介平台初步登记数量）来看，8月录得5267套，连续6个月超5000套荣枯线。促成交无疑成为了众多房地产经纪人最迫切的愿望。

中介咨询量带看量大幅上涨

在5日晚至6日清晨，不少加过房地产经纪人联系方式的市民都收到各式各样介绍新政的信息：“深夜打扰了，深圳最新市场政策消息……如果最近有购房计划可以提上日程，可节约自己的购房成本！”作为业主的王浩得知新政也是感到振奋，他的房子已经在中介那里挂牌几个月了，这段时间看房的人不少，由于他不愿意降价最终还是没成交。

根据深圳贝壳研究院提供的数据，8月二手房源成交周期约202天，环比延长2天，由于市场成交由平淡转为上升，令部分挂牌较久的房源取得成交，因此房源成交周期有所延长。而新房市场也不乐观，8月深圳新房去化周期延长至10.1个月。深圳贝壳研究院院长肖小平指出，置业者因期待新政选择暂缓购房，观望情绪加重是主因，同时由于新增供应增加，但新房成交表现乏力，令住宅库存与去化周期再次上升。

“新政降低了购房者的门槛，买房的人多了，行情应该会好点。业主群里有卖房的业主还说可以涨点价，我说能按照如今的价格成交就很不错了！”王浩自称是人间清醒。

持币观望的金先生看新房都一年多了，但一直下不了决心。“我当时看中了宝安中心区的一套房子，500多万，但过了一周多周边的新房总价又降了几万。价格一直有往下的趋势时，你很难下定决心去买房。新政的效应什么时候呈现，我也预估不了，这段时间就多看几个盘，看看价格趋势再说！”金先生对记者说。

记者从乐有家研究中心了解到，新政后第二天，乐有家网二手房单日咨询量上涨，达到近90天最高；周六二手房单日带看量相较于近八周平均上涨15%，其中罗湖周六单日上涨38%，宝安则上涨16%，罗湖表现尤其明显；成交是比较后期指标，因为从带看转化到成交还需要时间兑现，目前变化不大，还需要进一步观察；挂牌量目前变化不大，属于正常波动。

6日14时58分，深圳市房地产业协会发出了《关于积极响应深圳“9·6新政” 促进房地产市场平稳健康高质量发展的倡议书》。向全体会员单位发出倡议：不哄抬房价，不违规炒作，不虚假宣传，不误导消费者，合规开展房产交易，合理确定销售价格，共同维护市场秩序。

房产中介：

客户一直想在罗湖翠竹这边买房子，但苦于客户不符合购房条件才搁置。如今罗湖放开限购，只要一年社保就能买房，这无疑对我的客户是个重大利好消息。

中介机构：

新政出台后，我们团队一晚上基本没睡，都在了解政策的内容，总公司层面对新政的剖析，如何跟我们的客户结合起来，积极对接买卖双方，看能否促进成交。

购房者：

价格一直有往下的趋势时，你是很难下定决心去买房。新政的效应什么时候呈现，我也预估不了，这段时间就多看几个盘，看看价格趋势再说！

专家说法

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：对外围区域的去化会比较明显

相比京沪，深圳在限购政策松绑的力度更大一些，一是表现在非户籍人口即便没有缴纳个税和社保1年证明的，也可以在近郊购买两套住房，二是远郊区完全退出限购，三是传统的特区内罗湖区现在也不在限购范围之内。最后的限购区收缩至福田区、南山区和宝安区新安街道，范围大大缩小。

推出企事业单位购房限制，鼓励企业在深圳投资，留住有资金实力的企业，同时给住房市场释放增量动力。在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，但同时，在公积金方面，并未跟进京沪。原因在于，3月24日起实施的深圳公积金新政，已经将额度充分提高了。

就政策效果层面分析，经过长达4年多的波动，深圳很多区域房价相比高峰期下降很多，而二手房交易不断攀升，因为叠加限贷政策松绑，购房门槛和成本大幅度降低，原来买不起房的人群，可能就买得起了。此次退出限购，一方面释放看好未来的需求，即经过前期充分调整，部分人群认为价格已经到触底、探底的阶段；另一方面可以吸引外地人群购房。深圳包容性比较强、容错性也比较强，楼市能大起，外来购买力功不可没。此次退出外围限购，可能吸引周边珠三角或广东其他城市，甚至内地人群前来买房。当然，可能会对环深圳都市圈形成虹吸效应，这一点需要引起重视。类似京沪，二手房挂牌量、新房库存，大部分也集中在外围，特别是新房库存，近期连续攀升，按照近6个月月均销售看，去化周期连续5个月攀升，主要是外围区域。因此，此次退出限购，叠加“金九银十”的到来，对外围区域的去化会比较明显，特别是外地人群，从而主推新房交易告别前期低迷态势。

深圳市房地产业协会会长吕晋川：本次调控政策精准响应市场现状

本次政策调整与深圳新房市场现状，尤其是外围区域库存去化需求高度契合。放宽限购政策的区域，正是当前新房库存压力较为集中的区域。政策体现出明显的“因区施策”导向，通过有针对性地释放购房需求，助力局部高库存区域加快去化节奏。

新政对深圳新房市场带来多重利好。其一，新政不再区分首套和二套房贷利率，二套房贷利率预计将显著下降，有助于降低购房成本，激发改善型和投资型购房需求入市意愿。其二，新政为吸引外地购买力打开了通道，非深户购房门槛大幅降低，预计将对东莞、惠州等环深圳都市圈市场产生一定“虹吸效应”，重新吸纳此前对深圳楼市有重要支撑作用的外来购买力。其三，新政允许企事业单位在多数区域无需审核购房资格即可购买商品住房用于解决员工住房需求，这不仅会有助于促进新房市场的大宗交易，也可推动企业集体购房模式的创新，特别是有利于产业聚集区及周边项目的去化。其四，新政摒弃“一刀切”的调控方式，实施差异化区域政策，有助于疏导购房需求由核心区向外围区域流动，促进深圳全域住房市场的均衡发展，同时抑制核心区域房价过快上涨。

新政出台正值传统“金九银十”销售旺季，政策与市场季节性因素叠加，预计深圳新房市场成交量将呈现显著回升，价格逐步企稳，不同区域之间的分化态势将进一步凸显。整体来看，本次调控政策精准响应市场现状，有望有效提振市场信心，推动深圳房地产市场实现软着陆和高质量发展。

深圳市房地产中介协会研究总监徐枫：彰显了政策的前瞻性、精准性与高效能

本次政策充分体现了深圳在房地产治理上的战略高度与前瞻性：一是从城市发展视角看，深圳经济特区45年来积累了丰富的城市发展红利，包括人力资本、产业资本、科技要素与高效生产模式，叠加宜居宜业环境，未来仍将持续释放对各类生产要素的聚集力，为房地产市场提供长期稳定的需求基础。二是政策设计更趋精准与高效，强调差异化和分类施策。一方面，政策选择在“金九银十”关键期推出，契合市场运行节律，有助于稳预期、提信心，为楼市运行注入积极信号；另一方面，不搞“大水漫灌”，后续仍将在片区划分、需求画像上不断深耕，使政策更具针对性和有效性，符合国家“精准施策、分类调控”的治理导向。三是市场已从增量扩张逐步向存量博弈转型，供需关系呈现筑底态势，交易与价格有望在存量市场下形成稳定有序的新格局，体现政策与市场运行的良性互动。总体而言，深圳新政不仅是对楼市的优化调控，更是城市治理与民生保障的有机结合，彰显了政策的前瞻性、精准性与高效能。

深圳贝壳研究院院长肖小平：将会极大激发潜在购房需求

本次新政是一套组合拳，将会极大地激发潜在的购房需求，9月成交量的增长幅度很可能超过50%，“金九银十”的良好表现值得期待。

新政实施首日，房产中介门店的经纪人便陷入带看与签约的忙碌之中。6日早上六点多，已有经纪人接到客户邀约开始带看。今天各个新盘的客户到访量大幅上升，热门的二手小区内看房客户随处可见，贝壳签约中心的签约量显著增长。

乐有家研究中心负责人唐俪瑕：政策调控更加精细化市场化

9月5日晚上11点，深圳新政在万众期待中落地，将再次成为深圳楼市历史的里程碑！话不多说，直接上政策要点。本次深圳政策重点从3个方面调整：放宽限购、松绑企业购房、优化信贷。乐有家研究中心整理了最新的深圳限购地图及限购限贷表如下：首套二套利率持平，按照深圳现行利率，则首套二套利率均为3.05%，此前二套利率 3.45%，直接利好改善型需求。购买二套，总价800万的房产，贷款30年，等额本息支付，利息可省51万元！

此次政策调整可以看出深圳政策调控更加“精细化、市场化”，此情此景让人不禁想到去年“9·29”新政。当时深圳市场在全国率先反弹并逐步企稳，经过近1年的修复调整，现阶段市场的基本面及预期相较去年要好，此次政策有望驱动市场稳中有涨。

美联物业全国研究中心总监何倩茹：预计新房二手房都将出现较大涨幅

深圳新政整体上的优化方向在预期内，与北京、上海的调整方向保持一致，相信限购全面放开只是时间的问题，目前是处于逐步放开阶段。

预期政策放宽以后，接下来这段时间无论是新房市场还是二手房市场都会出现比较大的涨幅，如果对比去年的政策刺激时间点来看，应该会出现一倍甚至更高的成交涨幅。而我更看好放宽深户个人的限购套数这一项政策，预计它给市场带来的影响会比较明显。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟：分区调控、逐步放开依然是主要方向

继北京、上海之后，深圳调控政策优化也如愿到来。一方面，7、8月政策传闻多，但始终未能落地，无论是开发商还是客户，观望情绪浓厚，政策出台可以有效提升市场信心，加快开发商推盘节奏和客户入市意愿，带动市场情绪，刺激需求释放。

从政策内容看，分区调控、逐步放开依然是主要方向，核心区仍旧保持一定门槛，防止炒房。非核心区基本放开，意在吸引外地客户，增加有效需求。同时加快非核心区去库存，稳住非核心区价格。房贷利率不再区分首套二套，二套利率明显降低，有助于改善需求释放。近两年，深圳改善产品成交占比逐年提高，成为市场复苏的关键力量。随着对改善客户支持力度加大，改善性需求将占据越来越重要的地位。同时，可提取公积金用于首付，税费等，可以降低购房门槛，增加市场需求。

晶报记者 李果/文、图