疫情持续，经济不稳，政府卖地步伐减慢，有关地块规模亦进行了切割。昨日（28日），特区政府公布了下一季（10月至12月）卖地计划。

众所周知，卖地是香港政府最大的收入来源。近年港府为应对疫情及经济下滑带来的影响，已推出多轮纾困措施，加剧了财库的赤字，就在昨日立法会财务委员会刚通过第三轮防疫抗疫基金约240亿（港元·下同）的拨款。受疫情拖累，预计本财年财赤会大幅增至约3000亿元，而显然若地能卖出高价，也一定程度上能缓解政府的财困。

中环商业地延后第四季推

市场关注本来计划于下季发售的中环海滨3号商业地进程，因为该幅地地位置优越，被视为今年最贵重商业地王。不过，发展局局长黄伟纶28日表示，该幅商业地皮将会延后一个季度推出。现时本港疫情反复，经济又陷入负增长，商业气氛疲弱，是次顺延下季招标情况亦犹如市场所料。

发展局局长黄伟纶

「并非单看金钱价值」

黄伟纶解释称，由于中环商业地皮涉及5公顷土地，上面涉及2.5公顷绿化空间，考虑到所处地方横跨两道路，及双信封形式的招标文件较为复杂，需要更多时间准备，因此延后至第四季推出。他认为目前双信封形式是一个适当平衡及最佳造法。

他又强调，政府没有就定价作估算，仅形容它是具价值及战略性用地，具有长远的价值，因此需要审视发展商的设计及标价，而标价亦需要超出底价才会获批，以确保政府不会贱卖土地。

中环海滨地皮

是次除了关注中环商业地的价值外，市场亦对双信封形式的招标形式有所争议。按照双信封招标形式，入标发展商需分别提交设计建议书和价格建议书，政府对两方面都设底线，故设计建议亦会影响中标，有机会增加竞投成本，项目或非价高者得。黄伟纶指方案经过多年商讨，若然改变招标方式，需要经过重新讨论，过程没完没了。他表示双信封招标形式已经为市场认可方案，都认为中环海滨用地需要配合长远规划使用，而非单看金钱价值。

至于工业用地，政府计划在来季推出一幅位于粉岭的用地，可提供总楼面面积约2.01万平方米。黄伟纶表示，政府会继续以多管齐下方式增加土地供应，以期供应持续和稳定，回应市民对房屋、经济和社会发展需求。

莱坊估价及谘询部主管林浩文评论说，现时市况及疫情下，商业地吸引力较低，显然不是卖地的好时机。因投资额大又属长期投资，要有强现金流的发展商才有能力入标。估计今年整体地价会向下调整15%，住宅地会较受欢迎。此幅中环海滨商业地王一度被外界估值超过千亿元，然而，随着经济下行影响，今年7月时被市场调低六成估值至370亿元。

近年重点商业地投标情况

林浩文又估计，中环商业地只有3至5个发展商或财团入标，除本地大型发展商外，大型中资企业都会积极参与，部分会以合组财团形式入标，或中标后引入策略性投资者。虽然现时不是出售大型商业地皮的好时机，但如成功出售可增加市场信心，「估计以双信封形式招标的流标机会较低」。

资金回收期约25至30年

美联测量师行董事林子彬则预计，在目前招标形式下，中环商地楼面地价约2.3万至2.5万元（总价介乎370亿至400亿元），总投资约600亿至650亿元。长期租金回报率约3%至4%，资金回收期约25至30年。另外，中环海滨地皮采用双信封形式招标，所以未必一定是价高者得。这招标形式是可行的，但设计及技术标书需要公开透明，政府最好解释中标的项目规划、发展内容及中标原因，以释除市场疑虑。

世邦魏理仕大湾区及香港的研究部主管陈锦平认为，当经济和投资市场仍存在不确定性，政府推迟中环海滨商业地皮招标的决定合理。该地皮被认为是香港未来数年最有价值的土地之一，值得于更恰当的时机出售，让地产商和投资者能更好评估及作出重要的投资决定。

下季总供应约2780伙

言归正传，这次的卖地计划究竟推出了什么？政府公布，将在下季推出两幅住宅地，分别是之前流标的山顶文辉道以及启德4E区1号用地，合共提供630伙单位；连同私人及重建项目，下季总供应约2780伙。政府表示，有信心全年能达到提供1.29万个私人住宅单位的目标，惟市场普遍对此看法不乐观。

当中，山顶文辉道用地将会分拆两次出售，下季将先出售的部分共240个单位。黄伟纶表示，料规模拆细后，可让更多发展商参与，且这个做法不会影响土地总体价值。

此外，该季内还将会推出港铁(066)黄竹坑站项目，预计合共提供1000个单位。私人发展重建项目则有4个，共提供1150个单位。

因此，综合所有土地来源，第三财季将会提供合共2780个单位。而首三季则会合共提供7400伙，占政府全年供应目标1.29万伙的57%。连同第四季所有单位，今年共约提供9800伙住宅单位，与政府今年住宅供应目标12900伙仍有差距。

但黄伟纶则认为有信心达成，因现时发展局在市场上，已经与多个发展商商谈多个大型项目，其中涉及的结果相当关键，有信心能填补目前2000多伙的空缺。

文辉道地皮估值或降25%

就今次政府将文辉道地皮一拆二推出，美联测量师行董事林子彬认为，由于山顶文辉道项目地皮，或存在「空置税」带来的营运风险，是次「一拆二」安排出售可谓「从善如流」，由于涉及资金降低，料会增加财团竞投参与度，预期出价方面或较为进取。至于旧机场跑道西北端的启德4E区1号用地，料续受发展商欢迎。

莱坊执行董事林浩文则指，以目前超级豪宅市况来说，相信发展商在出价上比较保守，就算文辉道地皮「一拆二」，如政府不能「随行就市」，这地皮仍有流标机会。他预料，文辉道第2、4、6及8号的楼面地价介乎每平方呎3万至3.5万元，较其去年6月份的估值低约25%。

宏观经济不明影响投资意欲

对于政府有信心完成全年供应目标，市场普遍感不乐观。美联物业首席分析师刘嘉辉指，余下一季须提供约5500个单位用地才能达至全年目标，除非有大型地皮推出招标，或有大型地皮补地价，否则将难达标。估计本财政年度卖地计划提供单位有机会不足1.2万伙，届时将创自2010年引入「政府主动卖地机制」后的11年新低。他认为，政府除积极推地外，希望今年5月接受申请的「土地共享先导计划」有突破性进展，为房屋供应不足的问题带来纾缓作用。

独立经济学家巫伯雄则认为，宏观经济不明朗影响地产商投资意欲，因此政府卖地也会采取审慎保守的态度。另外，房地产链条上的投资者受大环境萧条影响，买房态度也趋于保守，因此可以认为政府此番操作和投资客、地产商的步调保持一致。

编辑 范锦桦