招商局智慧城落户光明21年，将城郊荒地变成科创雨林

光明新闻全媒体记者 林彦君 文/图

▲招商局智慧城。

站在光明区光侨路旁，17层的A5栋“摩天工厂”拔地而起。这座计划于2025年投入运营的“工业上楼”标杆，不仅是招商局智慧城迭代升级的缩影，还是深圳在光明区探索工业空间集约化发展的实践样本。从一片鱼塘遍布的城郊荒地，到聚集300余家高新企业、8家上市公司控股企业、165家国家高新技术企业与科技型中小企业的科创高地，招商局智慧城用21年时间，走出了一条从拓荒到引领的产城融合之路。

从产业孤岛到战略转身

2004年的光明，还是深圳的“产业孤岛”。“连片工地，漫天尘土，从蛇口到光明只有一条坑洼的松白路。”招商局智慧城副总经理路丹回忆道。彼时，园区成立初衷是为蛇口产业升级腾挪空间，却因光明区在高科技产业上的高门槛陷入困境。“大量传统企业无法迁入，我们只能从修路填塘开始自主拓荒。”这场被动转型意外开启了园区战略升级。

2012年，园区团队敏锐捕捉到产业需求的变化。“通用厂房已无法满足新兴科技企业的需求，生命科学、智能制造企业对层高、承重、洁净度的要求日益严苛。”路丹说。

2017年，园区率先在深圳打造首个生命科学主题园区，C地块一期项目尚未封顶，便被高视医疗、先健心康等龙头企业提前锁定。客户的评价“洁净室设计比北京还专业”，成为团队攻坚克难的最佳注脚。从早期承接传统制造业，到聚焦智能制造、生物医药、新材料、新一代信息技术四大核心产业，园区历经多次定位调整。

历经四次产业定位校准，如今的园区已形成智能制造、生物医药等四大核心产业集群，2018年确立的产业图谱让核心产业占比突破80%。

“工业上楼”的创新实践

在光侨路两侧，A区低层厂房与C区摩天大楼形成鲜明对比，映射出园区四代产品的迭代逻辑。“早期层高仅4.5米，如今5.4米层高、3吨承重货梯已成标配。”路丹坦言，“工业上楼”绝非简单的空间叠加，而是技术与需求的深度适配。

▲光明区留学人员创业园。

为满足生命科学企业的大型仪器安装需求，团队逐家调研测算层高；为承载智能制造设备的吨级重量，工程师反复核算楼板结构；三废处理设施投入较传统厂房投入显著增加，却换来疫情期间85%的出租率。目前，园区总规划建筑面积70万平方米，已建成51万平方米。其中，2022年投用的C地块一期精准匹配高端医疗器械企业需求，2023年开工的17层A5栋瞄准智能制造与生命科学产业新高地。

企业的反馈也印证了园区的价值。体外诊断企业上泰生物董事长陈小茹感慨：“园区不仅提供GMP实验室和污水处理支持，还对接了中科广化检测平台。”MEMS传感器企业美思先端受益于产业链资源整合：“从芯片设计到封测，园区帮我们快速打通了上下游。”

构建产业成长雨林

在招商局智慧城的运营逻辑中，“房东”早已升级为“生态培育者”。2014年，园区与政府共建深圳首个留学人员创业园，推出“首年免租+50万元补贴”政策。为吸引人才，团队曾包车往返广深高校，单日辗转三校宣讲。“当年挤大巴的留学生，如今已是行业领军者。”路丹说。目前，园区聚集32名孔雀计划人才、16名深圳市后备级人才，企业累计专利超5000件。

更深层的生态构建在于资本与科研的联动。园区联合招商局资本、招银国际等设立超20亿元产业基金，覆盖企业全生命周期需求；与西安交大、北京大学共建实验室，每年举办超百场产投对接会。2023年，蛇口产园REIT扩募上市，标志着园区从“物理空间”向“资本平台”跃升。2024年，园区再添“深圳市生物医药与医疗器械专业园区”“脑科学与类脑智能产业园”两项认定，5万平方米中德合作产业园即将启动，剑指“科研-转化-产业”全链条生态。“未来将新增20万平方米用地，但比硬件更重要的是服务精细化。”路丹说。

从拓荒时的一锹土，到如今的科创雨林，招商局智慧城的蜕变验证了光明区产业升级的底层逻辑——以空间创新破解土地瓶颈，以生态思维激活创新动能。这里不仅贡献了光明区近60%的战略性新兴产业产值，还成为大湾区“20+8”产业集群的重要承载地。正如路丹所言：“在与光明科学城共同发展的道路上，我们迈出的每一步，都在为未来产业发展奠定基础。”