交了“管理费”还要交“场地费”，南山一小区停车收费引纠纷

近段时间以来，南山区明舍御园小区的业主觉得“很离谱”，原因在于：今年8月，小区新签的物业服务合同规定，机动车停放费统一缴至业主共有资金账户进行管理；但是，小区开发商认为该合同侵犯其权益，因为根据购房合同约定，停车场所有权归开发商，业主停车需将停车费交给开发商。为此，今年11月中旬起，开发商对未向其缴费的业主采取道闸拦截措施，禁止这部分“未缴费”车辆进入小区。

小区停车场无许可证业主回家还要两头交费

“关于小区停车场费用缴纳的问题，业主和开发商实际已经‘拉扯’了好几年。”小区业委会主任吴先生在接受读特新闻记者采访时表示，从2019年开始，小区开发商深圳市明舍投资开发有限公司认为小区停车场所有权在开发商，要求业主与开发商签订“场地租赁使用合同”，每年收取一定的停车场地费。

据该场地租赁合同，小区停车场未取得社会经营性停车场许可证，不属于经营性停车场。明舍开发并不经营该停车场，仅提供该场地，且不负责保管车辆，仅按本合同约定收取该场地使用费，不收取经营性停车费。该合同显示，业主每年需支付场地费用3000元，月均250元。

明舍开发与业主签订的场地租赁合同。

根据吴先生提供的一手房屋买卖合同，合同补充协议部分提到，本房地产项目之地上停车场（位）、地下防空层以及地下停车库仍归卖方所有；以上各项的使用权由卖方行使，经营管理权归卖方所有。以上所列各项都不随本合同约定的房地产转让而转移给买方。

一手房屋买卖合同的补充协议部分。

“即使所有权在开发商，没有经营许可证是否还能进行收费？”吴先生表示，业主除了交场地费之外，物业公司还要求他们缴纳每月90元的停车管理费。而也正因为需要两次缴费，多年来，业主们对停车场的收费一直存在争议。但明舍开发始终坚持业主不缴纳场地费，车辆便无法进入停车场。

吴先生告诉记者，此前已有业主将开发商无停车场营业许可证却仍收费的情况，反映到深圳12345政务服务便民热线。而深圳市道路交通管理事务中心回复称，经查实，小区“深圳市经营性停车场许可证”确已过期。工作人员已告知停车场管理单位未取得许可证的停车场，不得提供机动车有偿停放服务。

据吴先生反映，因为迟迟无法解决问题，为了避免日常出入的麻烦，僵持到最后业主也只能与明舍开发签订租赁合同。

小区地下车库入口。

开发商认为新物业服务合同侵权设闸拦车

此次停车费引起的纠纷可追溯至今年8月。明舍御园业主大会通过公开招投标聘用了新的物业管理公司深圳市万彩汇物业管理有限公司（以下简称“万彩汇”），并签订了新的物业服务合同。

“当时我们注意到深圳市发布了新的物业服务合同范本，加上业主大会新聘用的物业公司入驻，我们觉得这是一个打破停车场长期收费僵局的契机。”吴先生告诉记者，在业主大会表决通过后，业委会在与新物业公司签订服务合同时，采用了这份新的合同范本。

吴先生所说的物业服务合同范本，指的是深圳市住房和建设局2020年正式印发的《深圳市物业服务合同》（示范文本）和《前期物业服务合同》（示范文本）。新版《物业服务合同》和《前期物业服务合同》增加附加协议《停车位（库）管理服务及相关费用协议》，该协议中约定机动车停放服务费统一由本物业管理区域业主大会进行管理。吴先生告诉记者，在物业服务合同里，他们也约定，如果建设单位有场地权益的，可与业主大会达成协议来进行分配。业主们按照新的物业服务合同，将车位管理费直接缴纳到小区业主共有资金账户。

矛盾冲突于11月发生。据了解，部分小区业主与开发商签订的停车场一年场地租赁合同陆续到期。部分已经将停车费缴纳至小区共有资金账户的业主，未再向开发商交场地租赁费，11月29日起，开发商使用停车场道闸系统，将这部分“未缴费”业主拦在小区门口。

吴先生告诉记者，他们先后报警十余次，街道社区也曾搭建过平台进行协调，但问题还是迟迟无法解决，“被拦在门外的业主车辆被迫停在小区外边。”吴先生表示，明舍开发认为新的物业服务合同中，提到的“机动车停放费交由业主大会统一管理”，以及“如果建设单位有场地权益的，需要与业主大会达成协议来进行分配”这两点不合理。因此，对于不向明舍开发缴费的业主，明舍开发直接用道闸阻拦车辆进入停车场。吴先生表示，部分业主选择两头交钱给开发商以避免麻烦。

吴先生对此表示很无奈，“我们还是希望明舍开发尽快移交停车场管理权和停车费用。”目前大部分业主的费用仍缴纳在明舍开发，这也导致小区共有资金账户迟迟收不到费用，无法正常给新聘请的物业公司发放相关费用。

据吴先生提供的业主群群聊截图，双方也曾对此进行交流。小区业委会认为，国务院2016第6号公告、住建部〔2015〕141号文明确规定：“由业主大会或业委会负责组织小区内停车设施的管理工作”。但开发商认为，业委会没有资格执行该公告，“街道已有明确结论：‘明舍御园地下停车场的管理权和收益权都归开发商。’”

12月13日，据吴先生反映，因为多部业主车辆无法进入小区已持续半个多月。同时，因为有若干停车位被明舍开发立起地锁，或用车辆占住车位，停车场内经常会出现乱停乱放的混乱状况。

小区停车场道闸为损坏状态。

停车场内车辆乱放现象。

开发商：新物业服务合同侵权

12月20日，针对停车场收费问题，明舍开发相关负责人张先生在接受读特新闻记者采访时表示，停车场所有权在买卖合同中有明确规定，归开发商所有。因此，业主大会与物业公司签订的合同中，涉及停车场的交钱方式、车位安排等内容，并不属于全体业主共有，业主大会与物业公司的擅自约定对他们构成了侵权。

他表示，公司已提前告知业主该合同存在侵权问题，业委会和物业公司均无资格收费，但仍有部分业主将费用交至业主共有资金账户。由于道闸归公司所有，因此，未向其公司缴费的车辆便无法进入停车场。

张先生提到，他们曾对业委会提出异议，认为物业服务合同中的相关条款存在侵权问题，但业委会认为该合同为住建局合同范本，拒绝修改。他提到，只要愿意删除合同中侵权的内容，保障开发商公司的权益，对于停车场收费的问题、管理权等问题，公司一直保持愿意协商的态度。

吴先生提供的明舍开发回函。

张先生表示，转移停车场管理权需要与新物业公司签订合同，此前开发商已向万彩汇提出要求，但对方以“已与业委会签订服务合同”为由，表示无权与其签订。因此，停车场管理权的转移工作也未能展开。而关于车位上地锁的问题，张先生告诉记者，这仅针对被收回的车位进行上锁管理，并未侵犯已交钱业主的权益。车位暂时无人租用并被收回时，会上锁等待下一个业主。

就停车场管理权移交等问题，现物业服务企业万彩汇相关负责人接受记者采访时表示，“公司为酬金制物业服务模式，签订任何合同都需经过业主大会来决定，公司无权擅自与开发商进行合同签约。”

12月20日，读特新闻记者先后致电明舍御园小区所在街道办、社区工作站了解求证相关情况。截至记者发稿，仍未收到任何回应。

12月27日，读特新闻记者致电深圳交通运输服务监督热线了解情况。工作人员向记者说明，小区若要对停车进行收费，必须持有“深圳市经营性停车场许可证”，若缺乏此证件，业主有权向相关部门进行举报。针对明舍御园小区业主此前已举报但停车场仍在收费的情况，该工作人员表示会将此问题转达给相关部门进行核实，并在核实后向记者作出回应。

12月30日，深圳市道路交通管理事务中心工作人员回应读特新闻记者称，工作人员已经对停车场管理单位负责人做了询问笔录和现场笔录。对于是否存在违规收费问题，该工作人员表示会继续跟进这件事情，展开相关的调查。

律师：道闸拦截侵犯业主的物权及通行权

“无论是经营性停车费，还是改称场地使用费，收取停车费之前必须取得《深圳市经营性停车场许可证》。”广东生龙律师事务所律师吴芷莹在接受读特新闻采访时表示，根据《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第十五条：“申请开办经营性停车场的，应当向市公安交管部门申请《深圳市经营性停车场许可证》。未取得许可证的停车场，不得提供有偿停放服务。”因此，业主可以向市公安交管部门举报，由该部门对开发商的违法行为作出处理。

对于业主车辆被停车场道闸拦截一事，吴芷莹表示，“直接将车主拦截在小区外不合情也不合理。”业主购买了商品房，对小区内的公共区域享有共同使用权，开发商业主车辆采取道闸拦截措施，侵犯了业主的物权及通行权，亦违背公序良俗。如开发商履行了对车位安排照明、清洁打扫、安全保障、交通指挥等职责，有权根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定，“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”的规定，就车位管理费问题另行向业主主张权利。

吴芷莹表示，小区停车场问题复杂，涉及产权、规划、费用分摊、管理标准、业主共有车位及治理沟通等多方面难点，常引发业主与开发商的长期对立，影响小区和谐。她呼吁，双方先依法明确权属及权利义务，友好协商解决问题，必要时可求助社区、居委会等，若矛盾难解，可通过法律途径维权。开发商、物业公司在履行物业服务的过程中，应在法律允许的范围内采取必要的管理措施，慎重把握边界，明确服务是核心目的、管理是实现服务的手段，任何管理措施均不得侵犯业主的合法权益。同时，业主购房时也需留意合同中停车场归属条款，并按约定履行。

编辑秦涵审读郭建华二审李怡天三审詹婉容