突破空间之困：城市更新既要“硬基建”还要“软基建”｜“大桥时代•走读湾区”深圳篇④

今年7月，央视财经频道的《经济半小时》栏目，聚焦深圳宝安新桥东先进制造产业园，关注宝安区走出了一条以更优空间资源配置支撑更高质量产业发展的独特路径，有力推动新型工业化发展。

宝安作为深圳的工业大区，正朝着世界级先进制造业高地目标奋进。但是，经过40余年的发展，土地空间有限成为宝安迫切需要解决的问题。土地二次开发利用，宝安区正在打一场必须打赢的“攻坚战”。从2022年开始，宝安全力打好“整整转更”土地二次开发组合拳，走出了一条“以更优空间资源配置支撑更高质量产业发展”的独特路径。

近日，中山日报社“大桥时代·走读湾区”大型专题报道采访团走访了深圳首个平方公里级“工改工”城市更新项目——深圳宝安新桥东先进制造产业园，为中山“工改”学习“他山之石”；探访落地翠亨新区、深中合作创新区的深圳市领存技术有限公司、广东东方龙大的“深圳总部”，聚焦深中通道开通后，中山与深圳产业“一体化”发展迎来的新篇章。

以更优空间：
支撑更高质量发展

盛夏时节，中山日报社采访团一行来到深圳宝安新桥东先进制造产业园，现场一片热火朝天的施工场面，车流繁忙的广深高速贯通园区而过。从规划沙盘上可以看到，这个沿广深高速布局的园区，面积达2.3平方公里，围合区内有地铁线分布，有厂房、研发企业总部基地；还规划了居住配套，包含厂区宿舍、人才公寓、商品房等类别；园区还配套建设学校、购物中心、星级酒店。值得注意的是，一条“隐藏”在建筑物二三层位置的红色走廊，打通园区各片区，实现产业空间空中连通，也把园区内风景秀丽的“两山四湖”景区串联起来。未来园区建成后，人员依靠走廊实现流动，货物通过地面交通运输，解决一个人流和物流之间的干扰问题。

“改革开放高速发展40多年后，深圳的土地承载逼近极限，拓展发展空间需要新思路、新举措，需要走出一条以更优空间资源配置支撑更高质量产业发展的独特路径，才能推动新型工业化发展。”深圳市宝安实业集团有限公司项目开发部部长吴力行表示，新桥东项目与其他“工改工”项目最大的不同，是结合了深圳宝安区的土地资源现状和产业底蕴情况，规划了一个“三生”融合的园区，简单来说就是生产、生活和生态之间有机融合，形成一个产业新城。“新桥东项目原来的容积率为1.2，未来重新开发建成后，将是5.6的容积率。园区涵盖了各种物业业态的类型，将为该片区的居民、入驻企业提供一个生产、生活、生态的美好发展愿景。”吴力行说。

“我们对土地的存量二次开发进行了理念创新和模式创新，基本上走出了整治‘整备为先、整治为主、转型为要、更新为辅’的新路径。同时，我们也打造了‘政府主导、国企实施、社区参与’的新桥东重点更新模式。”在央视财经频道的《经济半小时》栏目中，深圳市宝安区城市更新和土地整备局建筑管理科科长张亚这样说道。节目指出，城市更新这个新命题绝不仅限于风貌升级和基础设施改造这样的硬基建，传统产业的升级、新兴产业的导入、优势产业的聚集才是城市更新的软基建。宝安新桥东先进制造产业园显然就是这样的典型代表。

“我们的目标是打造全球标杆产业园，目前主要聚焦在高端装备、光子制造和智能终端三大产业方向。”深圳市宝安实业集团有限公司招商运营部部长助理陈龙表示，新桥东在企业的空间需求上，高标准建设高层高、大荷载标准厂房的同时，也可针对不同企业的个性化空间需求，接受中远期厂房定制。

“新桥东先进制造产业园是深圳首个平方公里级‘工改工’城市更新项目和首批‘工业上楼’先行示范园区，项目于2019年正式启动，分六期建设，目前一期A厂房已竣工验收，可提供20万平方米的产业空间，首批入园企业已经陆续进场装修、投产。”园区工作人员一边操作鼠标实时查看厂房实景图，一边讲解在最大单层1.2万平方米的生产空间内，最长可布设近200米的生产线，适合各类产业布局与大型设备进驻。据介绍，新桥东先进制造产业园项目预计于2030年全面落成，建成后将集聚300—400家先进制造业企业，提供近7万个就业岗位。

在宝安，一个个产业园区像新桥东项目一样，正在悄然“大变样”。他们的“工改工”经验值得中山借鉴。

“深圳+中山”打开产业协同新格局

“大家拍摄视频、照片的时候，常会遇到储存空间不够的问题，主播现场给大家作演示，看看领存移动固态硬盘是怎样实现一边拍摄，一边传输的……”7月25日下午3点，位于深圳前海人寿金融中心的深圳市领存技术有限公司（以下简称“领存技术”）总部，新搭建的直播间设备完善，新招募的主播已准备就绪，领存移动固态硬盘的直播销售正在火热进行中。

“领存移动固态硬盘作为新产品刚投放市场，目前主攻线上销售。”董事长楚一兵介绍说，现阶段传统电商销售和直播团队已组建完成，总部的直播间已开播，将在各大线上平台铺开线上销售。由于深圳总部的空间有限，未来直播带货的业务将重点放在中山基地，新建一批直播间，大范围铺开新产品的直播销售。

与深圳市其他企业一样，楚一兵带领的“领存技术”也同样存在土地“空间之困”和人才成本高涨的难题。深中通道通车，深圳与中山迈入“同城化”新时代，越来越多深圳企业来到中山发展，形成了“深圳总部+中山基地”模式，“领存技术”也是先行者之一。

根据楚一兵的布局，落户中山市翠亨新区的中山基地主要负责生产、销售消费类固态硬盘，研发仍放在深圳总部。目前，中山基地的产线正处于调试阶段，计划设计5条自动化芯片测试和固态硬盘生产线。中山基地全部投产后，预计年产能270万块固态硬盘，产值超过10亿元。在销售方面，采用传统电商渠道和直播平台两种渠道，目前直播已经开通，每天销售翻倍增长。根据团队规划，预计今年年底，线上销售额将达1000万元。

说起“领存技术”，普通消费者可能不太熟悉。但在存储领域，“领存技术”却是赫赫有名，技术全球领先。拥有如此雄厚实力的企业，为何把未来布局的眼光投向中山市翠亨新区。

“选择翠亨新区主要是基于深圳到马鞍岛交通便利的考虑，从深圳总部到中山公司大概只需要半个小时，现在我有很多同事每天往返于中山和总部之间。”楚一兵表示，根据规划蓝图，待中山基地生产达到一定规模后，“领存技术”将继续在翠亨新区购置土地，自建厂房和研发中心，将更多类别的产品生产放到中山。

深中携手“链就”产业生态

今年1月24日，中山火炬高新区民众街道深中合作创新区内呈现喜气腾腾的景象，广东东方龙大5G创新园项目（以下简称“东方龙大”项目）举行主体结构封顶仪式。占地约35亩的东方龙大5G创新园项目，总建筑面积约8.38万平方米，项目达产后将新增产值约7.5亿元，税收3700万元。

与“领存技术”一样，“东方龙大”选择落户中山，也是看中了深中通道通车后，深中两地距离的变化带来的便利。“未来‘东方龙大’项目将立足中山，面向全球市场，争做信号放大器、屏蔽器的引领者。”深圳东方龙大通信有限公司董事长周涛表示，中山位于大湾区的最核心位置，与深圳互补性非常强。针对企业的布局而言，深圳主要作为科研研发的阵地，而中山是生产制造的补充，深圳、中山两地携手“链就”产业生态。

“选择中山有三大好处，一是企业生产成本下调，二是人力成本下降，这两项加起来企业成本可以减少三分之二。还有一项是有利于留住人才，中山的生活幸福指数比较高，美食多，生活成本低，有利于留住我们公司的优秀员工。”根据周涛的规划，未来“东方龙大”的生产、出货，还有整个供应链，都将慢慢向中山转移。借深中通道开通的便捷，有力推动深圳总部与中山厂区一体化运作，不仅降低了成本，还提高了效率。

更为重要的是，“东方龙大”未来希望在中山构建上下游产业链。“‘东方龙大’是5G通信领域逆向通信类别的冠军，中山政府希望我们企业布局中山的同时，以东方龙大5G创新园作为桥头堡，把深圳产业链也引进来，以点带面形成示范点。”周涛表示，东方龙大的一些下游企业，在深圳面临土地成本、人力成本高涨等问题难以为继，未来东方龙大希望把这些企业引到中山来，整合进入园区，最终形成上下游产业链的配套，把整个产业的蛋糕做大。

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编辑 范展颢 二审 朱晖 三审 向才志