解决超大城市住房问题的深圳方案：存量挖潜与多元融合 | 理论周刊

为破解深圳的住房问题，亟须在整体提升城市居住空间品质的同时，重点扩大满足城市中低收入群体和青新市民宜居需求的住房供应，建议从打造租购并举的可持续多维住房体系、培育基本公共服务均等的都市圈居住空间格局、拆整并举促进城中村向青新市民宜居社区转型三方面探索存量挖潜基础上的多元融合新路径。

世界各国大城市住房压力日益加剧，严重阻碍了联合国可持续发展目标(SDGs)关于“人人获得可支付住房目标”的实现。经过30余年的发展，我国城市住房市场日趋成熟，但也存在供需不匹配、住房可支付性低、城中村等外来人口聚居区治理压力大等问题，党的二十大报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为我国住房制度改革指明了方向，也为深圳探索超大城市住房解决方案、实现“住有宜居”提供了指引。

深圳是我国超大特大城市中人口密度和开发强度最高的城市之一。与国内其他超大特大城市相比，深圳住房结构呈现出居住空间较为紧缺、住房自有率低和城中村非正规住房比例高等特点。

从国际经验来看，大城市理想的住房结构应呈现“橄榄型”，即满足大多数人宜居需求的中档商品房和保障房作为住房供应的主体，而高档商品房和低档廉租房作为满足少数人群特定需求的补充。而在深圳，因为保障性住房还存在居住配套不均衡等现实约束，一些中等偏低收入家庭及刚落脚城市的年轻群体（青新市民）入住保障房需要较长时间。为破解深圳的住房问题，亟须在整体提升城市居住空间品质的同时，重点扩大满足城市中低收入群体和青新市民宜居需求的住房供应，建议从打造租购并举的可持续多维住房体系、培育基本公共服务均等的都市圈居住空间格局、拆整并举促进城中村向青新市民宜居社区转型三方面探索存量挖潜基础上的多元融合新路径。

打造租购并举的可持续多维住房体系

在房住不炒、住有宜居的理念下，建议深圳在稳步提升商品房和保障房自有率的基础上，着力扩大租赁住房的供应规模、丰富其供应类型，从商品租赁、公共租赁、保障性租赁、新型租赁社区营建等多途径打造租购并举的可持续多维住房体系。其中，公共租赁和保障性租赁住房均需要政府不同程度的补贴，以实现较高居住品质下的价格可支付性。公共租赁住房直接由政府供应，面向人才、青新市民、最低收入居民等特定群体；而保障性租赁住房虽可由市场供应及运营管理，面向所有无房群体，但政府对其实施质量监管和价格控制。此外，建议探索新型租赁社区发展模式，通过集中连片筹建、标准化智能化装修、集中化配置公共服务设施、社区统一管理运营等手段，提升租赁住房空间品质、扩大租赁住房的市场接受度。

培育基本公共服务均等的都市圈居住空间格局

都市圈是城市功能地域概念，特指邻接地区社会经济等活动突破行政边界，围绕某个核心区紧密联系的、高度一体化的区域空间组织形态。都市圈通常具有统一的劳动力和土地市场，以完善的公共服务配套设施和便捷的轨道交通作为支撑，统筹协调区域内就业-人口-住房关系。纽约都市圈、伦敦都市圈和东京首都圈是世界公认最发达的三大都市圈，它们围绕各自CBD的生产性服务业等职能，在TOD（公共交通引导的发展）理念下形成了“点-线-面”有机疏散的一小时通勤圈。

当前，深圳与惠州、东莞、深汕特别合作区等地在产业发展和基础设施建设等方面的一体化程度日益加强，跨城通勤规模也已达到日均30万人次，深圳都市圈已见雏形。未来，建议着力推进跨行政边界的都市圈职住融合新格局建设：宏观尺度上，以便捷的轨道交通引领产业、居住、服务等多功能协调布局；微观尺度上，以基本公共服务均等推动邻里环境友好、居住空间品质均衡。

拆整并举促进城中村向青新市民宜居社区转型

国务院常务会议去年审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造成为改善民生、拉动内需、推动城市高质量发展的重要举措。长期以来，我国各大城市城中村改造以拆除重建模式为主，虽然提升了城市空间品质，但其效率和效果越发被诟病。深圳是我国超大特大城市中城中村规模最大、改造起步最早的城市之一，城中村改造经验丰富。但经过20年的改造实践，全市仍有城中村（行政村）330多个，建筑面积约2.25亿平方米。

建议通过拆整并举的方式，分区、分类、分阶段实施城中村改造。对人居环境较差、改造市场动力强的村实施拆除重建，满足中等收入以上人群住房改善性需求，实现住房市场有序过渡；对人居环境好的城中村实施政府主导的统租改造，纳入公共租赁房体系，打造面向中等收入偏下人群和青新市民的宜居社区；其他城中村则通过政府公共服务投入、企业市场化租赁改造等方式发展保租房和市场租赁住房，满足低收入人群的住房需求。

安居乐业是高质量、现代化发展的基本准则。深圳在过去40多年的发展中，创造了各种产业发展的奇迹，但在住房领域，还存在提升空间，亟须立足新起点，用“理论思考”回答“时代之问”，用“深圳经验”为中国式现代化再立新章。【本文是深圳市哲学社会科学规划项目（编号为SZ2022A008）阶段性成果】

（作者系深圳市人文社科重点研究基地、北京大学深圳研究生院超大城市空间治理政策模拟社会实验中心主任、博士生导师）

编辑 刘彦 审读 吴剑林 二审 党毅浩 三审 甘霖