百舸争流千帆竞，源头扬帆奋者先！布心花园：展蝶变新颜，筑更新标杆！

党的二十大报告提出，“加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。”科学合理的城市更新，能推动一个城市的产业模式、生态平衡、生活方式和空间结构的蝶变。

作为国内最早推行城市更新的城市之一，深圳通过对城市存量土地改造，不仅焕新了城市面貌、重塑城市精神文化、优化产业结构，更有力地提升了居民生活品质，赋能人民美好生活。

顶层设计，推动城市更新实践探索

城市更新是城市发展中系统性的工作。深圳城市更新的顶层设计在全国范围内也一直走在前列。2009年12月，国内首部关于城市更新的政府规章《深圳市城市更新办法》出台；2012年，深圳城市更新办法实施细则出台；2015年，深圳“强区放权”城市更新工作改革在罗湖试点；2017年，深圳印发新的《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》……

2021年3月1日，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施。这一被行业翘首以盼多年的条例，既是对以往城市更新经验的总结归纳，也是对实践难题的规范纾解。在深圳的城市更新市场上，深圳导入开发主体的标准从来不是国企民企之分而是实力之分，只要有实力，无论国企还是民企都有资格进入，这充分体现了深圳城市更新工作主体身份确认方面的合理性和公平性，更加切合实际和具有务实精神，是按照市场法则给市场各类主体锁定了平等的开发权利，也取得了应有的实际效果。据不完全统计，民企主持及参与的城市更新项目高达80%。即便在难度偏大的前端融资类项目上，深圳民企的参与度也很高，统计占比达到25%。

作为深圳最早的建成区，新一轮发展中，罗湖建成区面积仅34.67平方公里，其中“四旧”（旧工业区、旧商业区、旧居住区、旧城中村）面积占去四分之一，全市各区中，罗湖率先遇到土地空间严重不足、早期规划落后、基础设施老化等系列棘手难题，难以满足人民群众日益增长的对美好生活的需求。

2015年，罗湖成为深圳首个城市更新强区放权的城区，率先颁布了《深圳市罗湖区城市更新实施办法》试行版，为城市更新后的产业落地打开了通路，成为日后出台的《深圳市城市更新办法》的蓝本。

至今，城市更新在罗湖实施已有近10个年头。罗湖通过城市更新提升了其产业空间、公共配套，为城区转型发展、蝶变振兴提供了坚实支撑，全力打造可持续发展示范区。随着城市更新的进一步开展，罗湖高起点、高规格、高质量打造深南总部经济主廊道、深港口岸经济带、红岭新兴金融产业带、大梧桐新兴产业带，形成“一主两区三带”发展新格局，为城区可持续发展注入源源不断的动力与活力。

更新实施，任重道远

回首过去，深圳在城市更新的城市更新体制机制和项目实践方面态度开放，走在全国前列，但以助力城市发展，破解都市困境为使命的老旧住宅小区更新还是有一些绕不开的难题。一个项目从意愿征集到最终落地，要经历一个漫长的过程。

2010年4月，南苑新村、海涛花园、木头龙、金钻豪园等8个住宅小区被纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划。14年过去了，首批纳入城市更新计划的住宅小区中，依然还有包括南苑新村、海涛花园在内的3个住宅小区难以拆除重建。但值得庆幸的是，对于南苑新村和海涛花园的大部分业主来说，行政征收程序即将启动，重建进入倒计时。

对此，多数已签约的业主也表示非常无奈。

“念小学时已经在谈旧改了，现在我都结婚生娃了，还没能拆。”

“搬出去好多年了，家里老人年龄都很大了，不知道还能不能等到拆迁建好新房入住。”

据合一城市更新统计，截至2023年底，深圳市拆除重建类城市更新居改项目已计划立项共计28个，拆除重建规模共计95.4公顷，但真正走到确认实施主体/开发建设阶段的只有12个。

截至目前，今年增加的罗湖区布心花园一、二、四区城市更新单元就显得尤为重要，这不仅关系到布心社区的活力重塑，罗湖的破局提振经济，更关系到全体业主未来居家环境、生活条件的改善。

不破不立，布心花园亟待焕发新生

布心花园毗邻东湖公园和深圳水库，五号线、七号线双地铁环绕，拥有得天独厚的自然景观资源和便捷的交通基础条件。截至4月，作为深圳2024年新增唯一确认实施主体的大型旧住宅区城市更新项目，布心花园一、二、四区城市更新单元，从初次意愿征集到实施主体确认也已走过数载光阴。

年过60的居民刘女士抱怨道：“问题太多了，你像我腿脚不是很方便，上下楼梯都有点吃力，车辆乱停乱放、巷道破损严重，什么都破破旧旧的，哪哪儿都不舒服。”还有不少老业主表示，布心花园的商业、教育、公共休闲配套等都需要改善提升，在这里基本没有太多公共生活空间，生活品质较低。

布心花园一、二、四区始建于上世纪80年代，共有近3000户住户，是深圳早期建设的多层住宅小区。这些房屋楼龄都在30年以上，且以老旧楼梯房为主，受早期建筑用材及工艺限制，早已墙体斑驳甚至开裂，阳台围栏锈蚀变形，存在重大安全隐患。小区道路狭窄、大量电线外露、地下管网老化、配套设施落后，无法满足居民基本生活需求。据居民透露，布心花园近3000户居民却仅设有1处集中商业，其余商铺均为住宅区的沿街零星商业网点，物业权属及土地占用历史遗留问题复杂；1公里范围内仅有1处文化活动室，缺乏高品质的文化休闲场所。整个社区的学位也基本已经处于饱和的状态。

面对斑驳楼体的步梯住宅群、简陋的公共配套、拥挤的车位……居民们对布心花园的焕新意愿强烈，2012年和2018年曾两次启动更新意愿征集，盼望着早日住进新房子、享受更优质的居住环境和更全面的生活公共配套。

终于，经过各方不懈努力，居民们的愿望即将照进现实。2022年，明昇集团旗下深圳市明昇发展有限公司中选为布心花园一、二、四区城市更新单元项目一期的市场主体，明昇积极开展搬迁补偿协议签订工作并取得成效。2023年，《罗湖区东湖街道布心花园一、二、四区城市更新单元规划(修改)》经罗湖区政府审议通过，并于2023年11月取得规划批准文件，明确方案审批通过。2024年，深圳市罗湖区城市更新和土地整备局发布深圳布心花园一、二、四期城市更新单元项目一期实施主体确认公示，接着发布了罗湖区东湖街道布心花园一二四区城市更新单元一期实施主体确认函；3月布心花园一、二、四区城市更新单元项目一期取得罗湖区住房和建设局拆除工程备案回执，罗湖区东湖街道翠湖社区工作站发布拆除说明及温馨提示公示。

目前项目满足拆除工程合法启动条件，于近期开展了项目范围内的围挡工作，接下来就会进入拆除阶段。据悉，东湖街道将持续推进辖区城市更新项目稳步有序开展，督促实施主体依法依规开展相关工作，早日完成项目拆除重建，改善城区环境面貌，提升居民生活环境。

成立于1999年的明昇集团是深圳市房地产协会副会长单位，是一家以产业投资与城市更新为主业的大型跨区域复合型投资集团，在深圳、香港、厦门、长沙等多地设有区域公司。明昇集团在全国布局近30个项目，运营总资产超千亿元，已服务数万业主。据了解，单在方案设计阶段，依托“山湖串联，无界城境”设计理念，明昇集团就已邀请国际著名设计机构扎哈•哈迪德建筑事务所等一流单位深度参与前期工作，力求脚踏实地，反复论证，将卓越臻美的产品带给布心花园的业主。

根据规划，布心花园一、二、四区项目拟建约70万㎡住宅（其中含约15万㎡的人才住房和保障房建设），贡献近5万㎡高架空公共空间。明昇将无偿进行项目市政道路和市政云道建设。未来的小区，配套的公共面积累计高达8万㎡，是目前面积的8倍。笔者从项目建筑设计单位相关负责人那里了解到，“未来布心花园的关键词是‘长久流传的高品质居住区’。项目瞄准高端建造标准及高品质用材用料，打造更完善的社区景观绿化系统，从内到外地提升生活品质。明昇集团为了解决片区公共空间不足的问题，即便是要付出更多成本，也坚持跟我们一起探索高架空建筑模式，以确保业主栖居于独立静谧的生活空间。相比其他项目，明昇坚持加大了住宅间距，让整个社区拥有更通透舒适的公共空间、更开阔的景观视野和更充足的日照条件！此外，值得一提的是，回迁房不仅位于项目的最优位置，户型布局科学，满足搬迁补偿协议的高使用率，且回迁房与商品房享有相同配套、相同质量，绝不区别对待，堪称行业标杆！”

焕新后的布心花园，将街区商业功能与轨道交通、公交线路无缝连接，生活舒适又便捷；社区未来将配备无障碍通道，方便老人和残障人士出行，服务细节处彰显人文关怀。项目将配备文化活动室、社区体育活动场地，以丰富居民多样化的文体生活。另外，还将根据国家规定，配置社区管理服务用房、党群服务中心、社区警务室、邮政所、便民服务等其他公共配套设施。同时，在目前教育配套的基础上，焕新后的布心花园将引入优质教育机构，扩充初中、小学和幼儿园，增加学位数量，从根本上解决片区优质教育资源不足的问题。

开展城市更新，从城市发展角度而言，既是顺应城市发展规律和发展形势，推动城市高质量发展的必然要求，是治理“城市病”，解决城市发展突出问题和短板的重要抓手，更是改善群众生活、提升城市品质的重大举措，也是坚持扩大内需战略、加快新旧动能转换、融入新发展格局的重要“引擎”。布心花园一、二、四区城市更新项目的重大进展，离不开政府、企业和居民的共同努力。

深圳，这座“先锋”城市，40余年弹指一挥间，创造了无数奇迹。未来，着眼推动高质量发展，着眼人民美好生活需要，切实把高质量发展成果转化为新质生产力和高品质生活，是深圳的新课题。我们相信，随着一个又一个城市更新项目的推进，能推动社区配套与服务的进一步完善、片区经济的可持续发展、老百姓的安居乐业，实现城市面貌焕新与社区发展的共赢！

编辑 刘立波 二审 张畅 三审 邓明宇