这一枪，深圳会扣响吗？

4月24日，蓝鲸新闻对于一则深圳房地产传闻做了如下报道。

通读下来，就是没有证实相关传闻。

但如果深究，记者的求证还是有一个疏漏。对于主管房地产的政府部门，记者并没有采访深圳市住建局，其态度不得而知。而无论不动产登记中心，还是税务局于此方面都是执行机构，均非此项政策调整的源头。因此，这一传闻依然保有一定的悬念。

那么，深圳到底有没有可能放开楼市限购呢？对此，不妨从横向和纵向观察和剖析。

香港：“撤辣”措施立竿见影

一水之隔的香港，干脆彻底地打响了第一枪。

2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波在发表2024/2025财政年度特区政府财政预算案时，宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，包括取消买家印花税（BSD）、新住宅印花税（NRSD）及额外印花税（SSD）。

“撤辣”措施立竿见影。据美联物业研究中心综合土地注册处数据显示，3月份，香港一手成交量约4156宗，成交宗数更创1998 年后的单月新高，二手成交量约5000宗。根据中原地产统计，在2月28日至3月26日期间，全港多达115个新盘录得成交，合共录得约3799宗买卖，即是平均每日136宗，总成交金额高达381.38亿港元，与撤辣前一个月（1月28日至2月27日）的229宗及39.2亿港元比较，环比上涨15.6倍及8.7倍。值得留意的是，撤辣后有多达11个楼盘录得过百宗买卖。

4月10日，《2024年印花税（修订）条例草案》在香港特区立法会获三读通过，香港住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税及新住宅印花税。

数据显示，撤辣后住宅成交量大幅攀升，4月份土地注册处注册数字陆续反映。回顾4月首22日各类物业注册量中，住宅方面，在不包括一手公营房屋之下，本月迄今一手私楼及二手住宅注册量合共录6,734宗，较3月同期2,457宗急升约174.1%，并较3月全月4,186宗高出约60.9%。

受香港影响，澳门随即跟进。而香港楼市火热重启的背后，最让深圳地产界艳羡的是现身其中的深圳客。一方面，港人消费的确炙手可热；另一方面，深客南下买楼也不在少数。这是深港之间真正的双向奔赴，不过这也让深圳地产界人士五味杂陈。

广州：一线城市中率先部分放开限购

2023年9月20日，广州市人民政府办公厅发出《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。黄埔、番禺、白云四个镇等区域解除限购。同时，二手房增值税免征期“5年改2年”。

今年1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，宣布包括在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）的住房将不再纳入限购范围。此外，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或在存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

北京：通州放开限购

2月6日，北京市调整优化通州区商品住房销售政策，在该区落户或就业的家庭，如果需要购买通州区商品住房，符合全市的整体限购政策即可，不再受到“双限购”的制约。

通州区是北京城市副中心所在地，为抑制投资投机性炒房，自2015年8月起执行北京市级和通州区级“双限购”政策。

调整后，具有北京市购房资格的以下四类家庭，可在通州区购买1套商品住房。一是在京未拥有住房的北京户籍居民家庭；二是在京已拥有1套住房的通州区户籍居民家庭；三是在京已拥有1套住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系的北京户籍居民家庭；四是在京未拥有住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的企事业单位存在劳动关系的非京籍居民家庭。

此次调整，取消了在通州落户或纳税、社保满三年的限制，有利于促进疏解单位、企业从业人员在城市副中心安居置业，实现职住平衡。

3月27日，北京市住建委官网显示，发布于2021年8月的《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步完善商品住房限购政策的公告》已经失效、废止。

原《公告》规定，北京夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房，这就是被称为“离婚限购”的政策。《公告》废止后，只要满足北京购房资格的家庭，离婚后不再受到购房限制。

4月22日，中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京市住建委联合发布《关于我市个人住房贷款中住房套数认定标准执行口径的通知》，对于4月23日后签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如果家庭名下在本市无成套住房，将执行首套房信贷政策。这意味着，在此政策下，离婚不满一年且名下无房的购房者可以享受首套房贷利率，购房门槛和购房成本较之前有所降低。

上海：非沪籍单身社保满5年 可在外环购1套住房

2023年9月，上海放开了自2016年以来施行的“认房认贷”政策，7年后首次放开对认贷的要求，认房不认贷，利好置换客户。随后，“认房不认贷”拓展到公积金领域。

2023年12月，上海优化普通住宅认定标准（减少税费）、降低首付比例，降低房贷利率下限。

今年1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，这意味着，非上海户籍单身人士社保缴纳满5年，可以在外环以外（崇明除外）限购1套住房。同时自贸区临港新片区、青浦新城、奉贤新城以及金山南转型等重点区域继续实施更优的人才安居购房政策。金山区宣布在金山买房的居民，可在购房5年内免费乘坐金山轨道交通。

2月，上海地区首套房贷利率在LPR的基础上再减10个基点，上海地区执行最新贷款利率情况是首套房3.85%，二套房在LPR基础上加30个基点为4.25%，青浦、嘉定、松江、奉贤、宝山、金山、临港新片区的二套房贷利率则为4.15%。

此前，上海地区执行首套房利率是4.1%，最低首付款比例不低于30%；二套房主城区房贷利率4.5%，最低首付款比例不低于50%，非主城区房贷利率4.4%，最低首付款比例不低于40%。

深圳：小步快跑，持续松绑

回过头再看深圳，从2023年至今，各种政策微调也是持续不断。

2023年——

1月：二手房”带押过户”

3月：公积金最高贷款额度提至126万

4月：二手房参考价与房贷“脱钩”

7月：“双拼”房可办理“双证合一”

8月：执行“认房不认贷”

9月：离异3年内不再追溯房产；开放港澳居民购买商办类物业

11月：下调二套房首付至4成，取消750万豪宅线限制

2024年——

2月7日：放松限购，落户即可买房，非深户买房社保5改3

2月20日：房贷降息，深圳首套3.85%，二套4.25%

3月26日：取消“70/90”限制

4月23日：推动二手房以旧换新，发起“换馨家”活动

从市场反应看，这些措施对于深圳楼市产生了一定的提振作用。3月份深圳新房成交2245套，环比上涨176.8%，二手房网签量达到5196套，环比上涨117%，这是时隔3年后，深圳二手房月度成交首次突破5000套。

但进入4月份，一二手房成交量均不及3月份。截至4月23日，4月深圳新房累计网签1702套，二手房累计网签3260套，显示市场观望情绪加重。有关数据显示，目前深圳在售新房达到6.1万套，其中，龙岗区和龙华区分别有在售新房1.48万套和1.04万套。按照深圳3月份的新房销售率计算，去化周期高达27.29个月。截至4月22日，深圳二手房挂盘数量达到6.04万套，比两个月前增加了1万多套，表明抛盘加大，而其间两个月的成交不足8000套。一二手房双双达到6万套以上，显示深圳楼市去化压力不小。

破除“堵点”，仍具偌大空间

从香港以及北上广来看，香港松绑力度最大，其次是广州，北上深则大致相当。但从部分地区取消限购这一角度看，深圳的确具有可操作的空间，相信这只是一个时间问题。

那么，深圳有没有可能取消绝大部分区域的限购乃至全面取消限购呢？“察理”认为，这个问题至少是可以深入探讨的。毕竟，世易时移，与时俱进是必由之路。

值得注意的是，在4月18日观察者网举行的“圆桌纵横谈”上，国务院参事室特约研究员、国家统计局原总经济师兼新闻发言人姚景源特别提到了国内大循环存在大量“堵点”这一问题。

他说，中央经济工作会议强调，各项政策要形成合力，但当前在消费问题上，我们是一脚“踩油门”扩大消费，另一只脚“踩刹车”，有诸多限制消费的措施，比如汽车。全世界哪个经济体不是苦于消费不足？我们是有钱不让买。只要合法，政府应该说没有权力去干预商品和货币的正常交换。更何况，我们现在汽车产能利用率才百分之五十左右。一边想要扩大消费，另一边限制消费的行政措施却这么严厉，两只脚同时往下踩，这车能不冒烟吗？

姚景源这里提到的是汽车。但如果换成住房，同样是成立的。购房通常被视为投资，但同时它不仅是消费，而且是大宗消费。房地产对于经济的拉动作用，国人在经历过一个完整的房地产周期之后，相信会有更为深彻的体认。

具体到深圳来说，毫无疑问，在持续多年的楼市调控过程中，大量的改善型需求是被高度压抑的。这从多年来一些类住宅的大面积商务公寓的热销就可见端倪，如果再能解决学位问题，这类公寓就更受追捧。无数事例证明，是时候回归市场本原了。

经过这一轮完整的房地产周期调整，包括政府、企业乃至购房者等几乎所有的市场参与者都明白了这样的逻辑：房价上涨，固然使人痛苦，但那还是一种可预期的痛苦；而房价下跌的痛苦，则是完全不可预期的。整个社会都在为之付出代价。这正是从中央到地方，各种救市政策持续不断的根本原因所在。

但如果相比香港，内地大多数城市的楼市松绑措施貌似挤牙膏式的试探之举。如今成效不彰，那么就必须祭出重手。事实上，和当初楼市连年暴涨时须用重典一样，如今面对楼市预期和信心不足，同样须放大招，且应出尽出快出。的确，信心比黄金更为重要。从根本上来说，但凡利国利民的事情，就应该放胆去做——这本身就是践行“国之大者”的担当之举。于此，香港已经是最好的范例。

正所谓形势比人强。在中美进入纵深博弈的时代背景之下，拼经济就是拼未来——只要有利于提振发展信心、增进人们获得感和幸福感的举措，就不应被束之高阁。何况，这是在人口持续流入、新生儿持续增长、经济持续向好的深圳。勇于破除“堵点“，增强经济活力，当为“先行示范”题中应有之义。

3月22日召开的国务院常务会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

显然，在“有效激发潜在需求，加大高品质住房供给”以及“改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式”等方面，深圳具有偌大空间。（本文作者：胡文、李果）

编辑 高原 审读 伊诺 二审 李怡天 三审 彭健