当前，房地产行业多个指标正在逐步改善。国家统计局发布数据显示，9月商品房销售面积和商品房销售额分别为13532万平方米和13510亿元，环比增长显著，带动1-9月销售面积和销售额同比降幅收窄，销售面积也已连续两个月收窄。

随着利好政策不断出台，保交楼政策取得积极效果。1-9月，房屋竣工面积跌幅连续两个月收窄，开发商资金面也呈现逐步回升迹象。

与此同时，房企融资亦出现回暖迹象。中指研究院监测，2022年9月房地产企业非银融资额为777.9亿元，环比上升13.3%。近日，监管对房地产在A股融资打开“小口”， 允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。

市场分析认为，未来，随着宏观政策不断落地、部分房企风险有效化解，市场预期将得到有效扭转，房地产市场逐步触底企稳可期。

持续稳定居民住房消费预期

国庆节前后，“一揽子”调控楼市的举措密集出台，其中包括降低房贷利率、降低首付比例、取消限购等。

其中，公众较为关注的是，9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

各地因城施策，降低贷款利率或者取消利率下限，重点解决居民的首套房居住问题，这与“房住不炒”的政策一脉相承，更好地降低了居民的融资成本，进一步拉动房地产市场回暖。

国家统计局数据显示，9月商品房销售面积13532万平方米，环比增加39.33%；商品房销售额13510亿元，环比增加33.67%。继8月商品房销售面积和销售额有所增长之后，销售数据第二个月增加，且9月单月商品房销售面积和销售额增幅均超30%。

同比来看，1-9月，商品房销售面积同比下降22.2%，降幅连续两个月收窄；商品房销售额同比下降26.3%，降幅连续四个月收窄。

与此同时，自从保交楼成为稳定房地产市场的关键内容，政策正初显成效，全国房屋竣工节奏有所加快。1-9月，全国房屋竣工面积下跌19.9%，跌幅连续两个月收窄。

另外，房企融资亦出现回暖迹象。中指研究院监测，2022年9月房地产企业非银融资额为777.9亿元，环比上升13.3%。融资形势好转的同时，融资利率也在下降，行业平均利率为3.67%，同比下降2.14%，环比下降0.44%。

前三季度新发行境内信用债的房企中，华润置地发行信用债融资最多，金额达281.02亿元，平均票面利率为3.13%；其次为万科，融资金额为213.90亿元，平均票面利率为3.18%。

事实上，受监管支持增信发债影响，今年已有数家头部民企完成增信融资，且发债企业名单有望扩容。目前，龙湖集团、碧桂园、卓越商管等六家民营房企在中债信用增进投资股份有限公司的增信支持下，成功发债融资，平均票面利率约3.3%。

对此，有分析认为，随着专项借款、纾困基金积极落地，部分涉房企业资本市场融资开闸，预计保交楼的形势继续向好，从而对稳定市场预期，扭转需求端疲弱态势有积极作用。

在各地已经严格实施“保交楼”政策的前提下，市场预期正在改善。随着各种阶段性让利政策的出台，有利于促进交易活跃。当前，有利于楼市交易的宏观和微观条件正在聚集，市场预期或将得到有效扭转。

房住不炒，促进住房消费健康发展

住房是民生问题，是百姓安身立命之所；也是发展问题，关系民生福祉、经济社会发展全局。自古至今，住房都是普通百姓最纯朴的民生追求，直接影响获得感、幸福感和安全感，自然也是人民群众急难愁盼的问题之一。

1998年中国实施住房制度改革以来，房地产业发展迅猛，房地产业增加值占GDP比重稳步提升，对社会经济起到了推动器的作用。多重因素下，中国市场化房改过程中的住房商品化，逐步演变成住房金融化，进而住房投机化炒作化。

随着2016年底“房住不炒”概念的提出，住房制度和房地产业都进入新发展阶段。经过近六年的时间，原来商品住房过度放大的投资属性已受到较大的压制，居住属性明显提升。

今年10月，党的二十大报告从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了房地产发展方向，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

“房住不炒”、“租购并举”成为房地产未来的主基调和大方向。房地产的定位和市场属性已由单纯的经济属性为主逐渐向社会属性与民生属性转变，住房的投资属性和资产属性逐渐转向居住属性和消费属性。

业内人士指出，买地就赚钱、建房就赢利、卖房就发财……都不再现实，房地产企业也要从追求高杠杆、高负债、高周转的“旧三高”，转变为追求高质量、高品质、高评价的“新三高”；购房者也要改变过去的惯性思维，降低购房杠杆、重估房屋价值、重塑买房逻辑。

（刘立波）

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