深政观察 | 投资1万亿！深圳再出专项规划释放3大信号

深圳再有一个“十四五”专项规划近日公布。

7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布关于印发《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》的通知。该规划显示，“十四五”期间，深圳全市城市更新和土地整备实施规模不少于95平方公里，规划期内完成城市更新和土地整备固定资产投资总额不少于 1 万亿元（含各类城市更新以及土地整备项目）。

随着深圳的存量土地开发超过新增土地供应，城市更新已成土地供应的重要来源，深圳高质量可持续发展，要求高质量的城市更新与土地整备工作。2016年以来深圳城市更新与土地整备陆续开展了多项改革举措，此次明确将城市更新与土地整备“十四五”规划纳入全市“十四五”专项规划编制目录，又恰逢新一轮全市国土空间总体规划编制，进一步明确了全市城市更新与土地整备工作的长远目标和战略安排。

小政认为，此次规划总体体现了将公共利益保障放在首位，力争成为存量规划治理典范的规划思想，释放出几大信号值得关注：一是留改拆并举，二是提供集中连片高质量产业空间，三是重点保障民生用地供应。

留改拆并举，优化建设用地建筑规模结构

《规划》提出，积极鼓励开展城中村和旧工业区有机更新，统筹有序推进拆除重建类城市更新，深入开展土地整备利益统筹，加速盘活规模成片土地，打造“两个百平方公里级”的高品质产业空间，逐步实现城市空间结构优化、住宅供应增加、公共服务水平与基础支撑能力提升，为加快建成现代化国际化创新型城市提供有力支撑。

其中，规划期内坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，除违法建筑、经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑以及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新片区内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。除增建必要的公共服务设施和盘活存量低效用地外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新片区内拆建比不应大于2。

规划期内通过城市更新和土地整备不断优化建设用地和建筑规模结构，重点保障公共服务与基础配套用地和建筑面积，大力提高居住与产业建筑面积，严格控制新增商业（含研发和办公）建筑面积。其中，居住用地和建筑面积比例不少于 50%，商业（含研发和办公）建筑面积比例不高于 20%，产业建筑面积比例不少于 30%。

打造一批集中连片高质量产业空间

十四五期间，深圳全市城市更新和土地整备实施规模不少于95平方公里。其中，完成综合整治用地不少于45平方公里，完成直接供应用地10平方公里和空间储备用地40平方公里。保留提升100平方公里工业区，连片改造及整备45平方公里产业空间。其中，完成产业空间土地整备20平方公里，推进连片改造25平方公里，打造一批集中连片高质量产业发展空间，力保重大产业项目落地。

其中，在加快工业区转型升级，为支持实体经济高质量发展提供空间保障上，深圳将全面落实“两个百平方公里级”的高品质产业空间管理要求，聚焦“20+8”产业集群，提升服务业发展能级，推动先进制造业和现代服务业深度融合发展，提高经济质量效益和核心竞争力，重塑产业链竞争新优势。

将保留提升 100 平方公里工业区，稳定基础制造空间，支持实体经济发展。将全市约 100 平方公里建设形态好、建筑质量高、占地规模较大的工业集中区域纳入保留提升区，予以长期锁定并提升能级，全面保障对深圳具有战略性、支撑性意义的实体产业空间需求，形成预期稳定、成本适中、集约高效的先进制造业集聚区。保留提升区内用地“十四五”期间原则上不得新增纳入拆除重建类更新单元计划和土地整备计划，鼓励运用综合整治、产业用地容积调整等措施提升工业区能级。

同时连片改造 45 平方公里工业区，供应高端制造空间，引领未来产业升级。将规划主导功能为工业、现状产业发展滞后、合法用地比例较低、建筑质量较差、开发强度较低、用地规模较大的集中连片区域整体纳入整备和连片改造区范围，并由政府主导实施改造，引入全球科技创新前沿领域的高端产业，打造世界一流、产城融合、产学研一体的高端产业集聚区。

重点保障医院学校等用地供应，弥补民生短板

规划显示，深圳将重点保障一批综合医院、高中等全市紧缺的大型公共服务设施用地供应，弥补民生短板，通过城市更新和土地整备统筹落实各类项目用地，加快构建适度超前、功能完备、安全高效的现代化公共服务设施和基础设施系统，推动城市向高效率运行、高质量生活发展。

比如，加大城市更新和土地整备对基础教育设施的保障力度，规划期内通过城市更新和土地整备完成基础教育设施不少于 130 所，用地面积不低于 203 公顷，预计新增规划学位不少于 21.3 万个。

优先推进涉及高中教育设施的城市更新和土地整备项目，重点落实松岗、民治、大鹏中心区等地的高中用地，增加高质量教育用地供给。规划期内全市通过城市更新和土地整备保障新、改、扩建高中不少于 15 所，涉及用地面积约 42公顷，提供学位约 2 万个。

加快推进涉及医疗卫生设施和养老设施的城市更新和土地整备项目，扩大优质医疗卫生设施和养老设施供给，进一步促进医疗、养老资源的公平分配与设施的均衡布局。规划期内全市通过城市更新和土地整备保障不少于 8 所医院的新、改、扩建用地，涉及用地面积约 21 公顷，增加床位约1300 个；通过城市更新和土地整备保障不少于 5 所养老院的新、改、扩建用地，涉及用地面积约 5 公顷，增加床位约 2000个。

住房也是重要的民生事项。值得一提的是，《规划》明确，加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定提供商品住房、公共住房和配套宿舍。

在加大商品住房供应，提高居住空间品质方面，规划提出以拆除重建类城市更新为主，土地整备供应用地为辅，规划期内直接供应的居住用地规模不少于 5 平方公里。稳步加大商品住房供应力度，逐步提高商品住房供应规模，规划期内争取通过城市更新和土地整备实现商品住房供应建筑面积不少于 3000 万平方米，力争通过土地整备完成居住潜力用地不少于 10 平方公里。