如今，房企都已意识到，只有规模，没有利润、没有现金流的模式是不可持续的。面对新一轮的偿债高峰，企业如何有效防范流动性危机？在这方面，星河地产的战略应对值得行业借鉴。

秉承星河控股集团“做五百年，不做五百强”的稳健发展理念，星河地产“三道红线”指标连年全绿。自2021年获得AAA主体信用评级后，2022年7月8日，经国内权威评级机构中证鹏元审慎评定，星河控股旗下星河（集团）有限公司主体信用等级继续保持AAA，评级展望稳定，在百强房企中表现亮眼。星河获得权威评级机构的持续肯定，展现了星河健康的财务状况、抗风险能力以及稳健的经营实力。

近日，笔者对话星河地产集团CFO李亮，探寻星河是如何在“寒冬期”滚动回款率仍能够始终保持在90%以上。

全盘现金流驱动的卓越运营，把利润做厚

行业利润下行，房企全面进入了“拼内功”的时代，经营理念和模式一定要做出转变。“利润优先于规模”，实现“有利润的增长”，是房企稳健经营的前提。李亮认为受地价上涨新房限价、建安成本与人工费用持续提升以及资金成本上涨等因素的影响，房企利润被吞噬，而这其中，资金成本上涨是重要影响因素。

面对利润下行，星河早已经在行动，其在2020年就明确指出，要锐变革新，回归利润创造，坚守高质量可持续发展之路。而其总体变革方向涵盖“四新”，即新观念，新模式，新能力、新机制。其中，“新”的关键，是全盘现金流驱动的卓越运营，而这一运营模式的核心，就是现金流的高周转。

星河通过打造企业内生组织能力，从每个业务环节去提升现金流的周转速度，把利润“做厚”。例如拿地环节，星河通过精准的投资测算、拿地节奏的调整、要求拿地前进行充分调研完善产品策划等举措，实现资金的高效投入。融资环节，星河减少高成本的前融，拓展多元渠道、获取低成本资金。成本管控方面，从设计开始，精品设计、精品施工，星河把成本用在客户敏感点上，减少无效成本投入。营销回款环节，星河变革营销业务模式，降低营销费率。运营方面，从现金流视角，星河全盘分析“有钱未拿地、拿地未动工、已推未销售、已销售未回款”情况，提升各环节转化率。组织方面，星河简化组织架构、提升组织效能和沟通效率。

准确的回款预测是实现资金精细化管理的关键支点

现在很多企业都面临这样一个抉择，到底是“要利润”还是“要现金流”？“现金流优先于利润，利润优先于规模，实现有现金流的利润”，已成为房企普遍的经营决策逻辑。如何有效管控和铺排现金流，保障企业有序经营？星河的分析逻辑十分透彻和清晰。

李亮表示，坚持稳健经营的星河要求做5年的滚动经营预测，做12个月相对精准的全口径资金计划铺排，并要求每个季度对未来5年经营预测进行动态滚动更新，每个月对未来12个月的全口径资金计划进行动态滚动更新。总体上，星河现金流铺排中支出项的计划偏差率基本控制在5%以内。

现金流铺排中最难预测的是销售回款。李亮坦言，星河前几年刚开始启动要求项目做全周期现金流计划时，别说预测12个月了，第3个月之后销售回款计划的实际执行偏差率就已经到了30%-40%。

传统的以资金池为核心、围绕应收应付管理资金的模式，已经不适应行业发展需要。未来，企业应构建起公司级的全盘现金流管理模型，兼顾资金管理的流动性、收益性、安全性，做到业、财融合，实现投融、运营、营销、资管的有效联动。

除了回款预测难外，还有外部冲击和内部能力变化的影响，例如全周期税务规划、合作开发、产品力、资产保值增值能力、持有物业经营现金流创造能力和退出能力都将冲击现金流预测模型。

总之，围绕资金的精细化管理势在必行。准确的回款预测是实现资金精细化管理的关键支点。

数字化助力，有效提升回款预测准确率

精准的回款预测和资金铺排离不开数字化的支持。2021年星河启动了销售回款数字化专项，以回款为突破点，撬动企业资金的精准铺排和有序经营。

过去，星河的回款主要存在数据不及时、不准确，数据不动态、责任认定不清晰，无法为奖罚提供准确依据等痛点。

现在，星河全新升级的回款全过程动态管理，通过新增管控设置、多段协同、预期提醒、多维度分析等多项功能，从“人管人”到“数字化驱动人”，实现了回款的规范化、流程化、在线化、智能化、责任化和效率化，让回款数据更准确、动态和实时，让管控的颗粒度更精细，进而推动星河在管理上做“减法”，实现组织、绩效管理的完善和效率的提升。

通过数字化助力，星河地产12个月滚动回款率在寒冬中持续保持超过90%，3个月内的滚动回款预测准确率基本都达到了95%，12个月的滚动回款预测准确率也能达到90%。

星河通过用数字化手段重塑各个业务环节，推动业财融合，实现企业全面提质、降本、增效。而回款管理的数字化建设，让回款在星河地产的价值创造体系里面实现乘数放大效应，进而让星河实现了管理做“减法”、业务做“加法”、数据做“乘法”，价值做“幂”的最大效果。

在行业穿越周期过程中，星河始终保持着良好的财务状况，以“精品高标准、交付强保障、配套高叠加、口碑高赞誉”的兑现力，受到消费者关注，这也为星河稳健的销售业绩提供了强有力的支撑。星河锚定“精品主义”赛道持续深耕，凭借行业领先产品品质和卓越综合能力，连续数年位列“中国房地产百强”、“中国蓝筹地产奖项”，成为中国房地产“城市更新优秀企业4强”，“中国产业地产5强”。（张畅 刘立波）

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