据媒体报道，近日虚拟游戏平台Sandbox上的一块虚拟土地以430万美元（约2739万人民币）的价格售出，创下了“元宇宙”房地产交易价格的新纪录，打破了一周前Decentraland平台上一块虚拟土地创下的243万美元(约1548万人民币)的纪录。

同时，多家媒体也报道称，新加坡歌手林俊杰也在Decentraland购买了三块虚拟土地，据估算共花费约12.3万美元，约合78.4万人民币。据报道，当玩家在该平台上购买“虚拟土地”之后，可以在上面建造自己的虚拟房屋，也可以建立自己的品牌，或者展示自己非功能性的游戏收藏。

这两笔虚拟土地交易引起了国内网游的广泛关注。那么，虚拟世界的土地、房屋究竟价值几何？值不值得投资？普通大众应该如何看待虚拟房产以及元宇宙？

对此，清华大学新闻学院教授、博士生导师沈阳接受采访时表示，虚拟房地产价格基于流量共识，具有高风险性。元宇宙房地产的价格很大程度上取决于该平台的流入用户的购房能力和意愿的增长率，每个元宇宙应用都有其生命周期。虚拟房地产的稀缺性低于现实房地产，出租概率低于现实房地产，使用价值低于现实世界。普通大众对于元宇宙消费和投资要保持谨慎。

↑虚拟房地产市场

虚拟地产价格基于流量共识

具有高风险性

沈阳表示，虚拟房产的价值在很大程度上依托于算力、人的创意、流量的共识。“虚拟房产的价格很大程度来自于人们的共识，大家认为它有价值它就有价值。如果没有人玩，它就没有价值了。”

对比现实中的房产，沈阳认为，实际中的房地产具有居住的使用价值，但虚拟房产是一种观念。加之，虚拟房产的平台有生命周期。因此虚拟房产有价值，但具有极高的风险性。

据报道，当玩家在Decentraland平台上购买“虚拟土地”之后，可以在上面建造自己的虚拟房屋，也可以建立自己的品牌，或者展示自己非功能性的游戏收藏。

对此，沈阳表示，在国外，去中心化的平台，虚拟房产可以由用户参与建设。在国内，更加强调平台的主体责任。谁建设了元宇宙应用，谁就必须负责。因此，要监管好元宇宙的平台建设者，让其履行好平台管理责任。平台必须要确保虚拟房产不超出正常的合理的逻辑。同时，对比海外，虚拟房产的火爆与加密货币的炒作联系密切，但这种情况在中国不适用。

沈阳解释，元宇宙房地产目前只能理解为准元宇宙房地产。基于AR、XR技术的低配版元宇宙房地产并不太热。目前主要的炒房热发生在手机端、PC端具有开放世界属性的游戏里，其中的主力军是加密货币的爱好者。由于加密货币在中国境内严格禁止，所以国外的模式在我国不适用。

↑国外一公司设计虚拟住宅及购物中心

过高的虚拟房地产价格存在泡沫和炒作

普通大众应警惕

根据目前我国元宇宙行业的现状，沈阳表示，当中国未来有更多元宇宙应用也会出现虚拟社区、虚拟房产，对于这些虚拟社区、虚拟房产平台要负起主体责任。同时，需要用户实名进行法币交易。不能匿名通过加密货币交易。因此，虚拟房地产业在国内还需要探索。

对比虚拟房产与真实房产，沈阳说，目前，国内还没有标准版的虚拟房地产平台。虚拟房地产与真实房地产存在差异，真实房地产政府的要求是“房住不炒”。但是虚拟的房地产，从目前海外的情况看是“房炒不住”。

“未来在元宇宙发展的过程中，不是说有一家大一统的企业，建构了一个百分之百完美的应用，这需要漫长的时间。”沈阳介绍，在此过程中，各家企业会各自开发元宇宙应用，比如有的游戏公司，可能会做游戏元宇宙应用，在游戏里面有虚拟的游戏房地产。社交类元宇宙公司，也会在社交类元宇宙应用中做虚拟房地产。办公会议类应用，也可以做相应的虚拟房地产体系。对于用户来说，选择哪一个平台，要根据用户自己的粘性和使用的频率来决定。房地产价格应该取决于用户流入和用户收入、消费增长率。

虚拟房地产跟真实房地产的另一个差异就是，真实的房地产可以居住，可以出租。真实房地产有一个租售比，但在元宇宙里，房产出租的可能性低于现实世界。因为在元宇宙中，只要有算力，可以无限提供“土地”，最大程度减少“房屋”的稀缺性。所以过高的虚拟房地产价格，存在泡沫和炒作，需要警惕。

沈阳总结，“炒房”的决定性因素就是流入一个元宇宙应用平台的用户量，以及他们的购房意愿、购房能力。如果流入平台的用户，购房意愿、购买意愿下降，那么这个平台的房价就会维持不住。

普通大众应如何看待和参与元宇宙？

稳健尝试，对大额消费和投资保持谨慎

那么，对于国内的普通大众应该如何看待和参与元宇宙？沈阳表示，目前在国内有大量元宇宙公司从最近的热潮中拿到了融资，之后这些公司都会着力开发，经过3到5年，相应的产品就会出现。去年，国内的VR设备销售量两百多万，在此基础上，基于VR的平台也可以构建起小众、分众的应用。在小众应用中，可以建立起小众化的虚拟房地产。从低配版的元宇宙到高配版的元宇宙，企业在这个过程中要不断投入研发，不断试错。真正建立起有触感温度的高配版元宇宙，对于企业来说还有很长的路要走。

沈阳建议，普通大众可以首先关注一些VR设备，购买价格合适的VR头盔。如果目前不考虑VR设备也无所谓，可以等待技术进一步成熟，物美价廉的时候再进入，元宇宙这个行业也需要挤一挤泡沫，普通大众可以持观望的态度。

沈阳说，元宇宙的普及类似于早期计算机的普及。普通大众可以去VR、AR体验店体验一下，做小额消费。如果对元宇宙技术比较感兴趣，可以稳健尝试，对于元宇宙大额消费和投资要保持谨慎。

（原标题《元宇宙房地产拍出高价，你会买“不存在的房子”吗？清华教授深度解读》）