备受关注的深圳房改取得重要进展！近日，市住建局与市司法局分别在其官网发布《深圳市公共租赁住房建设和管理办法（征求意见稿）》《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿）》，向社会各界公开征求意见。

上述3个政府规章，对3种政策性住房的建设筹集、申请条件、分配方式、流转机制、监督管理等作出了具体规定，是深圳深化住房制度改革的重要抓手。

一、房住不炒，民生优先

住房，关乎国计民生。在现代社会，“居者有其屋”早已超越个人消费的范围，进入保障公民生存权利的范畴。

说到住房制度改革，不得不提“98房改”。其核心要义是“促使住宅业成为新的经济增长点”，标志着城镇住房商品化制度开始建立。住房商品化带来的一个直接后果，是房地产市场狂飙突进、房价大幅上涨，房子的居住属性有所弱化、经济属性不断强化。

深圳是住房市场化、货币化改革最先开始的城市，全国第一家房地产公司、第一笔按揭贷款、第一家物业公司都是在深圳诞生的。房地产市场的繁荣，对深圳经济社会发展起到了一定的推动作用。但不容忽视的是，近年来，随着全市人口持续净流入，商品住房价格上涨较快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出，住房问题成为比较突出的民生问题。现行住房制度已难以满足广大市民对改善住房条件的新需求，难以满足深圳实施人才强市战略的新需要，难以满足深圳建设创新引领型全球城市的新要求，亟待改革。

去年8月，市政府出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，标志着深圳新一轮住房制度改革拉开序幕。房住不炒、民生优先，是此次深圳房改的根本导向。《意见》提出，全市将在2035年前新增建设筹集170万套住房，其中市场商品住房70万套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100万套，占60%左右。对住房供给结构进行重大调整，把住房制度的重点从以市场为主导调整为以保障性为主导，保障性住房占比达6成，突出住房的居住属性和民生属性。此举有利于落实中央“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策精神，构建系统完善的住房供应与保障体系，建立房地产市场平稳健康发展的长效机制，加快打造国际一流的营商环境和宜居环境，为深圳朝着建设中国特色社会主义先行示范区的方向前行、努力创建社会主义现代化强国的城市范例提供有力支撑。

深化住房制度改革是一项系统工程。如果说《意见》是处于改革总体部署“塔尖”的纲领性文件，那么本次公开征求意见的3个政府规章则是配套文件，是对《意见》所确立的基本原则和指导意见的法制化、具体化。3个政府规章对3种政策性住房的建设筹集、定价标准、申请条件、分配管理等各个环节，设定可操作的具体规则，让各项改革措施沿着法治轨道推进。

无论是对社保缴交年限的限制，还是对收入财产限额的设定，对租售对象、面积、价格分门别类进行明确规定，有利于实现住房保障的精准化，让满足条件的刚需群体能够在政策体系中精准“对号入座”。同时，公租房方面，除了面向户籍中等偏下及低收入家庭供应以外，还将面向新市民中的公交司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的相关行业人员以及先进制造业职工供应；安居型商品房方面，对特殊困难群体给予“特殊照顾”，在分配过程中抚恤定补优抚对象、残疾人家庭等可享受增加抽签次数、配置两个摇号号码、适当加分等优先政策；人才住房方面，对租赁人没有作出社保缴交年限的限制，意味着即便是初到深圳的人才也可以申请……一系列人性化的制度安排，或扩大保障的覆盖面，或增强保障的兜底性，显示出政府对住房公共产品属性的深刻认知，以及对保障全体市民住有所居的责任担当。

二、封闭流转留住政策红利

由于土地资源的稀缺性，住房兼具物用性与投资性双重特征。保障性住房，是政府为中低收入人群提供公共服务、社会保障、社会福利的重要方面；市场商品房，是部分中高收入人群提高住房水平、进行投资发展的重要平台。按照住房的两种属性，建立各自独立运行的两类市场——相对独立、封闭流转的保障性住房市场和开放性、竞争性的商品房市场，是现代住房制度的基本特征。

建立完善保障性住房封闭流转机制，是深圳此次深化住房制度改革的一大亮点。作为满足社会中低收入群体住房需求的政策性住房，保障性住房是一种有限供给的公共产品，无法承受“一边建设、一边流失”的残酷现实，须臾离不开政府的“特殊对待”。事实上，早在2011年出台的《深圳市住房建设规划》就指出，“已分配保障性住房原则上禁止上市交易”。而2012年底颁布的《深圳市住房保障制度改革创新纲要》则提出，“建立保障性住房内部流转机制，实行内部循环、封闭运作”。本次公开征求意见的政府规章，对出售的安居型商品房和人才住房封闭流转的情形、流转价格、取得完全产权的条件、应缴增值收益计算规则等作出了明确规定，从以往抽象的原则性规定转向具体的可操作方案。

出售的安居型商品房和人才住房在一定年限内封闭，不得上市流转；年限达到后进入市场流转的，要向政府缴纳一定比例的增值收益。安居型商品房和人才住房封闭流转，有利于让保障性住房回归“保障”本意。首先，设置一定年限控制安居型商品房和人才住房流入市场，防止投机取巧者进行政策套利，最大限度地守护社会公平。其次，年限达到后允许转让给符合购买条件的其他群体，能够确保安居型商品房和人才住房总量稳定、只增不减，实现物尽其用。再者，将应缴增值收益与购房人在深服务年限挂钩，有利于鼓励购房人持续为本市作贡献，充分释放政策红利。最后，保障性住房建设和供应体系的逐步完善，封闭流转市场的发育成熟，对商品房市场的平稳健康发展也是有影响的，在一定程度上是推动深圳房价理性回归的一种治本之策。

三、从“住有所居”到“住有宜居”

宜居才能宜业，安居才能乐业。“住有所居”是基础，“住有宜居”是追求。

加大住房供给，实现供需平衡，是“住有所居”的前提。2016年以来，深圳加大3种住房建设筹集力度。坚持住房供应与需求总量相适应、居住用地面积比例与住房建设规模相适应的原则，完善住房用地供应机制，适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度，明确人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的用地指标和空间布局，公共租赁住房用地应保尽保，优先安排人才住房、安居型商品房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。同时，实行轨道交通车辆段上盖及其站点一定范围内的居住用地用途控制，主要用于建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。住房供应以保障性住房为主，用地指标和空间布局优先满足保障性住房，让“住有所居”不是梦。值得注意的是，由于项目从开工建设到竣工交付需要一定周期，因而短时间内未形成大规模供应，预计在2021年之后可形成有效供应。

优化供给质量，提升住房品质，才能实现“住有宜居”。要坚持产业发展与住房布局相适应、公共服务设施配套与住房建设供应相适应的原则，推动新建住房与市政公用配套基础设施、公共服务设施同步规划、同步建设、同步交付使用，全面提升住房品质和物业服务水平，建设住房质量更加优良、交通出行更加便捷、教育医疗更加完善、文化体育设施更加完备、人居环境更加舒适的宜居社区。

《城市的胜利》一书中有一句经典名言：“城市不等于建筑，城市等于居民。”从“住有所居”到“住有宜居”，才能不断增强民众的获得感、幸福感、归属感，持续放大城市的魅力、吸引力、竞争力。

编辑 曹亮