《深圳经济特区城市更新条例》3月1日实施，实施细则、示范文本正在加紧制定

全国首部城市更新地方立法《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《更新条例》），2021年3月1日起实施。当天下午，由深圳市规划和自然资源局主办、深圳市人大常委会法工委和市司法局支持、深圳市房地产业协会协办的政策宣贯会，以线上线下的方式同步举行。深圳市规划和自然资源局党组成员、市城市更新和土地整备局局长王爱朝、深圳市司法局副局长蒋小文出席宣贯会。约2万人次市民、开发企业代表等收看了“云直播”。

《更新条例》于2020年12月30日经深圳市人大常委会表决通过，自2021年3月1日起正式实施。王爱朝表示，此次《更新条例》的颁布实施是深圳立足改革创新、先行示范，在全国率先开展城市更新立法，既是对以往城市更新经验的总结归纳，也是对城市更新实践难题的规范纾解，更是对深圳建设中国特色社会主义先行示范区和全球标杆城市的深入思考和精准发力。深圳将用好综合改革关键一招，努力走出一条符合超大型城市特点和规律的治理新路子，继续为全国存量用地开发贡献深圳智慧、深圳方案。

法治示范为城市更新高质量发展保驾护航

在深圳经济特区建立40周年庆祝大会上，习近平总书记指出法治是深圳创新发展的宝贵经验之一，强调要坚持科学立法、严格执法、公正司法、全民守法，使法治成为经济特区发展的重要保障。一直以来，深圳高度重视法治建设，将建设中国特色社会主义法治示范城市纳入深圳“十四五”规划，在法治轨道上推进改革创新，用足用好特区立法权，保障改革创新在法治轨道上推进，让法治成为“双区”建设的重要引擎，让法治成为深圳营商环境的金字招牌，把深圳建设成为安全稳定、公平正义、法治环境的标杆城市。

宣贯会介绍，在此背景下，深圳在全国率先实现法治创新，推动出台《更新条例》，坚持在政府统筹下，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，调动政府、业主和企业等多方积极性，达到利益共享、合作共赢，确保社会公共利益和城市发展长远利益，更好践行共建共治共享的发展理念。《更新条例》的出台是深圳立足于建设社会主义先行示范区的要求，以立法创新推动机制创新，在改革开放更宽领域和更高层次上形成的新突破，彰显了以民为本的法治思想，为城市更新工作树立了原则、指明了方向，将进一步为深圳城市更新高质量发展保驾护航。

城市更新为深圳高质量可持续发展提供空间保障

历经40年的高快速发展，深圳在全国率先进入存量土地开发阶段，需要通过盘活存量土地进行二次开发，实现土地资源的节约集约利用。城市更新作为我市土地改革的重要一环，通过盘活存量用地，提高土地利用效率，在拓展深圳城市发展空间、促进城市转型升级等方面发挥着重要作用。2004年，深圳出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，将城中村改造提上日程。2009年，深圳市出台《深圳市城市更新办法》，在全国创新提出“城市更新”的概念，开始全面系统地推进城市更新。2016年，城市更新事权由市政府和市直部门下放至区级行使，标志着深圳城市更新进入强区放权新时期。

宣贯会介绍，此次《更新条例》的出台不仅优化了城市更新体制机制，完善了更新改造的实施方式和程序，更创设了“个别征收+行政诉讼”制度，维护和增进了社会公共利益，保障了城市更新双方当事人及利害关系人的合法权益，为深圳城市更新工作提供法治保障，推动了城市更新工作从高速发展向高质量发展转变。

据宣贯会透露，通过10余年的努力，截至2020年，深圳全市累计已批拆除重建类更新单元计划924项，涉及拟拆除用地面积约75平方公里；完成了564个更新单元规划审批，用地面积约42平方公里；累计供应用地超过22平方公里。规划配建了1000多万平方米的各类保障性住房以及中小学162所，幼儿园335所，公交首末站256处，社康中心328家、医院4所等大量公共设施。累计完成固定资产投资超过8400亿元。可以说，深圳城市更新在推动深圳经济社会发展转型、完善城市功能、改善和提升人居环境等方面发挥了重要作用，也得到了国家和省的充分肯定，切实走出了一条适合深圳实际和发展的道路，有力推动了我市高质量发展。

先行先试为存量用地开发提供深圳方案

宣贯会介绍了深圳在破解存量土地开发瓶颈方面的法治创新亮点。《更新条例》从信息公开、补偿方式、补偿标准、产权注销等多个方面进行了一系列制度设计，包括明确了已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿；两个“95%”的新规，即旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数双95%后可征收，城中村合法住宅、住宅类历史违建物业权利人人数签约95%后可征收等。

——六大原则引领城市更新方向。据了解，此次颁布实施的《更新条例》按照“政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与”的原则，将具体要求落实到城市更新规划与计划、拆除重建类城市更新、综合整治类城市更新、保障和监督等各个方面，旨在规范深圳城市更新行为，更加强调城市更新要着眼于加强公共设施建设，改善城市人居环境，优化城市总体布局，更加致力于提升城市功能品质，推进城市绿色发展，增强城市发展动能，破解城市更新深层障碍，推动城市更新高质量发展。

——制度创新破解城市更新难题。作为本次条例最大的亮点，《更新条例》创设了“个别征收+行政诉讼”制度，将有效破解搬迁难这一长期影响深圳城市更新高效推进的深层次障碍。“个别征收+行政诉讼”制度规定城市更新项目经行政调解后仍未能签订搬迁补偿协议，区人民政府为了推进城市规划的实施，维护和增进社会公共利益，可以对旧住宅区未签约部分房屋实施征收，并进一步明确了政府实施征收的适用情形、征收标准、征收程序和补偿方案。《更新条例》还在建立预告登记制度、规范历史违建物业权利人、设置搬迁补偿标准、发布搬迁补偿协议示范文本等方面进行制度创新。

——固化实践成果提升政策效能。《更新条例》对城市更新计划、规划等环节行之有效的实践成果进行了固化并作出了具体规定。充分发挥规划的引领作用，将城市更新专项规划作为城市更新单元划定、城市更新单元计划制定和规划编制的重要依据；对城市更新单元实行计划管理，规定城市更新计划依照城市更新专项规划和法定图则等法定规划制定，实行有效期管理；明确规定城市更新单元规划是城市更新项目实施的规划依据，需根据城市更新单元计划、有关技术规范并结合法定图则等各项控制要求进行编制；强化规划的刚性约束作用，除因公共住房、城市基础设施和公共服务设施建设外，城市更新单元规划自批准之日起两年内不得对其强制性内容进行修改，切实增强规划的严肃性和权威性。

——强化历史文脉保护不搞大拆大建。《更新条例》单独设立综合整治篇章，明确了综合整治的范畴、管理的原则、程序等。鼓励旧工业区开展融合加建、改建、扩建、局部拆建等方式的综合整治，增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯、配电房等辅助性设施的，还可以简化相应程序。此外，《更新条例》还明确，划入综合整治分区范围的城中村，不得开展以拆除重建为主的城市更新活动。《更新条例》强调城市更新应当加强对历史风貌区和历史建筑的保护与活化利用，鼓励实施主体参与文物、历史风貌区、历史建筑的保护、修缮和活化利用以及古树名木的保护工作。实施主体在城市更新中承担文物、历史风貌区、历史建筑保护、修缮和活化利用，可以按规定给予容积率转移或者奖励。

宣贯会还对公众和企业关注的热点问题进行现场答疑，并透露：目前《更新条例》的实施细则、搬迁补偿协议示范文本等正在加快制定出台。

编辑 关越 审读 韩绍俊 审核 曹亮 李怡天