欠物业费就断水断电、限用电梯？物业的这些行为全违法！| 律师大V说

不少物业公司把“断水断电、限用电梯”当成催缴物业费的“杀手锏”，甚至对法拍房买受人、未交装修保证金的业主也动辄采取这类措施。但从法律层面看，这些看似“高效”的催缴手段，其实全是违法操作。

本期《律师大V说》邀请北京市盈科（深圳）律师事务所张雪律师，结合《中华人民共和国民法典》明确规定和最新法院典型案例，拆解物业催缴的合法边界、业主维权路径，帮助读者守住居住权益的底线。

这些行为全违法！

物业无任何法定权限

首先明确答案：物业公司无权以催缴物业费、装修保证金等为由，采取断水断电、限制电梯使用、停止门禁通行等措施。哪怕业主存在欠费行为，这些操作也因违反法律强制性规定而无效。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款直接明确：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。

而电梯、门禁作为小区共有部分，属于业主共同管理的设施，物业公司仅享有管理维护权，无权单方面限制业主使用。毕竟业主对共有部分的使用权，不能因欠费而被剥夺。

江苏高院2025年公布的典型案例就印证了这一点：高某通过司法拍卖购得房屋，物业以“前业主欠缴物业费”“未交装修保证金”为由，多次断水断电、拒绝开通电梯卡，即便高某预缴了水电费也无济于事。最终法院判决物业停止侵权、赔偿租金损失5000元，并书面赔礼道歉。判决明确指出，物业不能将缴费作为提供基础服务的前置条件，更无权擅自中断民生保障类服务。

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物业为啥不能“以断促缴”？

物业明明是为了催缴欠费，为啥违法？核心原因在于权利边界的清晰划分：

（一）服务与收费是“双务合同”，不能单方剥夺服务

物业服务合同的本质是“你提供服务，我支付费用”，双方权利义务对等。业主欠缴物业费属于违约行为，但物业不能用“停止服务”的方式进行对抗，这就像商家不能因为顾客没付款就抢回商品，本质是“单方违约”。法律明确规定，物业催缴的合法路径只有两种：催告业主在合理期限内支付，或通过诉讼、仲裁主张权利。

（二）水电等属于公共服务，物业无处分权

水电、燃气、供热等资源的供应，是业主与供水、供电公司等公共服务企业之间的合同关系，物业公司只是小区管理者，并非服务提供者，根本没有中断供应的权限。哪怕物业代收水电费，也只能代为转缴，无权因物业费纠纷擅自停水停电，否则既侵犯业主权益，也违反与公共服务企业的约定。

（三）电梯等共有设施，业主享有法定使用权

电梯、门禁、楼道等属于小区全体业主共有，根据《中华人民共和国民法典》物权编规定，业主对共有部分享有占有、使用、收益的权利。物业公司的职责是维护设施正常运行，而非限制业主使用。将共有设施的使用权与物业费缴纳捆绑，本质是滥用管理权限，侵犯业主的共有权。

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这3种情况

物业也不能断供或限制

误区一：法拍房买受人要替前业主缴欠费，否则可断供

哪怕拍卖公告明确“欠费由买受人承担”，物业也只能通过协商或诉讼向买受人主张权利，不能以此为由断水断电。江苏高某案中，法院就强调，欠费纠纷与基础服务保障是两回事，物业无权设置服务前置条件。

误区二：未交装修保证金，可限制装修或断水电

法律并未强制规定业主必须缴纳装修保证金，即便双方在协议中约定，物业也只能通过催告、诉讼主张，不能采取断水电、限电梯等侵权手段强迫缴纳。

误区三：业主长期恶意欠费，物业可“特殊处理”

哪怕业主欠费时间长、金额大，物业也不能突破法律红线。恶意欠费的，物业可申请法院强制执行业主财产，但断水断电等私力救济行为仍属违法，业主有权索赔。

业主遭遇侵权怎么办？4步高效维权

当业主遭遇侵权时，不能坐以待毙，而应积极采取行动维护自身合法权益。以下是四步高效维权的建议，帮助业主在面对不合理的物业行为时，能够有条不紊地捍卫自己的居住权益。

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第一步：固定侵权证据

立即收集三类材料：物业断水断电、限制电梯的书面通知或录音录像；与物业的沟通记录（证明侵权原因是催缴费用）；因侵权造成的损失证据（如租金损失、应急用水用电支出、就医记录等）。

第二步：向相关部门投诉

优先拨打12345政务服务热线，或向当地住建部门物业科、街道办、居委会反映，要求责令物业立即恢复服务。行政部门的介入往往能快速解决问题，且投诉记录可作为后续维权的证据。

第三步：发律师函催告

若投诉无果，可委托律师向物业发送《律师函》，明确指出其行为违法，要求限期恢复水电、电梯使用，并赔偿损失。律师函的威慑力通常能促使物业主动整改。

第四步：提起诉讼索赔

若物业仍拒不改正，可向法院起诉，要求：

1.停止侵权（恢复水电、电梯使用）；

2. 赔偿经济损失（如租金、误工费、应急支出等）

3. 赔礼道歉。江苏高某案中，业主就成功索赔了租金损失，类似案例中，法院通常会支持合理的损失赔偿。

此外，若物业断水断电行为造成业主财物损坏或人身伤害，还可能触犯《中华人民共和国治安管理处罚法》，业主可向公安机关报案，追究其行政责任。

业主欠缴物业费

物业合法催缴4步走

在强调业主维权的同时，也需要明确物业公司在面对欠费问题时的合法催缴途径。

物业公司不能通过违法手段强制业主缴费，而应遵循法律规定的程序，合理、合规地维护自身的合法权益。以下是物业合法催缴物业费的4步操作指南，帮助物业在合法框架内解决欠费问题。

第一步：书面催告

向业主发送《物业费催缴通知书》，明确缴费期限和金额；

第二步：二次沟通

期限届满后，再次协商，说明欠费后果（如起诉、计入征信等）；

第三步：申请仲裁或起诉

协商无果的，向仲裁委申请仲裁或向法院起诉，要求支付欠费及违约金；

第四步：申请强制执行

拿到生效裁判后，业主仍不支付的，申请法院查封、拍卖业主财产。

结语

物业服务的核心是“服务”而非“管理”，催缴物业费不能以牺牲业主的基本居住权益为代价；而业主也应依法履行缴费义务，对服务不满可通过合法途径维权，而非恶意欠费。只有双方恪守法律边界，才能营造和谐的居住环境。

本文作者系北京市盈科（深圳）律师事务所张雪律师

（原标题《欠物业费就断水断电、限用电梯？物业这3种行为全违法！》，转载自微信公众号“深圳张雪律师”）

编辑 刘兰若 审读 伊诺 二审 李怡天 三审 刘思敏