业主必看！这些公共收益、空间和设施，法律明确归业主 | 律师大V说

物业纠纷中，“共有部分共有权”是争议的高发地带。什么是共有部分？它是指除各户“私人领地”之外的所有空间和设施，如外墙、屋顶、电梯、大堂、公共绿地等，其所有权归全体业主，产生的收益也应归全体业主。本期《律师大V说》邀请北京市盈科（深圳）律师事务所的焦勇刚律师通过具体的案例详解共有部分共有权。

公共收益的归属

参考案例：外墙属共有，广告收益归业主

在简某等诉上海某物业公司排除妨害纠纷案【（2013）沪二中民二（民）终字第2090号】中，物业公司未经业主大会同意，在商厦外墙覆盖了商业广告。上海市第二中级人民法院明确指出，建筑物的外墙面属于全体业主共有，利用共有部分从事经营性活动，必须经业主大会表决同意。物业公司擅自设置广告的行为侵犯了业主的共有权，即便其声称将收益用作维修基金，也不能成为其违法行为的阻却事由。

焦勇刚律师表示，根据《物业管理条例》第五十四条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。小区内的一切共有部分，都是全体业主的“公共资产”。无论是外墙广告、电梯广告，还是占用公共道路设置的停车位，其经营和收益都必须由业主共同决定。

公共设施的共享

参考案例：共有设施应共享，补足出资即有权使用

在郭某与谢某等建筑物区分所有权纠纷案【（2021）粤01民终11637号】中，某老旧小区加装电梯，年近八旬的业主郭某起初有异议未出资。电梯建成后，郭某希望补交相应款项后使用电梯，但其他出资业主因其前期反对而拒绝。广东省广州市中级人民法院认为，电梯属于建筑物共有部分，所有业主平等享有使用权。郭某在补交相应集资款后，即有权使用电梯，其他业主不能以此前有异议为由剥夺其权利。

焦勇刚律师表示，“远亲不如近邻”，邻里关系应以和为贵。对于加装电梯这类重大事项，业主有权表达不同意见。一旦设施建成，它就成为法律意义上的共有部分。本着公平和诚信友善的原则，未出资的业主在补足相应对价后，理应享有同等的使用权。

公共场地的产权

参考案例：绿地变车位，产权仍归全体业主

在梅州市梅江区某业主委员会诉梅州市梅江区某房地产开发有限公司、杜某某建筑物区分所有权纠纷案【（2014）粤高法民一提字第120号】中，开发商将占用小区公共绿地建设的“环保停车场”内的车位出租给第三人。广东省高级人民法院经向规划部门核实，确认该停车场占用的土地性质为公共绿地。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定（原物权法第七十四条），建筑区划内的绿地属于业主共有。因此，法院认定该停车场属于全体业主共有，开发商无权擅自处分。

焦勇刚律师指出，开发商不能通过一纸格式合同就将法律明确规定属于业主共有的公共绿地、道路等据为己有。业主在购房和后期维权时，要特别关注小区规划图，明确哪些区域属于全体业主共有，防止开发商“偷梁换柱”，侵占公共利益。

公共部分的维护责任

参考案例：共用管道漏水，物业失于养护应担责

在陆某某诉某物业公司物业服务合同纠纷案【（2014）沪高民一（民）再提字第14号】中，一户联排别墅业主家因屋顶共用落水管堵塞导致室内严重漏水，而物业公司自业主入住以来从未对该管道进行过清理疏通。上海市高级人民法院再审认为，该落水管服务于多户，属于共用设施。物业公司在《前期物业管理服务合同》中承诺对共用设施定期保养，其长期不履行该义务，对造成的损失应承担赔偿责任。

焦勇刚律师强调，区分“专有”与“共有”是厘清维修责任的关键。通常，服务于单一户的管道为专有部分，业主自行负责；服务于两户或以上的管道、设施，如主排污管、落水管、楼顶等则为共有部分，其日常养护是物业公司的法定和约定义务。物业公司若因疏于管理导致业主财产受损，需承担相应的违约或侵权责任。

本文作者为焦勇刚律师。

编辑 许家宜 审读 郭建华 二审 李怡天 三审 刘思敏