小区车位到底归谁所有？收费标准应如何确定？

近几年来，小区停车位产权归属和停车收费问题日益凸显，由此引发的各类问题也越来越多。本期《律师大V说》，邀请北京浩天（深圳）律师事务所樊桂枝律师、邓成律师，根据亲身办案经验，并结合现有法律法规以及司法实践观点，就深圳市区域内小区停车位产权及收益权归属作简要归纳总结，为停车场建设方、小区业主、物业管理公司等相关方提供宝贵的实务经验。

深圳市小区停车位产权归属问题的提出

（一）关于地下人防工程区域停车位的产权归属

区别与非人防工程区域设计停放车辆的初衷，人防工程是为战时保护居民人身和财产安全，其通常设计在住宅下方的地下停车场区域，通过划线等标记方式进行区分。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。因此，人防工程区域停车位在法律上通常被视为国家所有。

根据以上规定可知，人防工程区域停车位具有不同于一般建筑设施的特殊属性，属于国家防空设施的一部分，权属归国家所有，开发商或投资建设单位享有使用权，可以进行租赁或附赠，但不能出售。

图源：图虫创意

（二）关于地下非人防区域停车位的产权归属

从《中华人民共和国民法典（物权编）》的立法精神来看，目前主流观点采取“约定归属说”，即按照合同的约定来确定地下非人防区域停车位的权利归属。《深圳经济特区房地产转让条例》（2019修正）第十三条第二款规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经不动产登记机构首次登记，由登记的权利人拥有。然而，上述规定中“特别约定”指的是何种情形，抑或是否需要与全体业主100%合同约定，地方性法规未作出说明或相关解释。并且，在深圳地区因地方政策原因，车位产权无法经房地产登记机关初始登记，上述条例适用在法院审理案件过程中存在明显障碍。

依据上述相关条例，以《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日实施，现已废止）实施为界，司法实践中裁判有如下三种情形：

①若2007年10月1日之前销售的小区，停车位的归属看首次购房合同的约定，如果约定停车位的权益归开发商所有，则业主只有对停车位的使用权，而无所有权。比如（2014）深中法房终字第1858号民事判决书、（2021）粤03民终9545-9572号民事判决书中多次确认了该裁判规则。

②若2007年10月1日之前销售的小区，开发商在房地产买卖合同中对停车位的归属未做约定的，则停车位归全体业主所有。比如（2016）粤03民终3713号民事判决书、（2020）粤03民终7152号民事判决书等判决书中亦多次以此裁判规则判决停车位归全体业主所有。

③若2007年10月1日之前销售的小区，部分购房合同的约定归开发商所有，部分购房合同未做约定的，即未做到100%约定，则推定各方就停车位的所有权未做约定，则需要结合租赁情况、开发商与业主之间的约定比例视情况而定。例如在（2020）粤03民终587号民事判决书、（2018）最高法民再263号民事判决书中则结合停车位租赁情况、开发商与业主之间的《房屋买卖合同》约定的产权比例，认为该种情形不适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，案涉车位归全体业主的前提不能成立，判决案涉车位产权及收益权归开发商所有。

（三）关于地面（露天）停车位的产权归属

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。例如在（2019）粤03民终24367号民事判决书、（2021）粤0303民初29495号民事判决书明确地面停车位权属归全体业主共有。

图源：图虫创意

如何防范停车位产权及收益权归属发生纠纷

（一）从建设单位（开发商）角度

1.关于地下人防工程区域停车位。开发商作为人防工程区域停车位的建设单位，享有该停车位的使用权和收益权，属于用益物权范畴，需通过合法程序取得。我们建议开发商在人防工程部门办理备案登记等手续，从而依法享有停车位的收益。

2.关于地下非人防工程区域停车位。地下非人防工程区域车位的产权归属采取“约定归属说”。从开发商的角度，若开发商想要维护自己对地下非人防工程区域停车位的收益权，我们建议在出售房屋时，与业主方签订《房屋（预售）买卖合同》加以约定地下非人防工程区域停车位的产权归属，避免日后引发争议。

（二）从小区业主方角度

1.关于地下非人防工程区域停车位。地下非人防车位的产权归属采取“约定归属说”。从业主方的角度，在与开发商签订《房屋（预售）买卖合同》时需要注意合同上关于地下非人防车位的产权归属是否有约定。

2.关于地面（露天）停车位。地面停车位的产权归全体业主共同所有，业主自行管理，也可以聘请物业管理公司进行管理。当产权归属及收益引发争议时，业主方可以行使以下权利：

①督促开发商保存和公开房产相关信息；

②督促公开物业管理服务的相关信息；

③召开业主大会，成立业主委员会，也可以经过合法的招标程序另行选聘物业管理公司。

（三）从物业管理公司角度

以深圳地区为例，《深圳经济特区物业管理条例》第五十六条规定，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务，但是业主自行管理的除外。即，小区地下停车位应属于小区物业管理范畴内，应受到所属小区的物业服务企业进行统一管理，因此，小区地下位的物权行使必然收到小区物业管理权的限制，必须优先满足小区业主的需求。

关于深圳市小区停车费标准及归属分析

（一）停车场收费相关规定

2017年12月27日，深圳市发展和改革委员会发布《深圳市发展和改革委员会关于完善我市机动车停放服务收费政策的通知》【深发改〔2017〕1518号】作出如下规定，住宅小区停车设施停车收费原则上实行市场调节价。鉴于目前住宅小区的机动车停放服务尚不具备形成有效竞争的条件，住宅小区停车收费标准的制定和调整适用以下规定：

（一）停车设施已依法经过产权登记的，停车收费标准的制定或者调整由停车设施所有权人按照市场原则，通过合同等方式与停车设施委托管理方协议约定。

（二）停车设施未依法经过产权登记的，停车收费标准的制定或者调整应作为涉及业主利益的重大事项，按照物业管理相关法律法规由业主大会依法决定。凡未依法履行业主大会决定程序的，停车收费暂按原有关规定执行。未依法成立业主大会的住宅小区，可由区住建部门会同街道办事处，在征求该住宅小区业主或使用人意见并取得过半数书面同意后，指定当地社区工作站代行业主大会职责，与停车设施经营者协商确定停车收费标准。

（三）住宅与非住宅共用（含城中村）的停车设施内，对住宅业主或非业主房屋使用人的停车收费按照上述住宅小区停车收费有关政策执行。

图源：图虫创意

（二）停车场的所需成本及维护

停车场应属于小区物业管理范畴内，由物业管理公司进行统一管理。当停车场产权归属及收益分配发生纠纷后，物业管理公司为证明所支出的维护成本，往往会举证证明：

①物业管理成本（包含员工工资费用、员工福利费、管理费、清洁费以及停车场改造支出五个部分）通常约占停车费的25%-30%。在（2020）粤03民终11975号民事判决书、（2020）粤03民终11241号民事判决书中均有体现。（2016）粤0306民初13199号民事判决例中，法院认定管理成本为每个车位每月50元。

②收益分配。扣除成本和管理酬劳，在分配停车位收益时，法院通常会按照《物业服务合同》的约定扣除物业管理公司的成本和管理酬劳，剩余部分归停车位产权人所有。一般情况下，停车位收益所得通常由物业服务企业收取，统一纳入小区业主大会基本账号或共管账号之中。

（三）停车场的收费所得归属

从以上深圳发改委关于停车收费的相关规定可以得出，住宅小区停车收费原则上实行市场调节价，不得随意调整各小区的停车收费标准。

1.关于地下人防工程区域停车位。开发商享有该停车位的使用权和收益权，常规情况下，对于停车位收益，由物业管理公司代为收取，按照《物业服务合同》的约定分配至开发商手中。

2.关于地下非人防工程区域停车位。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。开发商作为案涉地下停车场规划车位及配套设施的投资建设方，依法享有通过租赁受益或者委托他人租赁受益的权利，但需要依法通过业主大会等程序决定。对于停车位收益，由物业管理公司代为收取，按照《物业服务合同》的约定分配至开发商手中。

3.关于地面（露天）停车位。地面停车位的产权归全体业主共同所有，业主可自行管理收取停车费用，也可以聘请物业管理公司进行管理。对于停车位收益，若由物业管理公司代为收取，应按照《物业服务合同》的约定分配至各业主手中。

结语

综上所述，小区业主、开发商、物业管理公司之间的矛盾往往始发于停车位纠纷，主要集中在停车位权属、收益以及停车费标准等方面，进而引发各方更大的矛盾。当小区停车位问题得以解决，可以避免由此衍生的一系列问题，有效保护各方的合法权益。

本文作者系北京浩天（深圳）律师事务所樊桂枝律师、邓成律师

（原标题《浩天解读 |关于深圳市小区停车位之产权及停车费浅析》，转载自微信公众号“浩天深圳律师事务所”）

编辑孔盼成审读郭建华二审张玉洁三审万晖